買房資金穿透式監(jiān)管背景下 廣州樓市仍現(xiàn)日光盤

買房資金穿透式監(jiān)管背景下，廣州樓市仍出現(xiàn)了日光盤，引市場(chǎng)各方矚目。

3月28日下午，悄然開(kāi)盤的越秀和樾府項(xiàng)目二期170套房源被“秒光”。截至3月29日上午8點(diǎn)，僅有十套左右房源被清退出來(lái)。

與往常日光盤不太一樣的是，該盤單價(jià)較幾個(gè)月前大漲約一萬(wàn)元，漲幅20%，依然遭遇搶購(gòu)。這也引發(fā)不少市場(chǎng)人士驚呼“太夸張!”

最新的三月廣州樓市趨熱，房?jī)r(jià)上漲壓力不小，房企推貨節(jié)奏隨之加快。數(shù)據(jù)顯示，廣州上周錄得新貨規(guī)模超2000套;積極推新帶動(dòng)購(gòu)房熱度升溫，合富研究院監(jiān)測(cè)80代表樓盤，全市總體成交規(guī)模環(huán)比回升30%，優(yōu)于1月周均水平。

綜合各大開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略來(lái)看，多板塊新盤均放出漲價(jià)口風(fēng)，買家焦慮指數(shù)升溫。

再現(xiàn)“秒光”盤

“我們這邊還在等通知，應(yīng)該有十套左右的房源被放出來(lái)。你要先看看你的按揭貸款資金來(lái)源有沒(méi)有問(wèn)題，我們現(xiàn)在主要擔(dān)心有的買房者首付款有找親戚朋友周轉(zhuǎn)借錢。”3月29日早間，回復(fù)完詢問(wèn)撿漏機(jī)會(huì)的客戶電話后，越秀和樾府樓盤劉姓樓盤營(yíng)銷人員才坐下來(lái)歇一歇。

越秀和樾府樓盤劉姓樓盤營(yíng)銷人員和他的同事們，忙到夜間三四點(diǎn)才下班，嗓子近乎嘶啞。幾乎一整夜，他和他的同事們都沒(méi)有停歇，要么在接客戶電話，解答購(gòu)房疑問(wèn);要么就在梳理購(gòu)房者提交的買房登記資料，初步清查出不合格購(gòu)房人等。

“基本上是秒光的節(jié)奏，實(shí)在是太火爆了。”從去年就留意到越秀和樾府開(kāi)盤動(dòng)向的廣州購(gòu)房者小王，對(duì)于措手不及的開(kāi)盤及搶購(gòu)局面感到有些意外和不知所措。

樓盤銷售人員也向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)了這個(gè)消息。

“二期170套房源被‘秒光’了，你要是特別想要的話，等到今天晚上12點(diǎn)看誰(shuí)湊不夠兩成房款，可能會(huì)有尾盤退出來(lái)。”上述劉姓樓盤營(yíng)銷人員在3月28日下午五點(diǎn)半告訴第一財(cái)經(jīng)記者，或許有撿漏的機(jī)會(huì)。

越秀和樾府項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)漢溪大道與番禺大道交匯處，在建中的地鐵3/7/18號(hào)線交叉。該項(xiàng)目左靠近漢溪長(zhǎng)隆度假區(qū)，右邊靠近商務(wù)區(qū)萬(wàn)博CBD，有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、番禺天河城等成熟商圈，等同于番禺網(wǎng)紅盤。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，該項(xiàng)目并沒(méi)有采用渠道聯(lián)動(dòng)。項(xiàng)目于3月28日下午開(kāi)盤，均價(jià)處于5.7-6.5萬(wàn)/平方米，當(dāng)日吸引了大概四五百人前來(lái)售樓處。早在一周前，該項(xiàng)目營(yíng)銷人員開(kāi)始通過(guò)朋友圈、電話等方式統(tǒng)計(jì)誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)人員信息。

以此輪銷售的主力戶型96平方米為例，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解到的情況，參與此次認(rèn)購(gòu)的人員必須向開(kāi)發(fā)商繳納50萬(wàn)元誠(chéng)意金，并在本月底前補(bǔ)充支付完20%房款(含50萬(wàn))，否則房源將會(huì)被清退出來(lái)重新交易。購(gòu)房者在4月中下旬，必須補(bǔ)齊剩下的首付款，才能辦理網(wǎng)簽、按揭等手續(xù)。

多位前來(lái)看盤的購(gòu)房者告訴第一財(cái)經(jīng)記者，自去年就開(kāi)始留意這個(gè)樓盤，但對(duì)于去化的快速還是頗感意外。

而這也是廣州近郊番禺區(qū)本月第二次出現(xiàn)日光盤。

早在3月初，鄰近的樓盤珠江鉑世灣也出現(xiàn)了類似秒搶的情況。與越秀和樾府相同的是，二者都處于地鐵沿線、緊挨萬(wàn)博CBD，均價(jià)處于5.5萬(wàn)/平方米左右。較越秀和樾府更優(yōu)的是，珠江鉑世灣距離廣州的天河CBD、琶洲等出行更便捷。此次越秀和樾府的購(gòu)房者中，有不小比例的購(gòu)房者屬于購(gòu)買珠江鉑世灣的落空者。

去年3月，廣州、深圳等地也出現(xiàn)龍光天璞、敏捷綠湖首府等多個(gè)樓盤“秒光”。但細(xì)細(xì)究查，這其中大多屬于房企市場(chǎng)造勢(shì)的手段，無(wú)一例外，都是在價(jià)格上作出了折讓。此輪廣州樓市涌現(xiàn)的日光盤，價(jià)格均處于提價(jià)狀態(tài)。

