深圳發布2.8二手房新政 二手房市場買賣雙方多處觀望狀態

深圳樓市的火熱貫穿2020年全年。2021年2月8日，深圳發布的二手房新政(以下簡稱2.8二手房新政)是否給市場潑了一盆冷水呢?新政實施兩周后，中國商報記者了解到，目前深圳二手房市場的買賣雙方多處于觀望狀態，部分銀行已依據參考價進行了貸款發放，更多銀行是否會跟隨引發熱議。

買賣雙方多觀望

“現在深圳的二手房市場比較冷清，沒有房源，我也在考慮購買新房。”準備在深圳購房的張女士對中國商報記者表示。

實際上，深圳2.8二手房新政實施后，當地二手房市場較為冷清。深圳鏈家地產置業顧問馬建軍(化名)對中國商報記者表示，目前深圳二手房市場的買賣雙方多處于觀望狀態，他所在的門店并沒有成交記錄。

據悉，今年2月8日，深圳市住建局發布了建立二手房成交參考價格機制，并公布了全市3595個住宅小區的二手房成交參考價。一位深圳房地產從業者章曉明(化名)對中國商報記者透露，此次公布的二手房參考價與這些小區此前的實際成交價差距在30%-40%之間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，目前深圳二手房市場的買賣雙方都在觀望。買家在等待價格下降，賣家不認可深圳住建局公布的參考價，但又無法以更高的價格掛牌，雙方都在等待。

這確實在一定程度上助推了深圳二手房市場的降溫。深圳市房地產中介協會(以下簡稱深房中協)根據深圳市住建局房地產信息平臺預錄網簽合同數據分析，2月8日至2月14日，深圳市二手房網簽1671套(含自助網簽)，環比下跌30.5%。

銀行是否以參考價放貸引發熱議

2月20日晚，深圳光大銀行內部下發的《關于二手住房按揭政策調整的通知》顯示，其將以深圳住建局發布的二手房成交價格作為按揭貸款參考依據，2月18日(含)之后報單的二手房按揭貸款業務按以上新政策執行。

此外，據媒體報道，包括深圳建設銀行、交通銀行、北京銀行等在內的深圳多家銀行的二手房貸款，都已依照官方二手房參考價批額度。章曉明認為，從目前形勢看，未來會有很多銀行跟隨。未來，深圳二手房市場會按原價成交，按參考價確定銀行貸款額度。

但李宇嘉卻對中國商報記者坦言，目前發文表示將按參考價作為放貸依據的銀行，多是中小銀行或本身按揭空間就不大的銀行，其出發點可能是為了搶占房地產信貸市場份額。而大部分銀行并沒有跟隨。此外，銀行有自身的評估團隊和評價體系，如果按照參考價放貸，則其此前依據高評估價發放的貸款，很可能會成為不良貸款。因此，是否有更多銀行跟隨，還要看政府的調控主導壓力。

目前，包括鏈家地產、安居客等房地產中介平臺上的深圳二手房報價依然空缺。中國商報記者以購房者的身份致電鏈家工作人員，對方表示，自深圳2.8二手房新政以來，深圳二手房報價一直空缺，估計過幾天會按照官方參考價掛出報價，但實際成交價肯定不是在掛價格。

深圳樓市會降價嗎

從長遠來看，深圳2.8二手房新政對深圳樓市影響如何?深圳樓市的火熱情緒是否會被澆滅呢?

馬建軍坦言，從這兩周的談判經驗來看，買家的溢價空間更大，賣家不會像去年那樣隨時可能漲價。

李宇嘉表示，政策影響如何關鍵看銀行是否會嚴格執行政策，如果銀行真正按參考價作為放貸依據，將對深圳樓市的去杠桿起到很大作用，房地產市場價格會受到很大沖擊。

房地產研究機構克而瑞首席分析師肖文曉對中國商報記者表示，如果商業銀行確將參考價作為放貸依據，買家的首付比例會提高，購房者首套房的首付比例會從30%提高到50%，而第二套房幾乎全款購買。這無論對剛需購房還是投資買房都有抑制作用。

總之，肖文曉認為，這種限貸方式對較為依賴杠桿的深圳樓市無異于釜底抽薪。畢竟，深圳貝殼研究院公布的數據顯示，去年深圳的二手房交易中，有94%的買家是需要貸款購房的，平均貸款比例達到61%。

不過，合碩機構首席分析師郭毅卻對中國商報記者表示，新政的核心影響是提高了購房者的首付比例。這主要影響到了首付資金實力不強的人群，卡住了部分市場需求，但不會影響深圳二手房長期的價值增長和城市的價值提升。因此，新政可能帶來深圳二手房市場一定程度的降溫，但不會對二手房市場價格造成太大干擾。

新政是否會推廣到其他城市

深圳的二手房新政實施后，是否會有其他城市效仿，政策是否會被大面積推廣?

肖文曉認為，深圳發布二手房參考價作為放貸依據的做法基于深圳樓市的特殊性，在國內還沒有先例。因為深圳房價在過去一年漲幅驚人，而對于調控前的深圳樓市，游資投機炒作現象較為明顯，這都迫使深圳出臺一些非常規的調控手段。其他城市效仿的可能性不大。

郭毅認為，銀行和住建部門是兩套管理平臺，之間沒有從屬關系。銀行有自身的放貸評估系統，且運轉多年，沒有太大的資金風險。此次深圳以參考價作為銀行放貸依據的做法有其自身的特殊性，而未來其他城市并沒有調整銀行評估系統的必要性。因此，這項政策大面積推廣的可能性不大。

58安居客房產研究院分院院長張波則對中國商報記者表示，雖然深圳二手房新政不會在全國大面積推行，但不排除部分二手房市場過熱的城市未來會有所跟進，尤其是部分以二手房成交占主體的城市，推進的可能性較大。