萬達商業主動撤回A股IPO進行輕資產重組 港股或成最終上市地

A股IPO排隊超五年上市未果，大連萬達商業管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達商業”)有意轉換IPO戰場。3月24日，萬達商業對外發布通告，決定撤回萬達商業A股IPO申請，并進行輕資產重組，謀求境內外上市。宣布徹底輕資產化，重新錨定境內外上市，萬達商業的輕資產“新故事”會被資本市場認可嗎?

主動撤回A股IPO申請

根據企業最新發布的通告，基于對自身戰略的研判，萬達商業決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。

回顧萬達商業的上市之路，可謂“一波三折”，2005年的香港REITs(房地產投資信托基金)、2006年的香港紅籌以及此后的A股、港股IPO，萬達上市探索的身影頻頻在業內出現。

被外界公開討論最多的，是萬達商業沖擊A股。公開資料顯示，2007年，萬達集團董事長王健林計劃讓公司在A股上市，相關準備工作也緊鑼密鼓地展開。

根據當時的媒體報道，萬達上市的具體時間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導及輔導驗收;2010年1-3月間完成招股說明書等上市申報材料;2010年3-5月間申報上市材料，通過證監會發行審核;2010年6月在國內A股掛牌上市。

然而，迫于樓市調控力度的升級，盡管萬達當時的上市申請已于2010年被證監會受理，但還是不得已轉道香港資本市場。后面就有了萬達2014年12月23日登陸港交所，這也是當年港交所最大的一宗IPO案例。

不過，由于內地和香港市場的估值落差，在港上市后股價長期低迷、價值遭遇嚴重低估，這讓萬達商管及投資者感到沮喪。公開資料顯示，萬達商業在登錄港交所的當天就遭遇破發，而在萬達商業在港上市的600多天中，萬達商業的股價有半數時間低于發行價。

估值不達預期之下，萬達商業又開始謀求A股上市。2016年3月，在登陸港股600多天后，萬達商業在正式從港交所退市，同時再次推動萬達商業國內A股上市。而從港交所退市、再次推動A股上市，萬達商業的內地IPO歷程卻并不順利。

公開資料顯示，從2015年11月進行A股IPO預先披露之后，萬達商業雖然到2017年5月12日已經實現了企業IPO排位的快速攀升，處于滬市主板IPO候審名單中第61位，狀態也已更新為“已反饋”，但是此后再也沒有“更進一步”。

“國內房地產市場正在經歷嚴厲調控，含有房地產業務的企業登陸A股較為困難。”就萬達商業A股上市艱難，中指研究院企業研究副總監劉水如是分析道。據悉，2015年萬達商業擬上市的資產以商場(包含商場管理運營)、酒店(包含酒店管理運營)和文旅項目三類為主，房地產屬性濃厚。

而當下，萬達商業最新通告的發布，意味著該公司超過五年之久的A股IPO排隊之旅以主動撤回而告一段落。而“盡快實現境內外上市”的表態，則表明了萬達商業又一段資本市場新征程即將開始。

“從重變輕”的選擇

此次萬達商業主動撤回A股IPO申請，顯然是不愿意繼續被動等待，而是選擇主動求變。值得一提的是，在企業的最新表態中，萬達商業方面表示，此次要“徹底輕資產化”。

事實上，從2015年9月萬達商業啟動內地IPO程序，再到現如今宣布“徹底輕資產化”，其中可見萬達商業“從重變輕”的選擇越發堅定。

據了解，自2015年內地IPO受制于房地產調控政策，萬達商業便開始主動求變，全面轉型輕資產，進一步優化上市資產屬性。經過調整，萬達商業上市主體從三變一，變為以萬達廣場為主的商業部分。

彼時，變更的公司名字也顯露萬達商業“從重變輕”的決心：2018年3月1日，大連萬達商業地產股份有限公司更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。從“商業地產”到“商業管理”，萬達商業宣布不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

談及萬達商業輕資產上市背后的考量，劉水分析稱，一是基于房地產市場發展趨勢的考慮，二是基于資本市場的考慮。

“在不同的房地產市場發展階段，房地產業務模式發展速度有明顯差異。在增量階段，重資產模式發展較快;在存量階段，輕資產模式發展則較快。今后，我國房地產市場增量發展空間有限，將進入存量階段，重資產模式發展放緩，輕資產模式將迎來快速發展機遇。”劉水分析指出，萬達商業堅定輕資產上市，很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院資深分析師肖云祥則在接受北京商報記者采訪時表示，萬達撤回IPO申請，重組再上市，從資產上來看，主要落腳在輕資產業務上，這個對于資本市場而言更容易“講故事”，審查力度也相對寬松。

進行輕資產重組之后的萬達商業，或許會更受資本市場青睞，這也是外界認為萬達商業徹底輕資產化的一大驅動力。

據克而瑞數據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍;2020年，平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業，甚至有10倍之差。

北京商報記者向萬達方面求證“是否已有計劃在港上市”以及“內部是否已確定上市時間表”等問題，截至發稿，未獲企業回復。

港股或成最終上市地

結合企業退市公告及相關表態來看，在主動撤回A股IPO申請后，港股或成萬達商業的最終上市地。

“當時的退市公告顯示，萬達商業表示長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產業公司繼續到香港上市。”多位業內人士認為，輕資產后的萬達商業無疑是奔著香港市場去的。

不過，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖指出，“全面輕資產化”的企業，在遭遇行業競爭越發激烈、商業地產持續蕭條的大環境之下，所面臨的發展壓力較大。后續能否順利實現上市，除了港交所審核的嚴苛度，很大程度上取決于其他的股東給予多少支持、注入多少其他的資產，單靠企業一己之力可能會有所困難。

對于輕資產上市的萬達商業，黃立沖還表示，不排除萬達商業會重新遭遇此前的估值落差。

公開資料顯示，在近年來相繼轉讓海內外地產項目獲得可觀現金流之外，萬達商業也得到了一些投資人的助力。2017年，王健林為萬達商管引進了340億元戰略投資，投資方為QQ音樂、蘇寧、京東、融創。2018年1月，騰訊作為主發起方聯合蘇寧、京東、融創入股萬達商業，4家企業計劃投資約340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。而到了2019年2月，萬達百貨下屬全部37家百貨門店也被蘇寧成功接盤。

“可以肯定的是，若要上市，且獲得資本市場青睞，萬達商業還是要努力在業績上獲得突破。”肖云祥補充說道。

也有一些業內人士對萬達在港上市持看好意見。劉水在對萬達商業港股上市持樂觀態度之外，還點出了上市成功對萬達商業的幾大影響。

劉水認為，第一，萬達商業若成功在港股上市，標志著萬達輕資產轉型的成功。在他看來，這在萬達發展上應該是里程碑意義的事件。據悉，2020年，萬達商管集團對外宣布，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。

劉水接者表示，第二個方面，則意味著萬達商業將進入快速發展期。“以后我國房地產市場是輕資產模式發展的機遇期，萬達商業成功上市，代表著資本市場及行業對萬達輕資產模式的認可，萬達將完成商業模式蛻變，進入新的快速發展期。”(盧揚 榮蕾)