收并購傳聞背后 錦藝置業規模焦慮癥凸顯

日前，有媒體報道，錦藝集團旗下錦藝置業集團有限公司(以下簡稱“錦藝置業”)正與融信中國(03301.HK)接觸尋求被收并購。隨后，融信中國和錦藝置業先后公開辟謠稱，個別項目曾有合作意向，但5月已終止洽談。

這起“羅生門”事件也讓一向低調、守成有余的錦藝置業走向臺前。2019年，為了人才和融資，深耕河南十余年的錦藝置業搬至上海，確定了“兩南一角”的發展戰略，謀求全國化布局，計劃業績每年增幅30%～50%，在3年內突破500億元。

然而，理想面前，錦藝置業也面臨著融資渠道單一、河南省外土地儲備有限等多個難題?！吨袊洜I報》記者了解到，錦藝置業方面認為上半年并非好的拿地周期，但已做好了準備，融資方面不便透露。“錦藝置業雖然剛走出鄭州不久，但一直以來都堅定思路從不追求盲目擴張，不會為了規模犧牲利潤，追求規模、利潤、現金流等三方面均衡發展。”

收并購傳聞

記者了解到，錦藝集團是一家多元化控股企業集團，下轄二十余家子公司，三大核心主業為新材料、地產、商業。而錦藝置業則是錦藝集團旗下的地產板塊，業務涵蓋城市綜合體開發、文旅康養產業開發、產業新城、特色小鎮以及精品住宅開發。

針對收并購傳聞，彼時，錦藝置業相關負責人告訴記者，“我司目前未與融信洽談過所謂的收購案”。融信中國相關負責人也表示，據其了解，公司較早之前和錦藝集團確有項目上的談判和合作，“但也僅限于此，并沒有涉及到收并購的層面”。

一天后，錦藝置業正式發文澄清，否認所謂的“收并購”，并稱“雙方曾就個別項目有過合作意向的商討，但雙方已于2020年5月終止合作意向洽談”。

錦藝置業相關負責人在接受記者采訪時表示，這起收購“烏龍”事件源于下屬項目員工的錯誤解讀。“當時融信對我們的一個項目感興趣，也派人到項目上進行了調研，項目公司的少數員工看到后誤以為是公司層面的合作，今后我們也會加強對員工的管理。”

在業內看來，房企之所以想要謀求項目合作，歸根結底是受到新冠肺炎疫情這一“黑天鵝”事件的影響。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，錦藝置業此前一直是深耕河南的區域性房企，剛剛將總部搬遷至上海，屬于第二梯隊。“現在疫情對于房地產業的影響還未完全消退，競爭起來也挺吃力的，所以對于錦藝置業這樣的中小房企，合作就是抱團取暖，能夠快速壯大自己，避免一下子被大魚吃掉。”

而在同策研究院研究總監張宏偉看來，之所以與融信謀求項目上的合作，一方面可以幫助解決之前的一些債務問題;另一方面，如果項目的銷售遭遇困境，融信的介入也能夠使其快速解套。

“從融信的角度看也很好理解。”盧文曦表示，過去融信為了擴張拿地比較激進，收并購有助于企業快速發展，在財務報表上也有明顯的體現。“錦藝置業在河南的項目布局、土地儲備、政府資源應該是融信比較看重的。”

總部搬到上海

“如果以沿海城市為中心只能畫出一個半圓。但是，如果以河南為圓心，就能畫出一個完整的圓。由此可見，它的輻射帶動作用更強大。”錦藝集團董事長陳錦焰曾說道。

在陳錦焰看來，河南是一片投資熱土。也正因如此，發端于福建的錦藝集團，在2006年將總部搬到河南鄭州，憑借對旗下原國有紡織廠的升級改造和綜合開發而踏入鄭州房地產業，建成當時鄭州市單體建筑面積最大的商業廣場。在深耕鄭州的13年里，每年開工面積約為500萬平方米。

2019年，陳錦焰又決定將地產板塊錦藝置業的總部搬到上海，一為錢，二為人，三為擴張。正如錦藝置業給記者的回函中所說：“總部從鄭州搬到上海，主要是上海作為全國金融中心便于融資，以及希望通過上海這個平臺，吸引更多人才。”

“布局全國不僅要有較遠大的戰略目標，還需要企業具有對某個城市的分析能力以及較準的市場預判能力。”盧文曦表示，從熟悉的區域走向全國最主要的還是企業的自身實力。“廣撒網”前必須要掂量掂量自身的資金實力，“而人才比錢還重要，如果人才儲備不夠，分派出去的過多可能連自家都顧不過來。”

