陳年老樓翻新膠印廠變身文創園 北京東城舊改打樣

過去五年，黨中央、國務院相繼批復了《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)(2016年-2035年)》《首都功能核心區控制性詳細規劃(街區層面)(2018年-2035年)》，確立了北京“控增量、促減量、優存量”的城市更新思路。隨著街巷違建被拆、樓體設備翻修、老舊廠房煥新、樓宇業態升級等行動遍地開花，東城區也開啟了一場傳統文化與現代文明交互融合的改造之旅。

宜居

陳年老樓翻新

“樓是1993年建成的，我家1996年搬進來住到今天。”回憶起來，5號樓居民劉椿祥仍能記起初來營房西街時的場景。“這些年，院子里確實經歷過臟亂差：車隨便停，街邊總能看到貓狗糞便，小區綠化得也無序，院兒里還有居民堆放的廢棄物。”

“最直觀的感受是屋里不保暖，有時候室內也就十五六度。”劉椿祥所在的小區位于營房西街，始建成于上世紀八九十年代，建筑面積達19013.9平方米。小區內均為6層住宅樓，共計居民348戶。其中254戶為房改房，占比73%;直管公房94戶，占比27%。

“改造前，小區整體環境問題主要體現在六個方面。包括樓體、基礎設施老化，停車場地、綠地空間狹小，居民樓無電梯以及物業管理缺失等。”體育館路街道辦事處副主任陳四清坦言。

2017年起，東城區老舊小區綜合整治工作領導小組成立。最終按照北京市老舊小區基礎類和自選類改造內容，確定了節能改造、上下水改造等12項改造內容。工程于2019年9月完工，2020年通過驗收。

如今，樓體翻修一新，在陳四清看來，物業服務的引入也為社區環境的改善幫了不少忙。“這次老舊小區改造跟以前不一樣的地方在于，并不是建成后才引入物業，而是在改造初期就將物業服務籌劃進來。”

然而，由于居民樓建于上世紀，不同樓棟產權單位也不同，無形中增加了改造難度。“舊樓改造確實涉及多產權單位。比如這次參加舊樓改造的1至5號樓中，有254戶屬于房管局產權，94戶則是資本公房。當不同產權的房屋在一起，就由街道來統籌，但設計、施工到監理的過程則由原產權單位來實施。只是不同產權單位的樓棟對物業的態度也不同。我們先后開了五次居民代表大會，聽大家的意見。最后對之前的物業單位也進行了更換。”

據了解，此次改造工程共涉及費用3600萬元，如何籌資?東城區體育館路街道工委副書記唐兵兵表示，除了財政支撐，東城區也在探索通過更多渠道引入資本。目前北京住總集團已選擇在區域內投入物業力量，作為社會資本參與方式之一。“但是，引入社會資本參與老舊小區改造，還是要因地制宜，找到企業在區內的盈虧平衡點。”

娛樂

舊屋頂與花委匯

在東四六條社區，除了翻修改造背街小巷，有富余空間的院落門口還修起了花池，花池里有月季、菊花、金銀花等觀賞類花卉，還有韭菜、香菜、茴香和貓耳菜等，供附近居民隨時采摘食用。

四年前，隨著背街小巷整改項目在東城漸次落地，東四六條小區街道內無章堆疊的雜物被清理，社區花委匯也在那時應運而生。據居民回憶，“花委匯創立初期，啟動資金是從社區公益金里抽取，剛開始也就是千八百，主要被用來買花買工具，或是進行一些專業化種植培訓。養花是門技術活，也需要操作得專業一些”。

閑暇時，花委匯的成員們聚集在社工活動中心種花、聊天。活動中心是一個二層小樓，沿著樓梯拾級而上，沿途白色墻壁上有綠色的吊蘭和紅色的燈籠花自然垂下。屋頂中央陳列著桌椅，四周被魚缸和大大小小的盆栽環繞，而地面則由玻璃鋪就，即便是站在一層抬頭望去，也能看到頂層的景致。前述居民說，“花委匯創立至今已有四年，成員數量也已經超過了110人。現在大家見面探討的多是自家養花的事兒，鄰里關系和睦不少”。

不僅是在東四六條，藝術感氤氳在改造過后的東城社區里，串聯起居民茶余飯后生活的脈絡。空間活化被作為朝陽門地區街區更新的“催化劑”，而作為空間活化典型，朝陽門社區文化生活館(27院兒)為社區居民乃至全城的文藝愛好者提供了交流平臺。

四方形小院兒里集聚著不同主題的文藝社團，主題包括戲劇、縫紉和無廢空間等。最近，戲劇社正在排演的劇目是《桃花源》。

與其他社區不同的是，對于27院兒來說，空間活化已逐步從一個概念演化成系統課題。2019年，北京ONE藝術創意團隊正式接手并成為小院兒的運營方。三名年輕“海龜”想要在形式上將小院兒打造成一個面向居民和公眾的集藝術活動、文化挖掘、生活方式、公共教育、美學培養為一體的綜合性社區文化中心，而核心則是將“藝術社區(community-based art)”理論轉換為公共文化升級探索、老舊城區更新改造和社會治理和諧向好的實踐行動的試驗場。

團隊負責人牛瑞雪介紹，館內每周開展公共主題活動至少8場，涵蓋戲劇、美術、親子教育、舞蹈、建筑、藝術展覽、文學、沙龍、工作坊、生活美學等。2016年9月至今，培育300多個文化項目，開展各類文化活動2300余場，服務人群超過了9萬人次。

