存量項目調整緩慢 王府井商圈冷熱交織

歷經700年錘打的王府井商圈，如今正處于冷暖交織的局面。1月6日，北京商報記者走訪王府井商圈看到，諸多商戶換上了新面孔，后街經濟更是“熱氣騰騰”。同一商圈之中，丹耀大廈、新燕莎金街購物廣場等諸多存量商業或是門可羅雀，或是大門緊閉。目前，消費者對于王府井商圈的認知仍留在單純的一條街上，周邊的多種文化、體驗資源尚沒有完全與步行街形成融合。隨著參與式都市主義的理念和實踐逐步興起，王府井需要加強以文化運營為核心，融入多樣形式，提升步行街整體的沉浸式主題體驗。

外立圍擋全部拆除

王府井步行街換了一張新面孔。北京商報記者在王府井步行街看到，眾多老字號臨街商鋪的外立圍擋已經全部撤除，露出了店鋪的新面貌，有些店鋪還趁機調整了店內陳設。

本輪施工改造后，臨街的一些老字號外立形象變得更時髦了，統一增加了玻璃幕墻，部分門店還安裝了LED屏。例如吳裕泰王府井店，店內和店外都進行了改造，店內增加PC一體秤和自助購，數字化升級后，稱重、開票、繳費都可以在一臺機器上完成。有消費者表示，自從王府井步行街兩側的門店統一形象后，街道看起來比此前要整齊許多。

除了環境治理，王府井的后街經濟也開始升溫。北京商報記者在走訪時看到，北京apm的東街花園已經完成改造并投入使用，近期POP MART的一些場景落地在東街花園，吸引了年輕人群前去打卡。

北京apm相關負責人在接受北京商報記者采訪時表示，北京apm服務的客群除傳統旅游人群外，本地客群更有利于后街經濟的發展和消費升級的帶動。不過，帶動北京本地客群、吸引本地客群的回流，仍需要政府有更多的資源和渠道幫助本地人回歸傳統商業街。

王府井后街經濟的另一主角王府中環則在西座草堂搭建了室外冰場，周末時段吸引了不少家庭消費者。香港置地集團中國商用物業總經理林思靈表示，目前正處于王府井步行街整治升級的關鍵階段，未來王府中環將在業態分布、品牌招商、異業合作等方面探尋更加適合本地年輕客群及國內外高端游客的商業組合模式。

據了解，2019年，國家發布王府井步行街的規劃改造及“一院、兩街、多節點”的后街經濟，致力于在繁華主街的背后，打造北京最地道的味道和最本地化的生活方式。

存量項目調整緩慢

王府井商圈調整升級不斷加快，但主街上的幾大存量商業項目卻遲遲不見動靜，多少有些“老大難”。北京商報記者在走訪時關注到，緊鄰東安市場的丹耀大廈多年來一直不聲不響，甚至有些不溫不火。該商場曾在2020年初引入網紅小吃街，但后續受疫情影響，二層和三層的商戶數量開始減少。其中，三層僅剩下三兩家餐飲商戶，其余地方都遮起圍擋。

同時，不到一個月前，位于王府井南端路口的新燕莎金街購物廣場被首商股份提前終止租賃協議。當時，首商股份表示，2014年新燕莎金街購物廣場正式營業后，雖經多次經營調整，但始終處于經營虧損狀態。

對于新燕莎金街購物廣場難以盤活的原因，有分析指出該項目定位始終處于不準確狀態，沒有形成主流客層。同時，經營項目特色不突出，缺乏符合市場趨勢及具有可持續市場競爭力的、引領性的業態和組合，無法營造時尚、新奇、多元的體驗氛圍。

在首商集團放棄新燕莎金街購物廣場之后，該項目未來何去何從還是未知數。北京商報記者從王府井集團內部人士處獲悉，目前該項目已經被王府井集團接手改造，但未來如何定位、何時完成改造以及相關負責團隊都暫時沒有結論。

除了上述兩大項目，東安市場也于上月閉店啟動升級改造。未來東安市場將升級為“時尚買手制百貨”和“時尚主題街區”，計劃在今年暑期重新開業。對于時尚買手制這一定位，行業中存在不少質疑的聲音。業內人士認為，買手制百貨的經營壓力較大，會面臨庫存積壓、更新率較慢等潛在問題。當前商業經營更新換代率極高，特別是消費時尚，兩相矛盾會加劇虧損的風險。

與此同時，王府井步行街北延之后，陶匯新天、利生體育商廈也在升級改造，天主教堂對面的海港城依舊只有露出地面的3層框架結構，復工時間尚不可知。

文化運營待強化

有著700年歷史的王府井商圈，一直是全國最有影響力的商圈，因此機遇和挑戰幾乎同時存在。商圈內所有項目既享受客流紅利和影響力紅利，也面臨項目之間差異化競爭和消費需求動態變化的挑戰。

仲量聯行華北區戰略顧問部總監王飛指出，過去兩年，王府井商圈標桿項目在國際品牌首店、旗艦店、老字號、北京傳統文化方面有很多亮點，而部分項目閉店改造是商圈升級和運營模式創新的體現之一。買手制時尚百貨、業態和品牌的全面升級，一方面可以提升業主方的資產價值和收益，另一方面也可以給消費者帶來更多元化的體驗。

不過，王府井商圈未來仍應強化文化運營，提升國際影響力和文化魅力。王飛指出，王府井步行街北延剛剛開街，北延納入了更多元化的文化功能，豐富了王府井的文化體驗，為文化運營提供基礎。隨著新消費時代的到來，參與式都市主義的理念和實踐逐步興起。王府井應融入網紅、快閃、DIY、慶典、活動、論壇、展演、巡回、演講、開放論壇等多樣形式，提升步行街整體的沉浸式主題體驗。

此外，王府井應該關注智慧運營方面的創新和科技新零售帶來的變化。“王府井在商業街區運營方面也需要綜合考慮智慧科技的長期影響，在智慧交通、智慧停車、智慧照明、街區會員系統建設等方面探索創新路徑。”王飛給出了相應的建議。(趙述評 劉卓瀾)