降杠桿壓力之下 金融街?jǐn)M掛牌出售德勝投資股權(quán)及債權(quán)

降杠桿壓力之下，金融街再次出售資產(chǎn)。

1月27日晚間，金融街發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬將德勝投資100%股權(quán)及債權(quán)通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售，掛牌價(jià)格暫定為15.75億元。其中，德勝公司100%股權(quán)價(jià)格為14.09億元、相應(yīng)債權(quán)價(jià)格為1.66億元。

這是金融街最近兩個(gè)月內(nèi)第三次出售項(xiàng)目。此前，其曾將中信城B地塊及豐科中心擺上貨架。金融街于公告中表示，出售兩項(xiàng)資產(chǎn)可以加快資金回流，補(bǔ)充公司貨幣資金;有利于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債水平，提高公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

多次“賣(mài)子”

根據(jù)金融街公告，德勝公司為金融街子公司，目前主要業(yè)務(wù)為出租運(yùn)營(yíng)德勝?lài)?guó)際中心部分寫(xiě)字樓和商業(yè)。

資料顯示，德勝?lài)?guó)際中心位于北京市西城區(qū)德勝門(mén)外大街83號(hào)，總建筑面積約22.95萬(wàn)平方米，金融街持有運(yùn)營(yíng)德勝?lài)?guó)際中心部分面積約3.8萬(wàn)平方米(業(yè)態(tài)包含寫(xiě)字樓、商業(yè)、地下零散配套服務(wù)用房和車(chē)位)。

對(duì)于本次轉(zhuǎn)讓?zhuān)鹑诮直硎荆聞賴(lài)?guó)際中心2020年的出租率約為80%，租戶(hù)以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對(duì)有限，加之公司持有面積占項(xiàng)目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問(wèn)題，租賃經(jīng)營(yíng)壓力較大。

此外，受北京市寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量增加、國(guó)有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)面臨下行壓力。

在這之前，金融街曾兩次拋售項(xiàng)目股權(quán)。12月22日，金融街連發(fā)兩則資產(chǎn)處置公告，宣布與中信地產(chǎn)解除北京中信城B地塊的合作協(xié)議，以及出售金融街·萬(wàn)科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)予平安人壽，合計(jì)回籠資金約108億元。其中，金融街通過(guò)解除中信城B地塊合作協(xié)議將回籠約86億元資金，通過(guò)出售豐科中心項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)將回籠約22.32億元現(xiàn)金流。

從標(biāo)的質(zhì)量來(lái)看，這些標(biāo)的地理位置頗為優(yōu)越，如中信城B地塊。2010年12月31日，金融街與中信地產(chǎn)簽訂合約意向書(shū)，全資子公司北京置地以40億元獲得北京·中信城B、C、D地塊的土地使用權(quán)。

根據(jù)公開(kāi)資料，該項(xiàng)目又名大吉危改小區(qū)項(xiàng)目，位于北京原宣武區(qū)菜市口東南角，東至粉房琉璃街，西抵菜市口大街(國(guó)際傳媒大道)，南達(dá)南橫東街，北至騾馬市大街。這個(gè)二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目地理位置極其優(yōu)越，距離天安門(mén)4-5千米，距離西單商圈2.5千米，距離金融街4千米。

此前，中信城C地塊和D地塊做得比較成功，B地塊卻一直突進(jìn)緩慢。金融街曾在公開(kāi)平臺(tái)上回應(yīng)，中信城B地塊拆遷范圍已于2017年底完成現(xiàn)場(chǎng)全部拆遷，該地塊在規(guī)劃指標(biāo)確定后會(huì)開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，但顯然規(guī)劃的推進(jìn)并不順利，金融街也因此屢屢引起投資者的質(zhì)疑。

不過(guò)，從地塊位置來(lái)看，若規(guī)劃確定，該項(xiàng)目將為公司帶來(lái)一筆不菲的收入。而另一起標(biāo)的——豐科中心的出租率也達(dá)到90%，雖然后續(xù)租金提升存在困難，但并非沒(méi)有可能。

突擊降杠桿

事實(shí)上，出售資產(chǎn)對(duì)金融街來(lái)說(shuō)是無(wú)奈之舉。

從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，金融街面臨著一定的償債壓力。三季報(bào)顯示，金融街各項(xiàng)有息負(fù)債合計(jì)接近900億元，短期借款約為73.06億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為170.89億元，二者合計(jì)243.95億元，較2019年末大幅增長(zhǎng)53.95%。而金融街的貨幣資金卻只有133.74億元，無(wú)法覆蓋短期借款。

此外，按照監(jiān)管層給出的“三道紅線”融資新規(guī)要求：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%，凈負(fù)債率不超100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍，金融街全部踩中。截至2020年上半年，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，凈負(fù)債率為202.31%，現(xiàn)金短債比僅0.55。其有息債務(wù)將不得增加。

金融街面臨著強(qiáng)烈的降杠桿需求。然而，在銷(xiāo)售端，金融街的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不如預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.18億元，同比下降21.22%，歸母凈利潤(rùn)為9.1億元，同比下降33.87%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為1.48億元，同比下降97.88%。

為了緩解資金緊張的局面，金融街放緩了拿地速度。2020年1-9月，公司的新增土地金額為23.3億元，相當(dāng)于2019年全年新增的11.31%。

同時(shí)，公司也在積極發(fā)債。1月6日，金融街發(fā)布了債券發(fā)行公告，擬面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行規(guī)模不超過(guò)9億元(含9億)的公司債，本次募集金額擬用于償還回售公司債券。而在2020年9月到12月的3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，金融街發(fā)行了三筆中期票據(jù)，合計(jì)融資74.3億元。2020年7月份，金融街面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的總面值不超過(guò)181億元的公司債獲準(zhǔn)通過(guò)。

金融街表示，出售完德勝?lài)?guó)際中心的股權(quán)和債權(quán)后，公司預(yù)計(jì)2021年度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流可增加15.75億元，公司合并層面將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.87億元。而通過(guò)出售豐科中心，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流預(yù)計(jì)能夠增加約22.32億元，有息負(fù)債減少14.95億元，金資產(chǎn)負(fù)債率下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。

這對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆可觀的收入。若資金能夠在年底前到賬，其現(xiàn)金短債比將得到大幅提升，甚至實(shí)現(xiàn)“紅線翻綠”。(卓如)