環球百事通！從倉儲物流園到可售性產業園 京東產發或為“一石二鳥”

“物流”版京東智能產業園已在中北鎮啟用投產

來源 | 中房頭條

(相關資料圖)

記者 | 王少杰

伴隨京東智能產業園接連在天津落子成勢，其發展業態正從傳統的倉儲物流園轉向可售性產業園。

4月下旬，中國房地產報記者在天津西青區中北鎮走訪時發現，在該鎮直線距離不足2公里的區域內，由京東集團旗下京東智能產業發展集團（以下簡稱“京東產發”）先后建設兩處同為京東智能產業園區項目，一處是為京東提供貨物包裝、分揀及運輸的倉儲物流類園區，另一處則通過產業地產開發方式打造北方首個智能制造產業園區——京東（西青）智能制造產業基地，對外推廣名為京東（西青）智能產業園。在此之前，包括天津北辰區、東麗區在內的其他周邊地區，規劃建設的京東智能產業園普遍為倉儲物流類園區。

一位產業地產分析人士認為，京東智能產業園率先在天津西青區構建“一園兩端”發展格局，即一頭連接倉儲物流，一頭連著產業地產，可以理解為京東產發正在為布局北方新賽道積淀底氣。

記者在現場調查時注意到，雖名為產業園區建設，京東（西青）智能產業園對外銷售的模式卻與產業地產開發類似，目前該項目正在以簽訂“招商意向協議”并交納5萬、10萬元意向金的方式，提前鎖定房源、鎖定房價，計劃5月上旬正式開盤，可現場簽訂《商品房買賣合同》。

但在京東產發事業部、大北方區招商副總監趙姓負責人看來，在天津市場，產業地產開發不是京東產發的發展主線，其實是通過以園區廠房為抓手成長為產業集聚高、配套服務完善的綜合體項目，進而推進形成良好的產業生態。

多種因素疊加影響下，無論是打造智能產業生態園區還是專注于產業地產開發，對于京東（西青）智能制造產業基地項目均是一種全新探索，未來發展前景可期，但變數尚存。

京東（西青）智能產業園招商中心展示在售廠房沙盤

京東（西青）智能產業園招商中心已對外開放

產業與地產的模糊邊界

“預計5月上旬正式開盤，所有房源公開發售，可現場簽訂《商品房買賣合同》。”4月20日，在京東（西青）智能產業園招商中心，前述趙姓負責人向記者介紹，京東（西青）智能產業園位于天津市西青區中北鎮聚源道與紫光路交口，是京東產發在北方打造的首個智能制造產業園區，占地近70畝，建筑總面積約6.6萬平方米。該園區于2022年9月動工建設，目前部分建筑施工已進入封頂階段，預計2024年上半年即可交付使用。屆時，將成為當地集研發辦公、科技孵化、智能制造、園區配套于一體的智能產業新地標。

雖名為產業園區建設，實際項目運營卻與產業地產開發相類似。這位趙姓負責人還向記者表示，該園區主體建設有標準框架廠房20棟，50年工業產權，全部用于對外銷售。其中1～4號樓為5層到頂的多層廠房，可分層分戶，最小分割面積600平方米；5～20號樓為3層到頂的框架廠房，分為獨棟和雙拼，面積區間為1200～4000平方米。上述房源售價每平方米5300元～5700元。由于項目暫未獲得《商品房預售許可證》，現在僅是以簽訂“招商意向協議”并交納5萬、10萬元意向金的方式，提前鎖定房源、鎖定房價，以此接受有辦公、生產、研發、展示等需求企業的預訂，待項目開盤后，便可換簽正式購房合同。

按照預期，京東（西青）智能產業園開盤日期臨近，項目招商中心及周邊已營造出濃郁的招商氛圍。記者現場走訪時發現，位于中北鎮中聯產業園智能大廈底商的京東（西青）智能產業園招商中心現已對外開放，內置園區沙盤、項目簡介、區位規劃圖及所售房源戶型結構圖等，與普通樓盤售樓處裝飾風格和設施配置相當。而在項目施工現場臨街的聚源道與紫光路等路段，京東（西青）智能產業園火熱招商的戶外廣告已布滿道路兩側。

值得一提的是，記者據京東（西青）智能產業園施工現場懸掛的公示牌顯示，京東（西青）智能產業園實際為京東（西青）智能制造產業基地項目，經查詢該項目規劃方案也是以產業基地的名義報建，建設單位為天津星谷科技產業園服務有限公司。不僅如此，與該項目直線距離不足2公里處的九川道旁，同樣新建一處京東天津西青智能產業園，據現場公示信息顯示，該園區主體建筑有5棟大型倉儲式廠房組成，目前部分建筑設施已投入使用。另據了解，該園區建筑總面積101244.49平方米（地上），是由天津之泰物流有限公司開發，分兩期完成，其中，京東天津西青智能產業園（一期）于2022年9月26日獲得竣工驗收備案。

上述項目對外均宣稱為京東智能產業園，或許主要基于同屬京東產發一家企業投資所為。據有知情者透露，兩處園區雖各自擁有項目投資公司，但實際投資陣營中均閃現有京東產發身影，而京東產發主推業務板塊便是智能產業園建設，兩項目由此對外均宣稱為京東智能產業園則不足為奇。只是兩者功能定位有著本質區別，緊鄰九川道的項目主要為承擔京東貨物包裝、分揀及運輸的物流園區，而位于聚源道的項目則屬于典型的產業地產開發。此前，京東在天津北辰區、東麗區，甚至天津周邊其他地區新建的京東智能產業園，其規劃屬性多為發展倉儲物流專業類園區。這也間接印證，京東產發在北方打造的首個智能制造產業園亦為產業地產項目的說法。