“現在，小院兒的常客除了附近的居民，還有慕名而來的游客和志愿者等，附近二中的學生也經常來27院兒辦一些志愿活動，比如給老人朗誦詩歌等。”據朝陽門街道辦事處副主任宗靖透露，近期，團隊和社團成員們已經在摩拳擦掌，迎接4月底即將到來的世界讀書日。

文藝

膠印廠變身文創園

除了老舊街道，城區里的工業老廠房也在這場騰退中悄然改頭換面。站上77文創園樓頂俯瞰園區，紅磚砌就的舊廠房仍在，除了加固處理，整體形象相較此前并無二致。廠房大門也由原來的磚木結構改為耐厚鋼板，保持了實用性，外觀也更具年代感。

據了解，這座位于東城區美術館后街77號的文創園前身是新中國成立初期成立的北京膠印廠。該廠系上世紀50年代上海雕版印刷企業遷移至此，后來成為北京市著名的工業印刷基地。后期，隨著北京疏解產業，控制增量、優化存量的行動落地，2012年，園區也迎來存量改造。

歷時兩年半，園區內結構加固、規劃分區和招商等工作相繼完成。其中，約1000平方米的違建被拆除，除了街心花園，煤庫被改造成展覽空間、鍋爐房成了咖啡廳……2014年5月，園區正式開園。由于地處首都功能核心區，周邊文化資源優勢明顯，戲劇資源更是得天獨厚。與園區一街之隔的有中國美術館、三聯書店，向西是北大紅樓舊址，向南是北京人民藝術劇院，向北則是中央戲劇學院，是藝術人才高度密集的地區。

改造后，園區成為了一座以影視和戲劇為核心內容的主題性文化產業園。內部老煙囪、燙金模切機等工業遺跡被保留下來。紅磚墻面的小樓，迂回旋轉的鋼梯延展至園區樓頂，成就了一個全新的打卡勝地，膠印廠的老職工們也會時常回來。

其中，77劇場是園區內最受歡迎的文化亮點之一。劇場是在原有廠房車間、倉庫的建筑結構基礎上進行加固，并由厚重的工字鋼柱列和暗紅帶銹的鋼板構建而成，場內可容納200名觀眾。通過內置一塊4m×6m的LED屏幕，實現了多媒體和舞臺表演的跨界合作。

77文創園總經理李明表示，劇場最大的特色是重達3噸、可整體自動全舉升開啟的大門，能夠在兩分鐘內讓四面封閉的劇場變身為三面環繞的開放式空間。截至目前，劇場已舉辦了包括兩岸小劇場藝術節、南鑼鼓巷戲劇展演季、北京國際青年戲劇節部分演出單元、77文創自己策劃組織的77文創生活節等文化演出活動。每年有超過200場各類演出及活動，吸引了一批核心的創作資源、演出資源、文化精英團隊向園區聚集。

除了77劇場外，園區里的特色業態還包括無用生活空間、北京劇目排練中心、北京掌娛互動文化傳播有限公司、77啤妹等。李明表示，園區的特色并不僅是體現在劇場本身，而是著眼戲劇孵化全鏈條，打造的是生態。“從導演工作室到市場化演出前的試演，園區內配置相對完備。場地的租金也僅僅是200-600元一天，這個價格在戲劇界已經算是非常低廉的水平。”2020年，77文創園依靠出色的改造和運營管理，成為北京市首批市級文創園區之一。

商業

寫字樓里的吉尼斯紀錄

褪去了街角巷弄的生活氣息，即便是被改造過后的商業樓宇，也將設計效果發揮到極致。中糧·置地廣場位于東城區安定門外大街208號，總建筑面積81698平方米，原址為三利大廈和三利百貨。在騰退了原有的200余家商戶，淘汰了零售批發業態后，這座建筑也被升級為國際智能化的5A寫字樓。

進入A座大堂，一道室內人造水幕從樓頂緩緩落下，流向大廈東邊水池。這道水幕被命名為“映象”飛瀑，高達60米，系WET水景公司為中糧·置地廣場量身定制。2018年，廣場正式運營之際，水幕獲得吉尼斯世界紀錄，這也成為迄今為止全球最高的室內水幕。

2018年12月，中關村東城園管委會與中糧·置地廣場簽署合作協議，引導項目在遴選寫字樓租戶時重點引進文化、金融、科技、大健康等符合東城區產業發展方向的企業。相較其他商務樓宇，中糧·置地廣場更強調盤活空間資源，打造精細化運營。

樓內以“空間打造+運營服務+社群構建”為基礎，建立了以COFCO Fantasy (悅創)、COFCO Life(悅享)、COFFICE (悅智)為主題的“3C運營服務體系”，通過智慧云平臺為租戶企業提供高效解決方案的運營體系，滿足B端租戶企業辦公服務需求以及C端客群生活服務需求。“地下一層有餐廳、書店、健身房等，基本能夠滿足一個白領一整天的工作、生活需求。”前述工作人員表示。

值得一提的是，東城區還將“紫金服務”引入樓宇，并特派駐企專員，及時反映企業訴求，加以引導，進而優化營商環境。2018年以來，東城區相繼創立了“紫金服務”品牌，并創新建立了“紫金駐企專員”制度，向區內重點企業和成長性好的中小微企業安排“駐企專員”，為企業“一對一、面對面、點對點”排憂解難。

據東城區發改委副主任崔紅雁介紹，通過紫金駐企專員制度，企業許多服務可達秒辦，打通了政策落地的最后一米。

據統計，即便是在疫情期間，該樓宇出租率也達到95%。其中，外資占30%;上市公司占35%;金融類租戶占57%，科技類租戶占26%，貿易類租戶占13%，文化類租戶占9%。已入駐知名企業包括摩根士丹利、中籃聯體育、中移金科和睿智科技等。(陶鳳 劉瀚琳)