上海新政后：“滿2”房源被撤下 “滿5”房源房?jī)r(jià)暴漲

“滬十條”奇襲上海樓市，難受的不止是炒房客，還有一批有著自住需求的買家因此“失了眠”。

從新政出臺(tái)的那晚，曹姍就沒有睡過一個(gè)好覺。1月19日，經(jīng)歷過無數(shù)次被跳價(jià)、截胡之后，曹姍終于敲定一套外環(huán)的小兩室，總價(jià)470萬，交了20萬定金，與房東簽下居間協(xié)議，約定月底進(jìn)行網(wǎng)簽。但新政出臺(tái)后，曹姍需要支付的增值稅增加到了25萬。

“絕對(duì)是飛來橫禍。”根據(jù)政策，非普通住宅增值稅免征年限，由原來的2年調(diào)整為5年，曹姍購(gòu)買的恰恰是一套“滿2不滿5”的房子。按照新政，需要交納5.3%的增值稅，因房東的報(bào)價(jià)為到手價(jià)，這筆費(fèi)用現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁到了曹姍的身上。

上海“漏夜”出臺(tái)的新政并沒有太多的緩沖時(shí)間，所有交易以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而新政發(fā)布時(shí)，當(dāng)日網(wǎng)簽已經(jīng)停止，次日即生效。

曹姍的經(jīng)歷并不是孤例。實(shí)際上，新政發(fā)布之后，很大一批二手房買家面臨著同樣的處境。面對(duì)突然增加的增值稅，他們沒有太多的選擇，進(jìn)則默默承受幾萬、十幾萬、甚至幾十萬的費(fèi)用，退則面臨損失定金和違約金。

更讓這些被“套”的買家感到無奈的是，他們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房?jī)r(jià)，新政的震懾力有限，即便愿意放棄定金重頭來過，但“滿5”的房源并不多，且“滿5”的房源基本上都借著新政的由頭再度漲價(jià)，漲幅超過增值稅繳納比例的亦不在少數(shù)。

“最壞的打算就是違約，定金沒了，再賠20萬”

曹姍是被這輪購(gòu)房潮趕著“上車”的剛需客。

去年11月底，曹姍發(fā)現(xiàn)身邊的人都在忙著買房、賣房、換房，這讓她感到緊張，害怕錯(cuò)過這次“上車”機(jī)會(huì)，未來順利買房的難度會(huì)進(jìn)一步加大。

她匆忙與男友領(lǐng)取了結(jié)婚證，開始看房，“我的社保去年12月剛好滿了5年，只要結(jié)婚就有購(gòu)房資格。最初我們的想法是今年年中結(jié)婚，領(lǐng)證后再買房，第一套房子還是想慢慢來，找一套真心喜歡的。但身邊的買房氛圍讓我坐不住。頭腦一熱，我就說趕快買吧。”

而此時(shí)上海新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高熱狀態(tài)，不想純粹去拼運(yùn)氣的曹姍便選擇了專攻二手房。看中了第一套房之后，中介為她算了一筆賬，她這才知道，除了房?jī)r(jià)之外，還有各種各樣的稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)在等著她，包括本該房東繳納的增值稅，也需要由買方來承擔(dān)。

看到第8套房的時(shí)候，曹姍決定要出手了。雖然不是特別喜歡那套房，但她覺得留給他們的機(jī)會(huì)和時(shí)間不多了。“大概是1月中旬的時(shí)候，中介告訴我們可能會(huì)出政策，勸我快些做決定。當(dāng)時(shí)看中幾套房，房東一聽我們首付35%就不賣了。這個(gè)房東愿意賣，‘滿2’的稅費(fèi)也不高，我就定了。”

新政之前，“滿2不滿5”的房源按照成交價(jià)與房東購(gòu)入時(shí)的總價(jià)差額征收增值稅，曹姍購(gòu)入的房子成交價(jià)470萬，房東購(gòu)入價(jià)格為350萬，差額120萬，需要繳納6萬多元的增值稅。但新政改變規(guī)則后，按照成交價(jià)全款進(jìn)行征收，增值稅金額陡然增加近19萬。

這不是一筆小數(shù)目，尤其是對(duì)于曹姍這樣的剛需客而言，在市場(chǎng)高位入手，本就將資金用到了極限，別說19萬，哪怕再增加1萬對(duì)她來說也是巨大的壓力。無奈之下，曹姍嘗試與房東商議，她提出，新政的出臺(tái)是意料之外，希望房東能承擔(dān)突然增加的費(fèi)用。

中介也幫著曹姍軟磨硬泡，他們討論后，曹姍讓步，又相繼向房東提出另外兩個(gè)方案：第一，增值稅共計(jì)25萬元左右，買賣雙方各付一半;第二，雙方解約，不視為違約，房東退還定金，曹姍給與5萬元作為補(bǔ)償。