在外界看來為錦藝置業和融信洽談合作的關鍵人物，正是今年春節前從融信跳槽到錦藝置業就任的執行副總裁吳孟燈;而原閩系房企三盛地產副總裁朱黎民也加盟錦藝置業，主管品牌營銷。

錦藝置業方面向記者表示，公司在從地方走向全國后，持續引入頭部房企職業經理人并打造完善的人才規劃，新項目崗位會從成熟公司的老錦藝人中提拔。同時，錦藝還會啟用“輪崗機制”，優先內部選拔意識強、責任感重、有歸屬感的員工，最終磨合出穩定高效專業的團隊。

融資方面，據Wind數據顯示，從2019年下半年起，錦藝置業共6次出質股權，數額共計約4.31億元。其中，3月19日，錦藝置業向中原航空融資租賃股份有限公司出質股權數額2.5億元;5月9日，其向天津信托有限責任公司出質股權數額2211.5萬元，足以見得疫情后錦藝置業的資金壓力以及對于融資的渴望。

此外，集團旗下上市公司錦藝集團控股有限公司(00565.HK，以下簡稱“錦藝集團控股”)也遭遇“錢緊”。據2019年中期財務報告，截至2019年12月末，錦藝集團控股總借貸融資額度約8.99億港元，全部融資已動用。此外，集團已與五名獨立第三方安排六筆合計共約0.44億港元的債券，均按攤銷成本計量。但從2020年至今，集團還未有新的融資記錄。

值得一提的是，錦藝集團控股隸屬于錦藝集團的紡織板塊，其收入主要依賴于佳潮購物中心項目，而包括錦藝新時代、錦藝怡心苑、錦藝國際華都、中原錦藝城等在內的錦藝置業的大多地產項目都未“裝入”上市公司。

對此，錦藝置業方面表示，公司暫無將地產業務“裝入”錦藝集團控股的計劃，也不會借助上市公司拓展融資渠道。

規模與利潤的權衡

除了人才和資金，對于規模和全國化的野心，亦是錦藝置業從鄭州搬到上海的另一大原因。然而，由于利潤的制衡，錦藝在2020年的擴張之路有得亦有失。

據克而瑞統計數據，2019年，錦藝置業全口徑操盤金額76.3億元，排名第180名;權益操盤金額73.7億元，排名第1511名。2020年1～5月，錦藝置業全口徑操盤金額仍在百名之外，而權益操盤金額為46億元，排名全國房企第89名。

而錦藝置業提供的數據顯示，今年1-5月，錦藝置業權益口徑銷售額45.5億元，完成101%簽約，129%回款完成率。如果保持這樣的增長勢頭，今年錦藝置業或有機會歷史性地突破百億元大關。

記者了解到，錦藝置業在整體戰略上，選擇集中兵力主力發展“兩南一角”即河南、西南、長三角，進行全國化布局。河南作為“大本營”，未來依然是錦藝置業發展最重要的一個區域;西南板塊和長三角城市化仍然迅速推進，這兩個地區的房價輪動也最晚，因此需要有持續的關注或有更多的投入。

錦藝置業方面告訴記者，全國化戰略下，有三大企業目標。一是確定“有質量的高周轉”為發展基調，確保項目有合理利潤，不追求盲目擴張;二是計劃每年能夠有30%～50%的業績符合增長，即3年突破500億，利潤維持在10%以上;三是追求規模、利潤、現金流等三方面均衡發展。

2019年，錦藝置業頻頻在長三角和西南地區高價拿地，與其“兩南一角”的戰略不謀而合。

進入2020年，錦藝置業參加許昌、江陰、南陽等三四線城市的多場土拍卻一無所獲，這與其想要兼顧規模和利潤的目標不無關系。“我們認為今年上半年并非好的拿地周期，雖然剛走出鄭州不久，但不會為了規模犧牲利潤。”錦藝置業負責人如是說道。

盧文曦指出，對于處于擴張期的房企，首次進入某個城市時，拿地溢價可以稍微高一些，土地價格是周邊在售產品七折甚至以下就可以果斷入手。“除非是市中心的核心地段，盡量不要拿地王，否則一般會弊大于利。”

“現在的錦藝既不能特別激進，也不能太保守。”張宏偉也認為，長三角的優勢就是人才和資本環境，現在規模500億元以下的企業很少搬過來，如果說規模還不足百億即使搬到上海意義也不大。“既然已經來了，現在錦藝的關鍵就是能否順勢而為，在這個擴張過程中，把握好市場周期變化的規律和特點。”