毛利率因何跌入上市來新低? 合景泰富進軍千億勝算幾何？

銷售額沖上千億元，對于任何一家房企而言,都具有里程碑式的意義，根植于廣州的合景泰富集團控股有限公司(下稱“合景泰富”，01813.HK)也是如此。

繼2019年的高增速后，合景泰富乘勝追擊，尤其是在疫情“重挫”樓市的當下，喊出了千億目標。從過往幾年以“踩線”完成業績的經歷來看，尤其是2020年在整體行業增速持續下滑、疫情沖擊樓市的大背景下，合景泰富還能繼續“踩線”完成目標業績?同時，亮眼業績下的存在的毛利率走低問題，2020年是否能夠得到改善?在趕追規模的過程中，合景泰富還能保持高毛利嗎?就上述相關問題，《投資者網》聯系合景泰富企業傳訊負責人，對方表示相關問題不便回應。

毛利率因何跌入上市來新低?

“合約銷售增長31.5%達861億元，營收大增233.8%至249.6億元。”2019年幾組亮眼數據為一直在百億徘徊的合景泰富增添了幾抹亮色，憑借2019年的優異表現，公司的千億征程又向前邁進了一步。

相較于亮眼業績，房企的盈利能力更值得關注。從2019年的業績公告中可以知悉，合景泰富的營收增長主要由于已交付建筑面積的大幅提升，但盡管交付面積增加，公司毛利率卻在逐年走低，這究竟是為何呢?

來源：Wind數據

2019年，合景泰富毛利率創上市來最低紀錄。根據公告，2019年其毛利率為31.52%，相比2018年的32.78%下降1.26個百分點?；仡欉^去兩年，該公司毛利率則在34%左右徘徊，不僅如此，以同樣衡量企業盈利能力的——銷售凈利率來看，合景泰富2019年仍現較大滑落，2018年銷售凈利率在52.94%，2019年則為38.95%，下降近14個百分點。

“本集團毛利由2018年約24.51億元大幅增加220.9%至2019年約78.66億毛利增加主要由于2019年的總收入增加所致。”在業績公告中，合景泰富談及毛利率增幅及原因，但至于毛利率存在下降的情況，暫時未展開說明。

從報告中可分析，合景泰富毛利率的下降與其成本增加及售價降低密切相關。2019年，合景泰富銷售成本為170.9億元，相較于2018年的50.26億元大幅增長240.0%，高于同年營收增幅，同時，在拿地成本上，合景泰富從2018年的5400元/平方米增加36%至2019年的7380元/平方米。

2019年合景泰富的平均銷售價格出現下滑。由2018年的15137元/平方米減少15.1%至12851元/平方米。這意味著，在營收大幅增長的光亮背后，合景泰富的盈利能力在下降。

但需要指出的是，對比50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%來看，合景泰富的毛利率是處于行業中等偏上水平，同時，2019年在行業整體增速放緩的趨勢下，房企盈利能力在一定程度上面臨著下行壓力。

“整個房地產行業由于受限價政策、購房需求管控等影響，多數房企出現項目毛利率下滑現象，包括合景泰富，這從側面也反映出企業項目成本高，溢價壓力較大，進而導致毛利率走低。但房企毛利率若持續走低，則對其后續盈利、質量管控等方面會產生不利影響，因此，做好能在遵循市場政策的前提下，盡可能地降低拿地及項目開發等成本，保持自身的盈利水平。”知名地產分析師嚴躍進向《投資者網》表示。

此外，58安居客房產研究院分院院長張波認為，整體來看，合景泰富的毛利率走低是受成本因素影響，重點體現在拿地成本、營銷費用增長等方面，規模的快速增長本身會對毛利率變化形成一定影響。在合景泰富2020年過千億的目標的背景下，整體銷售還會加速，與此其對應的營銷成本也很難下降，拿地的動作也會加快，因此，未來可能并不會將提升毛利率作為其首要考量指標。

進軍千億銷售目標勝算幾何?

2019年，合景泰富實現銷售額861億元人民幣，2020年，按同比增長20%的銷售目標為1030億元。從已公布的幾家房企的目標銷售來看，合景泰富這一增速依然位居行業前列。以規模相近的時代、奧園、融信為例，其2020年目標銷售分別上調為5%、12%和12%，頭部房企恒大也僅上調8%。

根據公告，今年前兩個月合景泰富合約銷售68.72億元，同比下降約24.9%?？藸柸饠祿@示，合景泰富2019年一季度銷售額為154億元，而今年一季度則下降至130億元，下滑幅度為15.58%。

“我們今年的貨值有1700億，雖然一二月份有影響，相信下半年可以追回來，所以對完成銷售目標很有信心。”在3月26日的業績發布會上，董事會主席孔健岷談及千億目標表現自信。換句話來說，合景泰富1700億貨值中，必須要完成6成才能達標。

但從過往的目標達成率來看，合景泰富大多“踩線”通過?？硕鸬臄祿@示，2014-2018年這五年來，合景泰富銷售額排名有所徘徊，且僅上升8 位。其中，2015 年完成目標九成，2016-2018 年則踩線而過。2019年合景泰富以861億元成績完成全年850億業績目標。

截至2019年12月31日，合景泰富旗下共擁有156個項目，分布于內地及香港共39個城市，擁有共計權益建筑面積約1701萬平米的土地儲備，總可售貨值約人民幣5100億元。

“ 一般來說，房企處于增速較快時期，往往會提出一些增長目標，但目前市場受疫情影響，處于中期調整狀態，存在著很多不確定性，但若2020年兩會召開后，迎來了一些住房消費方面的刺激政策，則合景泰富的千億目標，在宏觀政策助力下，達成的可能性更大。”嚴躍進對此表示。

張波則認為，2020年從合景泰富布局的區域和可售貨值來看，排除疫情變化以及國內經濟環境等不確定性因素，其突破千億的可能性較大。

當然，地產界的鐵律是，隨著規模效應的不斷提升，加速擴張所產生的杠桿效應是必不可少，這也將對盈利有所影響。

4月8日，國際評級機構標普發布報告稱，維持合景泰富集團控股有限公司評級展望“負面”，同時確認長期發行人信用評級“B+”和高級無抵押債券“B”長期發行評級。

“合景泰富自2016年采取更進取的買地策略以來，已連續加大土地投資，其經調整債務由2018年的820億元人民幣，增至2019年的1040億元人民幣。”標普認為，合景泰富最終的目標是提高銷售排名和市場份額，這可能會繼續推動強勁的土地補充需求，并對其杠桿率產生壓力。

受疫情影響，標普稱，如果合景泰富的交付進度趕不上計劃，或者完工物業的銷售比標普預期的要慢，合景泰富集團的收入可能會低于標普的預測;同時，因一、二線城市仍受限價政策影響，可能也會對該公司的利潤、去杠桿化計劃產生影響。