然而，房東的態(tài)度堅(jiān)決，一句“我要的是到手價(jià)”回絕了曹姍。在房東看來，簽訂合同之前已經(jīng)約定好增值稅的繳納方式，規(guī)則變化與否應(yīng)是繳納方需要關(guān)注的問題，與房東無關(guān)。

曹姍告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她身邊的同事、朋友中不乏被新政“套住”的案例，運(yùn)氣好的，與房東達(dá)成了平攤增值稅的共識(shí)，還有人索性放棄掙扎，自己東拼西湊填上了窟窿，更多人和曹姍一樣，與房東開始了拉鋸戰(zhàn)。

“最壞的打算就是違約，定金沒了，再賠20萬，買房的事暫且作罷。但不管是哪種方案，都會(huì)讓我們這樣的剛需家庭雪上加霜，讓那些置換的家庭損失慘重。”曹姍感嘆道。

“滿2”房源被撤下，“滿5”房源還在暴漲

增值稅免征門檻提高的背景下，一度跳價(jià)、暴漲的上海二手房市場(chǎng)逐步出現(xiàn)分化。

沈磊在浦東三林一家中介門店做門店經(jīng)理，新政出臺(tái)后的這幾天，他的行程不再是一個(gè)接一個(gè)的帶看，大部分的時(shí)間，他都坐在辦公室里，為電話那頭的房東和客戶們講解“滿2”和“滿5”的差異。

“這幾天主要是協(xié)調(diào)善后工作，新政前簽了合同還沒網(wǎng)簽的，幫助房東和客戶找解決方案。還有些掛牌的滿2不滿5房源，我們建議不著急變現(xiàn)的房子就不要急著賣，可以先下架，畢竟現(xiàn)在全額征稅是買家最介意的問題。”

沈磊說，新政過后，他所在的門店大約撤下了20%的房源，這部分房源全部為“滿2不滿5”。他進(jìn)一步告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其余仍在掛牌的房源中，同樣以滿2的房源為主，這部分房源基本保持原價(jià)。

不過，曹姍認(rèn)為，買家承擔(dān)增值稅的“潛規(guī)則”之下，“滿2”房源保持原價(jià)實(shí)際也是一種變相漲價(jià)，“我提出解約時(shí)，我的房東就說過，解約的條件是中介要先幫他找到下一個(gè)買家，到手價(jià)只能高于或等于470萬。”

毫無疑問，“滿2”房源已經(jīng)在市場(chǎng)中失去了優(yōu)勢(shì)，而產(chǎn)證“滿5”的房子變成“稀缺搶手”房源，房東們蠢蠢欲動(dòng)。

“有一套掛牌價(jià)400萬的老公房，是滿5年的小兩居，1月8日掛牌，總價(jià)低所以受歡迎，房東一直挑客戶沒有賣掉。1月21日晚上9點(diǎn)半政策出來，過了15分鐘左右，房東打電話通知我要漲價(jià)10萬。就這樣，每天還有七八組客戶要看這套房。”沈磊告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

如其所言，新政的出臺(tái)給了房東們更多漲價(jià)的底氣。通過貝殼找房可以發(fā)現(xiàn)，“滿5”房源上調(diào)價(jià)格雖然不是普遍存在，但亦不缺乏漲價(jià)的案例，更有甚者一夜之間暴漲200多萬。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢到，閔行區(qū)皇都花園一套面積150.67平方米的兩室兩廳房源，去年10月初掛牌的起始價(jià)格為1280萬，后在同一天經(jīng)歷了降價(jià)180萬和漲價(jià)255萬，到了新政出臺(tái)后的1月23日，該房源再漲225萬，目前掛牌價(jià)格達(dá)到1580萬，較初始價(jià)上漲300萬。

無獨(dú)有偶，徐匯區(qū)康健板塊一套68.83平方米的兩室一廳，核心賣點(diǎn)中寫著醒目的“滿五”。該房源首次掛牌是在2019年2月，一直沒有動(dòng)態(tài)，直到去年11月二手房市場(chǎng)交易開始活躍，該房源連續(xù)5次上調(diào)價(jià)格，最近一次漲價(jià)是在1月25日，一次性上調(diào)270萬。

沈磊表示，新政出臺(tái)后，房東的信心未受影響，對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期較高，但買家的心態(tài)已經(jīng)開始有所回落，部分買家出現(xiàn)觀望情緒，“一次跳價(jià)幾萬還能被接受，跳價(jià)百萬顯然是缺乏誠(chéng)意，買家不會(huì)買單。”(應(yīng)采訪對(duì)象要求，曹姍、沈磊均為化名)

(童潔)