環球訊息：合生創展舊改“野心”難以實現？多個項目 10 年仍未動工

「核心要點」

(資料圖片)

在廣東地產圈，合生創展曾經是 " 華南五虎 " 之一。與其他四家開發商的風格不一樣，合生創展不搞快周轉。它的經營風格被概括為——高溢價、多囤地、慢周轉。但隨著房地產步入低谷、舊改夢難以實現，合生創展開始 " 掉隊 "。

昔日的隱形 " 地產航母 "

1992 年，合生創展在香港成立，六年后就實現了港交所上市，并在 2000 年開啟了全國化擴張之路。2004 年，合生創展成為國內首家銷售額突破 100 億的房企，以其為代表的朱氏家族也逐漸成型，風頭無兩。連萬科王石也甘拜下風，稱 " 朱家才是中國地產界的隱形航母。"

在北上廣深等一線城市，合生創展坐擁大量土儲。年報數據顯示，截至 2022 年，合生創展總土地儲備規模 2872 萬平方米，2023 年預計投放市場貨值 1000 億港幣以上。

從分布上看，截至期末，地產板塊土地儲備約 2146 萬平方米。其中，北上廣深、臨深區域等一線城市土儲 1595 萬平方米，占比 74%。

而在廣州，合生創展開發的項目包括駿景花園、珠江帝景、合生中央城等，在廣州的舊改布局中，朱家也頻頻落子，僅是黃埔，就有火村、逕頭村以及蓮塘村等。

然而，在追求高速增長和擴張過程中，合生創展也面臨著一些問題：如土儲資源的開發需要大量資金投入，房地產市場已經進入調整期，融資難度加大等。

舊改任重而道遠

當前，廣州地區的舊改項目面臨著很多問題和挑戰。因為涉及到無主房、無產權房以及違建等因素，不少舊改項目至今仍未能正式動工。由于相關政策、法規和程序都相對較為復雜，廣州還存在大量進展緩慢的老舊小區改造項目。另外，在舊城區和老工業廠房等地區，由于歷史遺留問題和環境污染等因素，舊改項目的難度也非常大。所以，合生創展的舊改情況并不如此理想。

2021 年 1 月 21 日，康樂村、鷺江村牽手合生創展，改造總建面達 335.94 萬平，總投資達 346.67 億，成為廣州 " 最貴 " 舊改。如此大的投資額＋過萬套的商品房和安置房，注定要分片開發。如今招商已過去兩年，康樂村、鷺江村仍處于前期研究階段，可謂是 " 任重而道遠 "。

據不完全統計，合生創展及旗下公司還有廣州約 13 個舊改項目，投資金額上千億。想要全力推進兩村舊改，顯然還需要些時日。當然，在招標原計劃中，2023 年 12 月 31 日前要全部安置房開工建設，這無異于天方夜譚。

對合生創展而言，舊改不止是錢的問題，還有布匹市場。

在海珠區中軸線上，康樂、鷺江兩村聚集了 5200 多家制衣廠及倉儲企業，多為紡織業制衣、輔料等上下游勞動密集型產業，同時也匯聚了大量的人口。這些老舊房屋和企業的存在，不僅影響了項目進度，還給周邊環境帶來很大壓力。

營收利潤雙降，負債壓力山大

2021 年對于房地產行業來說，可以算得上是一個 " 企穩之年 "。進入 2022，房企營收、利潤下滑已經成為行業常態。合生創展亦不例外，根據報告，2022 年合生創展實現營業額 272.52 億港元，同比下降 11.33%；股權持有人應占溢利為 87.62 億港元，同比下降 10.22%；核心利潤為 10.81 億港元，同比下降 77.27%。

從財報圖表中可以看出，合生創展在 2022 年降低了總負債，但是短期債務比例略有提高。具體來說，該公司總借款額約為 990.61 億港元，相較于 2021 年的 1175.93 億港元略有下降。

2022 年，合生創展的一年內短期債務額為 274.54 億港元，占總債務的比例達到 28%，高于 2021 年的 26%。考慮到其現金及現金等價物為 141.09 億港元，該公司面臨的短期還債壓力似乎較大。

這些數據透露出現幾個不太好的信號：一是現金及現金等價物大幅腰斬，二是較大的財務壓力。面對行業整體下滑和市場不確定性增加等因素，合生創展需要更加謹慎地管理自身風險，并尋找新的增長點。同時，在未來發展中，公司也需要更加注重資金流動性和債務結構優化等方面，以確保公司財務狀況的穩健和可持續發展。

如果沒有突發事件，如果舊改項目有序發展，如果政策面沒有出現更多不利因素，那么合生創展應該能夠度過難關。但是現實中很難避免各種風險和不確定性，所以，我們不知道這艘曾經嶄露頭角的航母會如何重生，還是會默默無聞。

作者｜鄭城瑋