不過，從地產屬性回歸產業屬性，已成為當下產業地產發展主流趨勢。

前述趙姓負責人也表示，今后園區運營也將圍繞產業地產開發為輔，打造優質產業生態為主的發展定位，重點發展產業集聚，強化產業支撐。

提及產業資源儲備，京東（西青）智能產業園在公開宣傳資料中稱，“園區內不僅會包含京東自有產業板塊高端裝備制造業，如京東京造、京東機器人、京東工業品、京東C2M定制化工廠高端制造業供應商，以及京東多年沉淀合作的優質產業上下游供應鏈。”

相關宣傳材料還顯示，京東（西青）智能產業園將構筑以基礎、金融、企業、員工、市場、技術為服務核心的六大體系建設。圍繞物業管理、融資貸款、渠道推廣、辦公用品集采、員工教育培訓、知識產權及成果轉化等領域，向入園企業展開精準服務。

正在建設的京東（西青）智能產業園施工現場

“園區”實為京東智能制造產業基地

類地產操盤獲利時代謝幕

京東（西青）智能產業園區對發展前景充滿期待的底氣還來自于當地已具有的現代制造業發展根基。以新建成不久的立和工貿汽車服務智能中心項目為例，該項目以智能移動設備與信息數據的無縫串聯，呈現智能工廠、智能生產的現場。而該項目僅是中北鎮現代制造業發展現狀下的一個縮影。

記者了解到，涉足諸如立和工貿汽車服務智能中心等項目類型的制造業企業在中北鎮多達上百家，分別分布在該鎮中北工業園區和汽車工業區。現代制造業已成為中北鎮的支柱產業，目前已占全鎮經濟總量70%以上。

盡管有京東產發強大整合力和當地制造業基礎做背書，但京東（西青）智能產業園招商中心似乎并未迎來開門紅。據記者了解，自招商中心對外開放以來，近2個月時間里，目前僅有一棟廠房被企業預訂。

記者在當地采訪時還了解到，受當前經濟下行壓力加大影響，一些有廠房購置意愿企業在面對價格不菲的購房款時均顯得有些捉襟見肘，普遍做出擱置和延期購買計劃。按照京東（西青）智能產業園內最小戶型面積為600平方米廠房計算，企業購置成本至少將在300萬元以上，其次是雙拼和獨棟廠房，企業購置費少則需要600余萬元，多則將達到2000余萬元。這對于一些中小微企業而言，將是一筆不小開支。

除此之外，有企業還對園區準入門檻的限制過低表達了擔憂，有企業主向記者表示，中北鎮政府有關部門對入駐京東（西青）智能產業園企業主要考核指標為稅收，即入園企業需按購房實際建筑面積統籌稅收，要求入駐園區企業前三年繳納稅收標準不應低于每平方米500元。這一量化標準或放寬了部分非準入企業的入園通道，導致園區產業難以形成集聚規模。

在中北鎮，產業園區扎堆發展帶來的消極影響同樣不容小覷。目前該鎮某區域已集中建設有多個產業園區，這些項目少則占地數十畝，多則近百畝，項目之間距離不僅很近，在定位和建設方向上還有較高的相似度，其開發出的廠房產品定位十分雷同，這無疑增加了項目間的同質化競爭。在此背景下，中北鎮產業園區的同質化現象已趨于嚴重，當地產業地產市場供大于需風險進一步加劇，難免會給京東（西青）智能產業園的持續健康發展帶來一定沖擊。

據天津中北高新區管委會微信公眾號《中北鎮招商》發布信息顯示，目前被推薦招商的產業園區中，除了京東（西青）智能產業園外，還有中北數科園、中北工科園、中聯產業園等，三個園區分別占地3萬平方米、3.4萬平方米、6.1萬平方米。這些園區目前均有大量各類廠房房源對外招商，單套面積300～5600平方米，可同時滿足客戶對小空間辦公與大面積生產的需求。除了多層廠房和寫字樓等房源，中聯產業園還配套3棟人才公寓，所有房間均為精裝修，房間總量達472套，可滿足1800人同時租住。

然而，這家號稱“辦公、生產、生活一站搞定”的中聯產業園，卻出現園區部分“廠房”長期空置現象。記者調查發現，標注有中聯產業園二區9號、11號、12號、14號、15號樓等多棟（獨棟）樓宇處于空置狀態，現場凌亂不堪，樓內設施布滿灰塵。該園區沿街一處副食店的經營人員劉某告訴記者，中聯產業園二區曾在開園之初迎來高光時刻，彼時，園區企業入駐率極高，幾乎沒有樓宇出現空置。但好景不長，隨著時間推移一些園區企業陸續“消失”，至此大部分樓宇空置已長達數年之久，目前整個產業園二區鮮有企業在留守。“好端端的現代化獨棟樓宇，每棟建筑面積均在數百平方米，長期閑置是對資源的嚴重浪費。”劉某說。

前述分析人士表示，在房地產市場深度調整的當下，產業地產商再想靠建設載體空間以類房地產方式操盤獲利時代將一去不復返。這就需要他們從發展起初回歸產業本質，重新架構自身的角色定位、商業邏輯、產品體系、盈利模式等在內的一整套頂層設計。學會從區域產業發展與價值提升中尋找商業機會，以專業化、精準化、稀缺化、差異化的運營服務獲得價值。（攝影 王少杰）