多城將出現井噴賣地現象 房企資金承壓加劇

4月7日，重慶市規劃和自然資源局發布本年度第一批次住宅用地出讓公告。重慶市將于4月28日起正式拍賣。市轄區首批共計出讓119宗、11280畝住宅用地，占全年土地供應計劃約37%。青島自然資源和規劃局發布《青島市2021年4月擬招拍掛出讓國有建設用地使用權預公告》，首批73宗土地將于4月份集中出讓。

7日凌晨，杭州推出首批57宗地塊集體掛牌，均為涉宅用地，總出讓面積301.8萬㎡，總建筑面積757.2萬㎡，總起拍價943.7億元，計劃于5月7日、8日兩天內集中出讓。據悉，起拍總價最高為綠汀路TOD綜合體，總起價85.91億元;臨平鼎湖未來社區項目，起拍總價70.34億;四堡七堡單元JG1402-32地塊，起拍總價62.25億等。

此前，北京市規劃和自然資源委員會和北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，土地面積約169公頃，建筑規模約345萬平方米，掛牌總價超1033.8億元。同時預告，7月、11月將再集中推出兩批商品住宅用地。

天津正式發布2021年首輪集中供地計劃，計劃供應58宗住宅用地，將集中在5月10日-5月14日5日內全部供應完畢。擬出讓土地面積合計約375.5萬㎡，掛牌起始總價約合502.9億元。其中僅一宗沒有限價，其余57宗均設立最高限價。按照最高限價計算，天津本次供地最高平均溢價率為42.2%。

截止日前，全國已經明確將在4-5月開啟集中供應土地的城市有：廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、長春、合肥、濟南、成都、鄭州、蘇州、廈門、長沙、重慶、青島、沈陽等17個城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，根據目前已公布具體數據的城市來看，北京起拍價合計1033.8億元，廣州起拍價合計901億元，天津起拍價合計502.9億元，無錫土地出讓金起始總價約227.7億元，杭州起始總價943.7億元5個城市土地出讓起始價總額已近3600億元，疊加即將出臺的上海、深圳等城市，預計未來22個熱點城市首批賣地有望超過萬億元。

張大偉表示，4-5月，上述城市將出現井噴賣地的情況，這對大部分企業的資金鏈將是巨大考驗，這些將成為2021年未來一個月大部分房企的最難課題!同時，也應注意，市場很可能在2021年年底再次進入局部區域的供應高峰。

從各地全年土地出讓三次時間分布來看，首批地塊分量充足。平安證券研報顯示，從首批供地數量看，11城首批供地面積占2021年全年計劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過30%，廣州首批供地的占比甚至高達62%。

的確，土地集中出讓，是對房企在資金實力、決策能力上的雙重考驗。

業內人士表示，“兩集中”政策旨在提高市場信息透明度，為市場主體提供更多的選擇和機會，營造更加公開透明的環境，引導市場回歸理性。對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源。另外，對中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會。

萬科集團董事會主席郁亮在業績說明會上就表示，今年土地集中供應新政下，要求對企業的資金實力要求來說有很大彈性。目前，萬科凈負債率18%，這也是給了企業更多機會。

張大偉認為，預計土地市場、房企都將出現分化。總體來看，資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業可能面臨更大的沖擊，企業分化將進一步加劇。而對各城市的選擇，房企也將有更多考量。(梁倩)