房產巨頭昆山項目大降價遭政府處罰，房價“跌停板”到底在哪？|世界觀天下

財聯社 5 月 8 日訊（記者 李潔 王海春）因降價促銷幅度過大而被處罰的樓盤屢見不鮮。

日前，一則昆山住建局處罰兩樓盤違規行為的通報文件廣為流傳。該通報文件顯示，昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對于上述項目暫時關閉網簽，待整改結束后予以開通。

(相關資料圖)

財聯社記者向上述兩樓盤工作人員求證，樓盤確實因為降價促銷被當地住建局處罰。

事實上，昆山處罰降價促銷樓盤僅是三四線樓市的一個縮影。在多種因素疊加下，近年來全國樓市，尤其是三四線城市成交降溫，部分房企出現流動性困難，降價促銷成為常態。

據中指研究院不完全統計，2022 年 5 月 -12 月，全國已有近 20 市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度，其中包括保定、福州、梧州、大理、中山、綿陽等城市。

從上述出臺 " 限跌令 " 城市的具體措施來看，在價格方面，嚴管隨意降價現象，并為房價設置 " 跌停板 "，要求項目降價不能超過 15% 或 10%，否則便被界定為違規降價。

業內人士認為，為保持房地產市場穩定，各地不會輕易放松限跌令范圍，允許 10% 或 15% 的房價降幅是大部分城市能接受的調整幅度。

昆山兩樓盤打七折被暫停網簽

公開資料顯示，被處罰的昆山長泰置業有限公司為蘇州萬科旗下項目公司，蘇州萬科持股 60%，廣州廣電房地產持股 37.5%，所開發項目為萬科常青藤尚濱花園。

常青藤尚濱花園置業顧問告訴財聯社記者，樓盤的確于近日受到了處罰。

" 我們近期推出了促銷活動，一些房源優惠下來單價約 1.4 萬元 -1.5 萬元 / 平方米。樓盤是小高層，本次推出的房源仍有一定可選空間，目前活動還沒有收回，仍有少量房源可供選擇。" 常青藤尚濱花園置業顧問表示。

據房天下數據，上述樓盤此前售價為 1.9 萬元 / 平方米，以其本次活動最高優惠來計，相當于打了 7 折，降價幅度約為 30%。

此次通報文件中另一個項目夢之悅花園，也因降價銷售而受到處罰。

據房天下信息顯示，夢之悅花園售價為 2.2 萬元 / 平方米。夢之悅花園置業顧問告訴記者，近期推出促銷房源的單價在 1.6 萬元 -1.8 萬元 / 平方米左右。以此計算，該項目優惠力度相當于打了 7-8 折。

" 這次的優惠暫停，一是受到了處罰，再就是推出的房源并不多，就是希望通過優惠加快一下銷售速度。常青藤那個項目聽說也受到了處罰，而且后面還面臨一個問題，被暫停網簽，已經下了定金的怎么辦，現在還不清楚。" 夢之悅花園置業顧問表示。

就上述文件所提對兩樓盤暫停網簽及其整改進展如何，財聯社記者聯系昆山市住建局了解進一步情況，昆山市住建局相關人士對記者表示，" 并不清楚相關情況。"

據悉，昆山部分項目加大營銷力度的背后，是其樓市活躍度出現下降。

中指院數據顯示，在前期積壓需求集中釋放后，4 月昆山市場活躍度出現一定回落，新建商品住宅成交面積為 20.3 萬平方米，環比下降約 14%。

" 目前房地產市場尚未明顯回暖，房企仍面臨較大的資金壓力，上述昆山項目應該是想趁著五一假期，加大營銷力度，通過對項目進行較大幅度的降價促銷，加快出貨節奏，快速回籠資金。" 一位房地產行業分析師告訴記者。

不過，58 安居客房產研究院分院院長張波認為，房企促銷一旦引發降價潮會產生連鎖反應，將對市場形成不小影響，也會對土地市場、地方經濟產生較大影響，因此地方有必要通過行政手段限制房企大幅降價。

多地對房價設置 " 跌停板 "

" 近兩年，伴隨著房地產市場的深度調整，房企為更快促進項目去化、提高回款利用率，會在房屋價格上會做出更多讓渡，" 億翰智庫分析師于小雨表示，" 以價換量 " 是最佳選擇之一。

而為維穩市場預期，近年來已經有多地出臺了 " 限跌令 "。

2022 年以來，多地出臺限制商品房成交價格下跌幅度等相關政策，為房價設置 " 跌停板 "，要求項目降價不能超過 15% 或 10%，并對存在不正當降價的企業不給予項目網簽備案。

其中，保定、梧州要求商品房銷售價格浮動不超過 ±10%；大理政策明確宣傳價格不得低于樓盤表備案價的 85%；中山規定商品房銷售價格上下浮動幅度不得超過申報價格的 15%；福州也要求銷售商品住房時 , 實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的 15%。

不過也有例外，廣州于去年對新房銷售限價幅度進行了放松。2022 年 9 月廣州市調整了新房備案價，" 一房一價 " 由原來按樓棟均價上下浮動 6% 調整為可上浮 10%、下浮 20%，樓棟均價不能超過項目核定線均價。

" 不同城市對于房價下跌幅度的接受度不一樣，有的城市可以接受房價下滑 15% 以內，有的城市只能接受 10% 的下降幅度，這與當地房地產市場環境有關。" 上述房地產行業分析師告訴記者。

目前出臺限跌令的城市主要以三四線城市為主。2021 年時就有超 20 座城市出臺 " 限跌令 "，包括泰州、岳陽、桂林、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等。

" 從出臺限跌令以及約談房企的城市來看，主要是三四線城市，這些城市新房銷售壓力比較大。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。

" 房價快速增長是風險，房價普遍下跌同樣是風險，房價過快過高上漲可能會衍生泡沫，房價跌幅過大影響社會穩定，只有房價在一定區間內變動時，風險才有可能得以控制。" 于小雨表示。

在明降阻力重重下，一些房企通過推特價房、墊首付、送精裝修、送車位等方式，選擇了暗降。對這些變相降價行為，開發商對外的口徑，往往是樓盤促銷，卻始終避談降價。

尤其是 2022 年房企各種花式促銷方式頻出，包括河南小麥換房、南京西瓜換房、無錫水蜜桃換房、" 房產置換，以舊換新 " 等變相讓利行為出現，希望帶動項目去化，但部分促銷動作已被叫停。

" 從降價效果來看，只有降幅達到 10% 以上的中低檔項目對短期成交促進作用較為顯著，余下多數促銷方式效果平平。" 克而瑞分析師指出。

為維穩樓市，部分城市除限制房企降價，還從供需兩端發布相關扶持性政策，從而恢復居民購房信心。