房地產信托規模持續壓降 融資主體質量提升收益率整體下行

今年上半年信托業的激流中，房地產信托仍是熱詞，一方面，規模持續壓降，今年以來房地產信托發行數量、發行規模均有約26個百分點的縮減，收益率也較上年同期有所下行，業內對藍鯨保險分析，在市場和監管的雙重壓力下，融資主體質量整體提升，融資成本下降，帶動收益率整體下行;而另一方面，“去嵌套、降通道”的監管深入推進，此前通道業務委托方的風險正在逐步顯性化，房地產信托風險加速出清。

對于下半年房地產信托的走向，業內預估，規模壓降趨勢仍將保持，尤其是債權類房地產信托的融資項目會逐漸減少，股權投資類產品則將呈現上行趨勢，近期發行的基礎設施類公募REITs，也給未來對接住房租賃市場提供了想象空間。對于信托公司而言，發揮主動管理作用，實施差異化創新，如設計小型化、地區化產品，將是未來發力的重點方向。

房地產信托規模持續壓降，融資主體質量提升收益率整體下行

據用益信托數據，2021年以來，截至6月27日，行業共發行房地產類集合信托計劃2722個，較上年同期的3670個房地產信托計劃發行量，下滑約26個百分點;發行規模合計3497.51億元，同比縮減26.4%。

事實上，上半年房地產信托數量、規模以及收益率下滑的情況，是在2019年中以來整體業務收縮趨勢下的延續。近兩年，在監管引導下，信托業實行業務結構調整與轉型，通道類業務回落，融資類業務逐步壓降。作為融資類業務中的重點，房地產信托面臨額度不足、展業受限的現實。

2020年8月，“三條紅線”出臺，對房地產企業融資需求進一步限制，同時，相關細化要求出臺，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險。

至2020年末，房地產資金信托余額為2.28萬億元，較上年末的2.70萬億元縮減15.75%，同期，房地產信托占比為13.97%，低于2019年4季度末的15.07%，持續下降。

6月1日，銀保監會副主席梁濤在通報監管重點工作時也提出，房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制。銀保監會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，堅決貫徹房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩運行。

從機構角度來說，據業內觀察，信托公司對于房地產業務正在呈現分化趨勢，部分機構出于對監管態度的考量，審慎對待，對涉房業務進行暫停并壓降清退，甚至處于停擺狀態;也有機構，據上海律師協會信托專業委員會副主任馮加慶觀察，從今年4.5月份開始，部分有通道額度信托公司的房地產業務，開始上揚，或是基于自身業務積淀，對相關業務持續推動，形成專業化、特色化優勢，有金剛鉆，就攬下瓷器活。

此外，值得關注的是，今年以來房地產類集合信托計劃平均期限為1.65年，最高收益7.53%，最低收益6.98%，平均收益7.27%，而在去年同期發行的房地產類集合信托計劃中，最高收益率為8.18%，平均收益率為7.93%，較今年同期高出0.66個百分點。

對于房地產信托收益率下滑的現象，從風險防范角度考量，用益金融信托研究院研究員喻智對藍鯨保險分析提出，信托資金向頭部房企集中，資產端方面信托公司在優質房地產項目上競爭激烈，導致房地產類信托產品收益下滑。加上“三道紅線”之下房企資金鏈緊張，降低有息負債比重成為房企融資的重要附加條件。

馮加慶補充提出，“一方面，根據監管態勢，融資成本正在進行調控，收益率整體下滑的趨勢，也是融資成本下降的反應;另一方面，根據當前銀保監會對房地產信托監管趨嚴的環境，能夠進行融資的主體，質量相對較好，之前可能會出現的魚龍混雜的現象得到遏制，質量不好的項目被剔除，也導致收益率的下滑態勢”。

風險加速出清：通道業務委托方風險逐步顯性化

業務規模收攏的同時，風險也在加速出清。據統計數據，2021年1月-5月，信托行業共發生違約事件103起，違約金額共計約409.33億元，在面向房地產融資劃定的“三道紅線”等多重監管約束下，房地產信托成為信托業“違約大戶”，今年前5月合計發生25起違約事件，涉及違約金額152.02億元。

看幾個例子。從2019年開始，藍光集團先后將超2億藍光發展股份質押給中航信托，用于融資需要，但期間，藍光發展股價下跌，并陷入兌付危機。2021年6月10日，藍光發展公告，由于股票質押違約，股東藍光集團持有公司1.55億無限售流通股被司法凍結，占上市公司總股本的5.1%，凍結的申請人，即為中航信托。