這也引發(fā)更多市場(chǎng)人士驚呼，“購(gòu)房者的購(gòu)買力驚人”、“嚴(yán)格調(diào)控背景下購(gòu)買力似乎并沒(méi)有受到影響”、“剛需和改善需求未免被壓抑太久”等。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，至3月29日晚間，仍有500多人排隊(duì)等喝樾府96平方米三房的撿漏機(jī)會(huì)。據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)準(zhǔn)備推售另外一批房源，對(duì)外吹風(fēng)價(jià)再度提升。“110平方米、130平方米的房源均價(jià)已上行至6.5萬(wàn)/平方米了，購(gòu)買者基本都屬于二套改善房，首付七成或者全款。”劉姓樓盤銷售人員也驚訝于購(gòu)房者的實(shí)力。

“銀行說(shuō)了算”

引起市場(chǎng)人士有些意外的是，廣州樓盤成交火爆的背景是當(dāng)下正趨于嚴(yán)控的房地產(chǎn)金融政策，購(gòu)房者資金要受到嚴(yán)格審查。

“不是我們說(shuō)了算，要銀行查完了，確定資金來(lái)源沒(méi)有問(wèn)題才行，銀行說(shuō)了算。”劉姓樓盤營(yíng)銷人員3月28日忙碌到深夜，還在與詢問(wèn)樓盤的購(gòu)房者做類似資金來(lái)源的溝通。

越秀和樾府樓盤的合作銀行有中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、廣州農(nóng)商銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、平安銀行。

多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，借款人家庭需提供首付款來(lái)源近半年流水，對(duì)于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入的資金，無(wú)論來(lái)源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實(shí)為活期存款、理財(cái)余額、保險(xiǎn)余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。

另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。

“首付款如果是家庭幫墊付的，只能來(lái)源于父母，并且我們也要查父母這筆資金半年來(lái)的流水情況。”中國(guó)銀行的一位客戶經(jīng)理直言，來(lái)源于其他方的首付資金將直接拒絕。

廣州這輪嚴(yán)格監(jiān)管始于2月9日。廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進(jìn)駐廣州地區(qū)6個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，而后全面自查轄內(nèi)(不含深圳)4501個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，再到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)了問(wèn)題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。這輪監(jiān)管歷經(jīng)了銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，再到今年3月中旬開(kāi)始進(jìn)行首付款資金來(lái)源的穿透式監(jiān)管。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，監(jiān)管呈精細(xì)化、全鏈條、逐步發(fā)力的嚴(yán)控態(tài)勢(shì)。

最新的3月25日，央行官網(wǎng)披露，人民銀行在北京召開(kāi)全國(guó)24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)，部署推進(jìn)下一階段優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)工作。會(huì)議提出，房地產(chǎn)金融將繼續(xù)強(qiáng)化嚴(yán)格管控，從近期北上廣深一線城市針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的檢查整頓力度看，不少分析指出，今年新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模有望進(jìn)一步降低。此前，監(jiān)管也曾多次提醒金融機(jī)構(gòu)不要心存僥幸、堅(jiān)決壓降融資類業(yè)務(wù)規(guī)模。

最新的3月26日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(下稱“《通知》”)。

《通知》要求，加大對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題的監(jiān)督檢查力度，暢通違規(guī)問(wèn)題投訴舉報(bào)方式，及時(shí)共享并聯(lián)合排查違規(guī)線索;要將經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問(wèn)題作為各類檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問(wèn)責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

據(jù)廣東銀保監(jiān)局及深圳深圳銀保監(jiān)局公布的相關(guān)口徑，廣東已查處違規(guī)購(gòu)房貸款超3.5億元，排查后，嚴(yán)打行動(dòng)并未結(jié)束。

對(duì)于《通知》提出，各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開(kāi)展一次經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題專項(xiàng)排查，于2021年5月31日前完成排查工作。多個(gè)樓市分析人士認(rèn)為，這與銀行既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，各地自查結(jié)果不盡人意引上級(jí)主管部門注意，認(rèn)為有必要加碼政策有關(guān)系。

越秀和樾府樓盤在如今嚴(yán)查首付資金來(lái)源的大環(huán)境下，引發(fā)認(rèn)購(gòu)火爆局面，這也令不少市場(chǎng)人士感到意外。

去年于廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖受疫情影響，但住宅市場(chǎng)行情向好。

合富研究院等多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬(wàn)㎡，為近三年高位;二手住宅成交年內(nèi)有望突破10萬(wàn)套。流動(dòng)性相對(duì)寬松下，地段成熟/資源稀缺的“高總價(jià)物業(yè)”需求有所上升，部分“千萬(wàn)以上”總價(jià)物業(yè)的成交翻倍。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜一方面部分驚訝于越秀和樾府的熱銷，但是更多還是對(duì)于后市持穩(wěn)定預(yù)期。“信貸監(jiān)管正在逐步加緊跟進(jìn)，審查也越來(lái)越細(xì)致深入，可以說(shuō)極好避免了樓市成交的斷崖式下行給市場(chǎng)各方帶來(lái)傷害，有利于實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，讓房?jī)r(jià)悄然回落至‘穩(wěn)’的狀態(tài)。”

在合富研究院看來(lái)，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看， 2021年廣州“土地”與“住房”資源價(jià)值仍將穩(wěn)固發(fā)展。一方面，“控杠桿”將更大程度制約“投資、投機(jī)性”購(gòu)房行為、抑制價(jià)格過(guò)快上行，并驅(qū)動(dòng)規(guī)模房企推貨保持高位。另一方面，“需求側(cè)改革”將更多指向城市居住需求，尤其是對(duì)城市產(chǎn)業(yè)起關(guān)鍵作用的“人才居住需求”。