一季度北京寫字樓新增供應環比回落 新興產業或成租賃市場“黑馬”

“在當前行業波動和疫情不確定的環境下，寫字樓業主需要關注高速成長的‘腰部’企業和金融科技、生物醫藥、新能源、人工智能等新興產業，挖掘新經濟、新賽道下的多元化市場需求。”在2022年一季度媒體溝通會上，世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天對記者說。

近日，CBRE世邦魏理仕發布報告《2022年第一季度北京房地產市場回顧》稱，2022年第一季度，北京寫字樓新增供應量環比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區域以及首見優質辦公入市的新興商務區金盞。

報告認為，受春節、冬奧和疫情等影響，一季度新租交易環比和同比均有下降，其中金融街、中關村、奧體和望京等子市場在國有企業、頭部科技企業整合影響下，租賃需求均有縮減。北京全市凈吸納量環比下降66%至9.4萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位貢獻區域。全市空置率環比升高0.2個百分點至17.3%，一季度新入市項目去化速度較慢，而現有項目空置率漲跌互現，市場競爭仍然激烈。

在新租需求方面，一季度金融行業占據榜首，占比為32%，其中證券、基金以及金融科技擴租需求強勁。TMT行業的新租需求則集中在軟件開發、互聯網+消費服務及人工智能等領域。隨著共享辦公熱度的提升，第三方辦公繼續增設新點，新租占比超過專業服務業位列第三。消費品制造和醫藥及生命科學需求穩步增長。

值得注意的是，相比于去年一季度，今年一季度北京寫字樓面臨的市場情況截然不同。“去年一季度疫情相對穩定，北京互聯網頭部企業發展勢頭迅猛，寫字樓市場迎來發展機會，但今年一季度疫情反彈，加上互聯網頭部企業整合面積，市場需求下降，給寫字樓業主帶來不小的沖擊。”孫祖天表示。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓部負責人張冀蘇分析稱，預計今年還有近74萬平方米的新增寫字樓供應投放市場，其中通州體量居首占41%。預計部分核心拓展區有大體量新增供應入市，租戶或有一定議價空間，而核心商務區則無新增供應。

此外，一季度北京市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關村集群整體租金同樣本比環比微漲0.1%;上地、中關村軟件園和東升結束去年租金高速增長，環比持平;經開區、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環比小幅下調租金。

如何應對當前北京寫字樓的租賃市場形勢?孫祖天表示，業主除了要多關注高速發展的成長型企業，還應該關注租戶對綠色健康樓宇、共享辦公配套設施和場所設計、靈活的租賃條款等方面日益增長的需求，在空間運營和租賃模式上有所創新，以提高競爭力。