物業頭部企業賺錢不靠物業費？傳統物業管理收入占比下降明顯

中國的頭部物業企業，普遍脫胎于地產公司，河南也不例外。

河南省三家港股上市物業企業中，建業新生活、興業物聯、鑫苑服務分別背靠建業集團、正商集團、鑫苑置業三家地產公司。

與走在市場潮頭的物業企業一樣，它們早已不單靠傳統的社區物業管理盈利，而是依托強大的科技和數據，在生活服務、城市服務等增值服務方面開疆拓土。

河南物業港股“三劍客”都靠啥賺錢

河南物業港股“三劍客”，還都是資本市場的新兵。

其中最早上市的鑫苑服務于2019年10月份登陸港股，隨后，興業物聯、建業新生活相繼于2020年3月份、5月份迎頭趕上。

河南商報記者分別梳理三家公司的年報發現，三者在業務構成上有相似，也有差異。

其中，體量最大的非建業新生活莫屬。5月21日，中指研究院發布的《2021中國物業服務上市公司綜合實力top10》顯示，建業新生活排在全國第十位。

建業新生活有三大業務板塊：物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及咨詢服務。具體來說，“物業管理及增值服務”除了傳統物業管理服務，還包括向物業開發商及住戶提供智慧社區解決方案、向開發商提供物業代理服務、向建業君鄰會的VIP客戶提供個性化服務及智慧社區解決方案等。“生活服務”包括建業+平臺提供的產品及服務、旅游服務以及向建業大食堂提供的管理服務。建業+平臺是一個O2O一站式服務平臺，為客戶提供更便捷、更實惠的商品及服務。“商業資產管理及咨詢服務”則專注于通過簡化物業運營以降低成本及招攬業務以增加收入，從而提升物業價值，包括酒店管理、商業資產管理和文化旅游綜合體管理。

興業物聯的主要收入來源為物業管理及增值服務、物業工程服務。其中，“物業管理及增值服務”包括承接正商集團的非住宅項目、關聯方發展的銷售處及物業項目樣品房、開始提供物業管理服務的新交付物業等。

鑫苑服務的三大業務為物業管理服務、增值服務、交付前及咨詢服務。其中“增值服務”是鑫苑服務著力培養的重點板塊，圍繞公共空間管理、生活服務以及資產管理三大維度進行服務延伸;“交付前及咨詢服務”主要是向物業開發商提供個性化的交付前及咨詢業務。

傳統物業管理收入占比下降明顯

結合三家公司各板塊的營收占比深入分析，與其說它們是物業公司，不如說是提供一整套解決方案的平臺型公司。

事實上，從公司名字上我們也可以看到端倪——建業新生活、興業物聯、鑫苑服務……企業們似乎希望從名字上營造出一種全新的印象，關于生活、科技和服務。

如果說名字是表象，那么建業新生活則用數據證明了其與傳統物業企業的不同。其年報顯示，公司2020年非物業管理收入17.94億元，占總收入比例高達67.6%;而物業管理服務收入8.6億元，僅占32.4%。非物業管理即增值服務、生活服務、商業資產管理及咨詢服務之和。2019年建業新生活非物業管理服務占比約66.2%，物業管理服務占比約33.8%。由此可見，該公司已連續兩年增值服務收入占比大于物業管理服務，且這個差距在持續拉大。

建業新生活的增值服務包括社區增值服務和非業主增值服務。其中社區增值服務收入達人民幣6.24億元，較2019年增加118.9%，主要原因是新增拎包入住業務、君鄰會服務會員增加、2019年初收購的智慧社區業務開始穩步發展等;非業主增值服務收入達7.15億元，較2019年增加54.1%，主要原因是前介服務及案場管理收入增加、新增開荒保潔業務收入、受疫情影響物業代理傭金普遍提升等。

興業物聯各板塊收入占比是另一種分布狀態。公司2020年年報顯示，興業物聯2020年物業管理服務收入1.58億元，占總收入的74.1%;增值服務收入707萬元，占比3.3%。此外，物業增值服務占比21.5%，其他占比1.1%。雖然興業物聯的物業管理服務在總收入中占絕對多數，但如果比較2019年的數據(占比76.7%)，亦可看出其物業管理服務收入的比例呈下降趨勢。

相對興業物聯，鑫苑服務的物業管理服務在總收入中占比較低。其2020年年中報顯示，該公司物業管理服務收入1.69億元，占總收入的64.8%;增值服務收入0.5億元，占比19.1%;交付前及咨詢服務收入0.42億元，占比16.1%。由此可見，物業管理服務仍是鑫苑服務的最大收入來源。公司稱，物業管理服務收入的增長主要得益于在管建筑面積快速增長。來自增值服務及交付前及咨詢服務的收入有所增加，主要是由于擴大提供增值服務的范圍以及管理面積增加所致。