依靠收并購推高增值服務 碧桂園對母公司依賴癥改善未解除

繼恒大物業發布全年業績報告后，碧桂園服務也于3月22日晚間發布了2020年度業績報告。作為上市物管企業“老大”，碧桂園服務的年報成績，一定程度上反映了行業的冷暖。

2020年全年，碧桂園服務實現收入約156億元，同比增長約61.7%;實現凈利潤約27.82億元，同比增長約61.9%;股東應占利潤約26.86億元，同比增長約60.8%。而在營利雙收的背后，碧桂園則是靠著收并購來推高增值服務，同時，對母公司依賴癥改善未解除。

營收與行政開支同漲

財報數據顯示，2020年碧桂園服務收入由2019年同期約96.45億元增至約156億元，增幅約61.7%;年內凈利潤由2019年同期約17.18億元增至約27.82億元，增幅約61.9%。

在物管規模方面，截至2020年12月31日，碧桂園服務除(三供一業)業務外的物業服務收費管理面積由2019年12月31日約2.76億平方米增加約1.01億平方米至約3.77億平方米，除(三供一業)業務外的物業服務合同管理面積由2019年12月31日約6.85億平方米增加約1.36億平方米至約8.21億平方米。

就在前不久，恒大物業發布年報顯示，2020年全年，恒大物業實現營業收入約105.09億元，同比增長約43.31%;股東應占利潤約26.47億元，同比增長約184.49%;每股盈利0.26元。

按照這一系列數據，碧桂園再次穩坐物管企業老大的位置。

但營業收入、凈利潤高速增長，與碧桂園服務的業務規模擴張密不可分，這同樣也帶來了行政開支大幅提升。財報數據顯示，2020年碧桂園服務行政開支約19.5億元，較截至2019年12月31日止年度的約12.08億元增加約61.5%。

碧桂園服務方面解釋稱，行政開支增加主要是由于集團業務規模隨著總收費管理面積增加而擴大，及因年內新采納的購股權計劃產生的購股權開支約2.27億元;購股權開支由2019年同期約1437萬元增加至約2.34億元。剔除上述購股權開支因素后，行政開支率則由2019年同期約12.4%下降1.4個百分點至約11%。

收并購推動增值服務增長

目前碧桂園服務的業務線主要包括：物業管理服務，社區增值服務，非業主增值服務，(三供一業)業務及城市服務。而對于增值服務的態度，在上市之初，其管理層就曾表示，“增值服務才是我們決戰的主戰場”。

2020年，碧桂園服務物業管理服務收入約86.07億元，同比增長49.7%，占總收入比約55.2%，較2019年同期下降約4.4個百分點;而社區增值服務收入同比增加約100.1%至約17.3億元，占總收入比約11.1%，較2019年同期增長3.1個百分點;非業主增值服務收入13.69億元，降幅約3.7%，較2019年同期下降4.9個百分點。社區增值服務已成為碧桂園服務第二大利潤點。

碧桂園服務方面將其歸為深入盤活并整合社區及社區周邊資源，以及通過收購城市縱橫使得社區傳媒服務收入進一步增長。

值得一提的是，2020年碧桂園服務的城市服務收入由截至2019年12月31日止年度約6840萬元增至約8.84億元，增幅大增約1192.5%，占總收入比約5.7%，2019年同期約為0.7%。而該項服務收入的增長主要源于年內通過收購滿國及東飛所帶來的業務大幅增長。

兩相對比發現，碧桂園服務在增值服務方面的收入增長，多來自于收并購帶來的提升。對此，地產分析師嚴躍進表示，收并購帶來的業績增長，并不能完全反映增長服務的具體表現，而且其具有不可復制性。舉例來說，城市服務收入雖然大幅增至8.84億元，但其毛利率卻由2019年底的38.7%下降至32.5%。但值得肯定的是，碧桂園服務對于增值服務的態度是明確的，一系列動作也代表其未來發展的方向。

在同日召開的業績會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江強調，未來五年，碧桂園服務將實現各種業務齊頭并進，在物業服務、增值服務、商寫、城市服務等方面實現千億營收的突破。

對母公司依賴癥改善未解除

受疫情影響，2020年整體市場表現不佳，但物業管理板塊卻異軍突起，物業公司上市呈“井噴”狀態。

那么作為上市物管企業“老大”的碧桂園服務，是否擺脫了對母公司的依賴?

財報數據顯示，碧桂園服務在2020年物業管理服務收入中，由碧桂園集團開發的物業收入約為61.95億元，占整體物業管理服務收入的72%，由獨立第三方開發商開發的物業收入為24.12億元，占整體物業管理服務收入的28%，較去年同期上升了3.7個百分點。

梳理過往財報，碧桂園服務2019年由獨立第三方開發商開發的物業收入約為14億元，占整體物業管理服務收入的24.3%。2018年，這一收入約為3.91億元，僅占整體物業管理服務收入的11.4%。

中指物業事業部副總經理牛曉娟在接受北京商報記者采訪時曾表示，2020年物管行業百強企業中有開發背景的企業數量占比近八成，這些企業的管理面積中平均數約六成來自兄弟開發公司。

從具體表現上看，碧桂園服務獨立第三方的物業開發占比呈逐年遞增趨勢，但目前體量仍較小。

嚴躍進分析稱，受房企分拆上市特性，物業公司依賴母公司是普遍現象。短期來看，此類物業公司的規模一方面需要母公司來擴大在管面積，另一方面則需要通過收并購來實現規模增長。就碧桂園服務而言，此次其物業管理服務的收入占比是下降的。也就是說，除收并購手段外，未來碧桂園服務也可以依靠增值服務的“成長”，來逐漸擺脫對母公司的依賴。(盧揚 王寅浩)