早先被爆出涉及10余起地產項目訴訟的中建投信托，在今年3月再度公開了一筆訴訟項目，中建投信托因借款合同糾紛，將福州瑞聚、康潤房地產、保定市秀蘭混凝土三家地產公司告上法庭，涉及約5.4億訴訟金額。

簽訂30億信托貸款合同的皇庭國際子公司融發投資與中信信托，在今年從合作關系變為對立，今年3月31日，因貸款無法續期，皇庭國際仍有27.5億元貸款未能償還，遭中信信托告上法庭，并申請訴前保全。

“房地產業務違約情況較多，源自于市場和監管的雙重壓力”，在喻智看來，隨著居民購房需求逐步釋放，居民購房心態漸趨理性，房地產市場交易增長放緩，房企的資金回籠放緩，加上“三道紅線”等政策出臺，銀行貸款、非標融資、境內債、境外債等一系列融資渠道收緊，房企資金鏈緊繃，違約風險大幅上升。

“去嵌套、降通道”的監管深入推進，此前通道業務委托方的風險正在逐步顯性化，依賴融資型現金流，依靠債務驅動發展的部分房地產業務難以從債務危機中抽身。可以說，壓降通道類業務規模，也正是在逐步推動存量風險的解決。業內所提出的建議是，信托公司加強合規意識與風險防控、化解能力，并強化對所投項目的收益來源和運行邏輯的研判，著重研究項目形成的底層資產是否能夠按預期實現收益。

尋轉型突破口：發揮主動管理價值，布局差異化產品

藍鯨保險在與業內交流時，聽到相對統一的預測聲音，即在房地產業務模式的快速調整過程中，未來一段時間內房地產業務將持續下行，而基于強監管背景以及外部經濟形勢的不確定性，短期內仍將有違約風險暴露。

而與業務規模壓降、風險出清所形成閉環的是，行業正在房地產領域加速轉型，以轉型驅動，實現優化目的。

信托產品設計靈活，房地產類產品業務模式同樣有較多的形式。按照資本運作方式來看，在多樣、靈活的房地產信托業務中，傳統的貸款類和債權類產品是下滑最為顯著，這類產品與銀行貸款的模式類似。馮加慶指出，債權類信托計劃需要嚴格符合“四三二”原則，而符合這種條件的項目，通常在銀行也符合貸款條件，“未來債權類房地產信托的融資項目會逐漸減少”。

“股權投資類產品目前增長較為明顯，多通過投資有限合伙企業的LP份額參與項目公司的股權，需要承擔項目公司經營的風險”，喻智向藍鯨保險介紹了目前的趨勢。

而這也意味著，需要信托機構對于項目的區位、種類、產品質量等多重因素進行綜合考量，尤其是在房地產項目日益精細化運營的背景下，信托公司對潛在合作房企的財務狀況、產品設計和開發能力、營銷能力等更廣維度盡調，有了更高的要求。

同時，據喻智介紹，永續債/優先股形式的產品，在形式上可認作股權投資，但多附帶回購或跳息條款，一方面降低了房企“三道紅線”的壓力，另一方面滿足了規避了監管對信托公司的融資類業務壓降的要求。供應鏈模式主要是上游供應商及施工方利用房企應收賬款進行保理融資，或者房地產企業利用購房尾款進行保理融資等。

此外，值得一提的是，6月21日，我國首批基礎設施類公募REITs上市，首日即交出亮眼答卷，有產品開盤即上漲20%，合計成交額超18億。從國際經驗來看，作為相對標準化、公開化的運作模式，REITs在諸多國際金融市場發展較為成熟。在中國，據藍鯨保險了解，經過約10年發展，以私募類REITs產品為主，底層資產為大型購物商場、寫字樓、租賃住房等，偏債性與被動管理。

據馮加慶介紹，在近期發行的基礎設施類公募REITs中，信托公司的作用相對較小，但成功的發行經驗，拓維的資管經驗，給未來REITs對接住房租賃市場，跨入房地產市場，提供了想象空間。

轉型不僅要立足于渠道，更重要的是在產品設計理念上進一步更新和轉化。馮加慶向藍鯨保險建議提出，信托公司與其他金融機構，要有共同促進生態發展的概念，各機構各司其職，尤其信托機構，從邊緣化的地位、純通道的形式進行轉化，發揮主動管理作用;同時，對于相對非標準化的產品，進行差異化創新，如設計小型化、地區化產品，凸顯信托優勢與特色。(石雨)