鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施 成全國(guó)首個(gè)限購(gòu)限貸松綁城市

近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)老人投靠家庭新購(gòu)住房等措施外，最重要的一條是降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，不僅下調(diào)房貸利率，而且還放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

作為首個(gè)限購(gòu)限貸全面放松城市，釋放什么信號(hào)?要成風(fēng)向標(biāo)嗎?業(yè)內(nèi)如何分析?

全國(guó)首個(gè)限購(gòu)限貸松綁城市

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》共分為五部分，分別從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五個(gè)方面提出了十九條促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的相關(guān)措施。

值得注意的是，在加大信貸融資支持方面，《通知》提出，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

《通知》還提出，給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。對(duì)支持開(kāi)發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

在支持合理住房需求方面，《通知》提出，滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

《通知》還提出，保障大學(xué)生在鄭安居，對(duì)大學(xué)生在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對(duì)租住市場(chǎng)化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

另外，對(duì)外來(lái)務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購(gòu)買住房時(shí)，可按照本市繳存職工同等條件申請(qǐng)住房公積金貸款。

此外，《通知》還提出，推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化，推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤(pán)活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

為何是鄭州

為什么是鄭州?作為全國(guó)壓力城市的縮影，此次政策出臺(tái)的大背景不容忽視。

作為河南省會(huì)，鄭州有著較強(qiáng)的人口虹吸能力，自2010年以來(lái)，鄭州常住人口長(zhǎng)期呈現(xiàn)正向流入的走勢(shì)，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達(dá)到1260萬(wàn)人。但與人口的良性表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比的是樓市表現(xiàn)不振。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比增長(zhǎng)1.5%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比增長(zhǎng)0.5%。

首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態(tài)。從供求關(guān)系來(lái)看，2016年可以說(shuō)是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續(xù)釋放，此后成交規(guī)模大幅上升后，鄭州樓市便開(kāi)始了漫長(zhǎng)的回調(diào)。商品住宅成交規(guī)模逐年走低，降價(jià)促銷、低首付等以價(jià)換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬(wàn)平方米，較2020年下降24.45%。

鄭州面臨較大的庫(kù)存壓力，今年1月鄭州庫(kù)存壓力激增，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%，庫(kù)存消化周期為21.9個(gè)月，環(huán)比增加2.8個(gè)月。在市場(chǎng)壓力和去化壓力下，市場(chǎng)上滯銷房源特價(jià)房增多，整體市場(chǎng)信心不足。

此外，居民購(gòu)買力水平受限也是樓市不容忽視的問(wèn)題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長(zhǎng)乏力，而是受限于居民購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)增速放緩，鄭州后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計(jì)也很難再上新臺(tái)階。

對(duì)于鄭州19條穩(wěn)樓市政策出臺(tái)的原因，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。為貫徹落實(shí)會(huì)議精神，根據(jù)省委省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，鄭州市組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)專題會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)商研判，對(duì)當(dāng)前面臨的問(wèn)題研究提出針對(duì)性舉措。

有何積極信號(hào)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州成為今年全國(guó)第一個(gè)在限購(gòu)限貸方面全面放松的城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的意義。相比近期三四線城市放松首付的做法，鄭州作為省會(huì)城市的放松，說(shuō)明二線城市也開(kāi)始進(jìn)入到政策持續(xù)放松的階段。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面，鄭州率先放松了限購(gòu)政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購(gòu)一套住房，這是無(wú)條件的，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。

另一方面，鄭州放松限貸政策。此次鄭州明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購(gòu)房，實(shí)際上也是降低了購(gòu)房的首付比例。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州政策具有四個(gè)積極信號(hào)。

第一、這是目前全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策，相比過(guò)去一些城市零碎的操作，鄭州此次政策具有實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市導(dǎo)向。

第二、政策放松從此前的鼓勵(lì)房貸、降低首付開(kāi)始進(jìn)入到放松限購(gòu)，對(duì)于購(gòu)房家庭購(gòu)房套數(shù)的增加等有積極作用，信號(hào)意義更強(qiáng)。

第三、鄭州作為省會(huì)城市的放松，也相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說(shuō)明二線城市也開(kāi)始進(jìn)入到政策持續(xù)放松的階段。

第四、此次放松早于兩會(huì)，也說(shuō)明各地會(huì)基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺(tái)的主動(dòng)性和急迫性增強(qiáng)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關(guān)于合理購(gòu)房需求的界定和支持方式都作出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

潘浩認(rèn)為，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對(duì)其他城市也具有借鑒意義。從年初開(kāi)始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過(guò)程中，預(yù)計(jì)樓市“小陽(yáng)春”將有條件在多地出現(xiàn)。