中交綠城合約銷售大漲毛利扣非下降 連續五年計提減值

3月23日，綠城中國召開2020年度線上業績發布會。這也是在2019年7月宋衛平辭任綠城董事局主席、中交全面換防后的首份真正意義的“中交綠城”年度答卷。在業績發布會的前夜，中交綠城交出了一份規模化與去杠桿方面不錯的答卷，但卻開始表露出在扣非凈利潤與毛利率方面的無力，以及在計提減值方面的警報依舊。這讓更多的綠城鐵粉擔憂——在規模化道路上狂奔的綠城，還能否保持過往的溢價?

隨后的五年目標，更是將這種擔心推到頂峰——會上，綠城管理層表示，2025年底綠城中國的房地產開發、房地產代建和新興業務三大板塊，合同額年度目標分別為4500億元、1500億元和400億元，總目標錨定6400億元，這一數據基本接近目前頭部房企年度營收數據。

合約銷售大漲 毛利、扣非下降

財報數據顯示，2020年綠城實現營業收入657.83億元，同比增長6.8%;年內實現利潤57.63億元，同比增長46.5%;股東應占利潤為37.96億元，較去年同期增長53.1%。另一方面，綠城的扣非后利潤卻出現一定幅度下滑，2020年扣非后利潤為39.93億元，較2019年下降約8.6個百分點。

對于扣非凈利潤的下滑，綠城方面解釋為，公司年內毛利率出現下滑。2020年，綠城的毛利為155.73億元，同比微降0.4%;毛利率為23.7%，較上年同期減少1.3個百分點，處于行業較低水平。主要原因是受到政策性限價影響，多數項目未能體現品牌溢價。

2020年，綠城實現合約銷售約2892億元，同比增長43%，完成2500億元目標的116%，但權益占比仍然不高。其中，房地產開發銷售合同金額2147億元，同比增長約59%;綠城權益銷售約1194億元，同比增長55%，權益占比56%，權益占比存在較大提升空間。另外，綠城代建項目累計取得合同銷售金額745億元，代建業績占整體約26%。

一位房企董辦人員稱，因為房地產營收計算的特殊性，相比于所謂的合約銷售金額，資本市場對毛利率和扣非凈利潤更為關注。“綠城過往又是一家以品牌溢價著稱的房企，如果這個數據減少的規模陡增，在一定程度上意味著過去小而美的路子可能要換了。”

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，綠城有意思的數據是新增貨值中約1326億元即四成貨值來自于35個非公開市場取得項目。包括收并購、城市更新、TOD等方式，2020年主要收并購新戰投新湖中寶多個項目。另外，新增土儲中還包含13個小鎮項目，預計貨值490億元。

連續五年計提減值

每逢年報，綠城都有一個市場關注的焦點，那就是其計提減值問題。受歷史因素影響，綠城相關業務計提減值動作不斷。

財報數據顯示，2020年綠城計提減值13.34億元，其中房地產日常開發相關業務計提減值4.78億元，包含兩個在開發物業;非房地產業務計提減值8.56億元，包括足球俱樂部、酒店、風景區等。這方面繼續影響著綠城的利潤指標。

梳理過往年報，北京商報記者注意到，綠城進行計提減值工作已進入到第五個年頭。2016年綠城計提減值2.14億元，2017年綠城計提減值9.8億元，2018年綠城計提減值17.35億元，2019年綠城計提減值同比出現下降，為13.76億元。2020年，這一數值再次出現小幅下降。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，目前房企計提減值，主要是銷售中的房子已經在會計報表中形成了資產和成本。由于房地產調控政策下，為回收資金，房企會選擇降價銷售房子，而降價會帶來這部分資產減值，為了在會計核算中體現資產跌價損失，所以對這部分減值進行計提扣除。“綠城方面主要是受歷史原因影響，但其持續性動作極易消耗投資者的信心。”

在去年的業績發布會上，綠城中國董事會主席張亞東曾發表了一番“推心置腹”的談話。“最痛苦的事情是改變不了過去，所以要花時間去進行轉變，才能給公眾呈現一個好的成果，目前大部分問題已經得到了解決，一小部分問題正在解決，新出現的問題幾乎沒有出現。”

2025年錨定6400億

融入中交基因后，綠城開始規?；崴?。在今日召開的業績會上，張亞東也給出了短期和中期兩個目標。

據張亞東介紹，2021年公司的合同銷售目標是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長且全面發展的優等生。

而綠城的中期目標，即2025年戰略規劃，就是要完成“1299”戰略體系。張亞東表示，“1”指的是一個核心目標，即成為TOP10中的品質標桿;“2”指的是兩個戰略支點，即最懂客戶和最懂產品;“9”指的是九大重點業務，即房產開發、房產代建、生活服務平臺、裝配式內裝、HD-EPC、城市更新、地產金融、康養服務、房屋4S。

另外一個“9”指的是九大關鍵能力，即持續變革、高效營銷、精準投資、精益運營、穩健財務、做強商業、做優金融、組織人才、內控保障。

未來五年(2021-2025年)，公司主要圍繞“1299”戰略體系展開九大重點業務。具體而言，預計到2025年公司重資產房地產自投開發板塊合同銷售額目標達到4500億元以上，輕資產房產代建業務合同銷售額預期達到1500億元以上，輕重資產的年增長率均為15%，公司對達成目標很有信心。除此之外，“綠城+”新興業務2025年預計達到400億元以上的銷售目標。

“三大業務板塊合計，2025年綠城的合同銷售額預期達到6400億元的目標。”張亞東稱。但讓不少綠城老業主們擔心的是，決定在規?；缆飞峡癖嫉男戮G城還能保持多少過往的高品質，還需要時間的檢驗。(盧揚 王寅浩)

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