我國城市更新步伐加快 模式向多元化轉變

“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。今年政府工作報告也明確，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。近日，北京、上海、深圳等地紛紛出臺政策，城市更新行動明顯提速。

城市更新步伐加快

城市更新主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。業內認為，實施城市更新行動，謀劃推進一系列城市建設領域民生工程和發展工程，有利于充分釋放我國發展的巨大潛力，形成新的經濟增長點。

住房和城鄉建設部副部長黃艷此前公開表示，城市更新不只是簡單的舊城舊區改造，而是由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。實施城市更新行動，其內涵是推動城市結構優化、功能完善和品質提升，轉變城市開發建設方式;路徑是開展城市體檢，統籌城市規劃建設管理;目標是建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

近段時間以來，各地城市更新步伐明顯加快。

6月18日，《重慶市城市更新管理辦法》發布，提出城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。

6月10日，北京市政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》，明確首都城市更新行動的類型，同時對備受關注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規劃政策、土地政策和資金政策。

6月7日，深圳市發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標綱要》提出，加強城市更新、土地整備和棚戶區改造等多種再開發手段的綜合運用。

6月2日，上海宣布成立總規模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區改造和城市更新項目，也意味著上海正大力度引入社會資本，參與舊區改造和城市更新項目。

此外，青海全面實施城市更新行動，建設新型智慧城市，通過提高城鎮住房保障水平、改善城市人居環境、構建城市公共交通體系等，全面加快現代化城市建設。山東省則提出將以城市更新行動為抓手，全方位提升城市品質，滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。

模式向多元化轉變

根據全國工商聯房地產商會城市更新分會調研和估算，城市更新過程中將撬動10萬億級的內需空間。易居企業集團CEO丁祖昱指出，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產行業關鍵詞。

隨著市場規模的極速擴大，城市更新的運作模式也發生轉變，開始由早年的單一政府主導模式向政府、投資者、發展商、居民等多方參與協同轉變。

業內專家表示，在過去的城市更新實踐中，既有過政府主導，也有過市場主導，而市場主導的優勢在于企業對市場有更靈敏的觸覺，能夠提供高質量的開發和設計，也可以有效地減輕政府的負擔。然而劣勢也很明顯，那就是開發商容易“挑肥揀瘦”，更青睞具有商業價值的地段，而那些位置偏僻、危房戶集中的地區就無人問津，公共利益也就無法得到保障。

因此，在實行城市更新行動的過程中，政府和企業需要利用各自職能優勢，建立協同合作的良性發展機制，在激活市場和企業能動性的同時，要讓政府來充當市場的“守夜人”，兼顧政府的規劃導向和公共利益平衡，共同推進城市空間的改善和產業升級。

上海此次成立總規模約800億元的城市更新基金，由上海本土國企、大型開發商和險資共同成立，參與力量更加廣泛，有上海地產集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等公司與機構的共同合作。業內人士認為，這是一次政企合作的積極嘗試。

廣州在城市更新的創新探索方面一直走在全國前列。今年年初，廣州表示力爭今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內完成2000年前老舊小區改造。而在具體的城市更新項目招標中，可見萬科、合景泰富、富力、佳兆業等房企的身影。

北京也鼓勵市場主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動產產權人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構創新金融產品支持城市更新。對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模。增加的建筑規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。

側重點各有不同

各地在推進城市更新的規劃中緊扣國家規劃及政策，根據各地情況，側重點、推進方式各有不同。

北京明確六種城市更新方式，其中，針對老舊廠房改造，優先發展智能制造、科技創新、文化等產業。鼓勵利用老舊廠房發展新型基礎設施、現代服務業等國家和本市支持的產業業態;在老舊樓宇更新方面，鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態;針對其他類型，政策鼓勵對城市公共空間進行改造提升，鼓勵特色街區、生態街區、智慧街區建設。

浙江省提出未來社區理念，以未來社區建設為抓手，提升城市宜居水平，全面推進城市的有機更新。從未來城市運營、城市經營的角度去推進城市更新，進入到政府、開發商和社區共同經營的模式。

深圳市提出要創新土地整備機制，有序推進城市更新，深化歷史遺留違法建筑處置。深圳市也成為全國首個在“十四五”規劃中明確深化歷史遺留違法建筑處置的城市。

青海今年全面實施城市更新行動，建設新型智慧城市，通過提高城鎮住房保障水平、改善城市人居環境、構建城市公共交通體系等，全面加快現代化城市建設。此外，四川、湖南、河北、湖北、江蘇等多地都將“智慧+”融入城市更新，以智慧交通、智慧城市、智慧社區等“智慧+”方式推進城市更新。(記者 王莉)