限價地位置向城中靠攏 北京限競房短期不會退出市場

供應策略將隨著市場表現進行相應的調整和優化。

編者按：本文來自微信公眾號“貝殼研究院”(ID:beikeyanjiuyuan)，作者：策略研究部，36氪經授權發布。

2018年，限競房入市平抑房價效果顯著。但2020年，對于北京限價房而言，注定是不平凡的一年，限競房地塊成交量大幅減少，市場上紛紛傳言限競房即將退出歷史舞臺，剛需購房者最后的購房機會已然來到，事實果真如此嗎?

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限競房限的是中高端項目價格，且逐漸向高端項目靠攏

自2016年起，北京市為了限制地價與房價上漲，在土地“招拍掛”過程中引入新規則，對擬出讓地塊未來所建造的套型建筑面積及銷售均價進行了限制，即“居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,進而起到穩定剛需供應和穩房價的作用。自2018年限競房入市，對整體房價的上漲起到較為明顯的抑制作用。2018年北京商品住宅成交均價同比下降3%，為2011年以來的首次下滑。

但是，從限競房的價格來看，其對整體房價的調節策略主要在于對熱點區域的中高端項目的價格進行限制，從而起到抑制熱點區域價格過快上漲的作用，進而拉低整體房價增速。限競房項目實則為中高端項目，而非純剛需項目。從下表可以看出，自2016年限價地塊入市以來，限競地塊的均價限價均高于一年后整體住宅市場的成交均價(按開發周期一年計算)。同時，按照北京近兩年商品住宅成交均價平均增速預測，2021年成交均價在4.9萬元左右，那么2020年成交限競房項目限價將高于整體市場18個百分點，限競房項目正在逐漸向高端項目靠攏。

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2020年限價宅地成交占比大幅降低，充足貨量或為主因

2020年限價宅地成交規劃建筑面積為95萬㎡，占總成交面積的16%，限價宅地成交占比大幅降低。據貝殼研究院統計，截止今年12月23日，已經成交的限競房地塊共1634萬㎡，已成交限競房面積為572萬㎡，仍有65%的限競房產品等待去化，按照當前去化速度計算，限競房產品至少需要5-10年才能去化完畢，充足的存量或許是限價宅地成交量減少的主因。

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限價地位置向城中靠攏，樓面價隨之提升

2020年五環以內限價宅地成交占比提升至25%，六環以外限價宅地成交占比逐步縮小至13%。據貝殼研究院統計，自限競房2018年入市以來，總去化率為56%，低于近三年整體新房市場72%的去化率，限競房產品去化難度相對較大。另外，2018年以來累計供應量在50萬㎡以上的區域中，朝陽區及豐臺區限競房去化率較高，分別為87%和67%;而房山區和順義區去化率分別為47%和39%，低于平均水平。可見區位價值對于限競房的去化來講仍然是關鍵因素。

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承擔房價穩定器作用，限競房成交量占比近5成

截止到2020年12月23日，北京今年商品住宅市場中限競房成交面積為301萬㎡，同比增長33%，呈逐年上升走勢。就整體市場而言，限競房的成交量占比也是逐步走高，成交占比達到45%，逐漸接近5成，結合前文限競房產品存量較大，且其肩負著價格穩定器的重要作用，短期內不會退出市場，預計短期內北京新房市場價格增速將保持穩定，房價大幅上漲的可能性較小。

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符合市場需求，限競房供應策略逐步優化

隨著限競房項目供應結構向高端項目傾斜，其供應策略亦開始調整。今年12月，北京市昌平區和朝陽區兩宗限價地塊，出讓公告中將“居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內建筑面積”， “套型建筑面積”相較于“套內建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%-30%，可見此調整意味著未來受“70/90”限制的項目，70%的住宅產品建筑面積上限將提升至110-120平方米。限競房“套型”變“套內”的政策調整符合市場需求。如上文所述，限競房的價格實際上對應的客戶群體中剛改客戶多于首置客戶，尤其對于高端項目來說，原來的90/70政策將大部分產品建筑面積限制在90平米以下，主要為一、二居和小三居產品，難以滿足改善客戶需求。此次“套型”變“套內”實則增加戶型建筑面積至110-120平米，提供了擴大改善產品供應量的空間，此為限競房制度在發展過程中順應市場需求的策略調整，將指導未來限競房項目提升市場競爭力，從而促進市場去化效率。預計未來，限競房作為價格穩定器仍將與新房市場共存，但供應策略將隨著市場表現進行相應的調整和優化。