多地樓市迎暖風 蘇州上海等地房貸松動

近日，又有多個城市的房貸出現放松，不僅房貸利率有所調整，貸款發放速度也在加快。

第一財經記者了解到，作為樓市風向標城市之一的蘇州的房貸利率近日再度調降，當地工商銀行、農業銀行、中國銀行等已經將首套房房貸利率由此前的4.65%降為4.6%，與5年期以上LPR(貸款市場報價利率)利率持平;二套未結清的利率則仍在5.2%以上。

同時，上海多位國有大行、股份行的房貸經理也表示，今年房貸放款周期基本已恢復正常。二手房審批和放款多在一個月內就可完成，而去年四季度基本要4～6個月的時間;新房速度可能更快。

據貝殼研究院日前公布的數據，2022年3月其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點;同時，本月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

此外，部分區域的限售政策也有放寬。3月23日，哈爾濱發布消息稱，擬廢止2018年出臺的主城區6區商品房限售政策。

在業內人士看來，此次取消限售，有利于促進合理需求更好釋放，使市場穩健發展。同時，這也意味著，當前政策放松進入到新階段，即從金融政策放松開始轉向對“五限”的放松。

蘇州、上海等多地房貸松動

盡管和房貸利率掛鉤的5年期以上LPR利率在本月保持不變，但不論是購房者還是房中介，一個切實感受是，房貸環境進一步改善了，像去年動輒要排隊半年以上的情況不再有。

“觀察下來，近期房貸放款速度較以前明顯加快，實際上，今年以來，房貸放款情況就有好轉。”上海一位房地產中介對記者稱，而且前來咨詢買房、賣房情況的客戶也變多了，但最近一段時間，受疫情反復影響，部分客戶的看房計劃被擱置了。

記者近日從上海地區多位國有大行、股份行房貸經理處也了解到，今年房貸放款周期基本已恢復正常，如果是二手房，審批和放款大多在一個月內就可完成，而在去年四季度，可能需要花費4～6個月的時間;如果是新房，由于涉及提交的材料少，速度可能更快。

郵儲銀行某支行房貸經理對記者稱，針對二手房，目前該行貸款審批是在1周左右，若征信、收入等材料符合要求，過完戶兩三天就可放款。不過在此之前，還需核查涉稅評估價，受疫情影響，人員較少，涉稅價的評估可能需一周左右。

中國銀行某支行房貸經理也向記者稱，該行當前房貸審批大約是2周，雙證(房產證和抵押證)辦好后，放款僅需要2~3天;若是新房，抵押證辦理得比較快，周期將更短。建設銀行某支行房貸經理對記者表示，該行二手房房貸審批約是3周，材料齊全的話，放款大概在1~2周。

在房貸發放提速的同時，記者注意到，上海多家銀行的房貸利率亦有所下調。這是自2021年7月以來的首次調整，主要是受今年1月5年期以上LPR調降5個基點影響。目前，上海地區部分銀行首套房和二套房房貸利率已由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負。

與上海鄰近的蘇州也正發生著類似的情況。第一財經獲悉，近日蘇州部分銀行首套房房貸利率最低下降至4.6%，與調降后的5年期以上LPR利率持平，在重點城市中利率最低;二套房未結清的利率則在5.2%以上。

“這個月初開始調整的，行內房貸額度較為充足，不過還是要看客戶資質。”農業銀行蘇州某支行相關人士對記者稱，比如征信、收入、婚姻情況等，房貸審批后即可放款，約在一周內。除了農業銀行外，工商銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行的首套房房貸利率均為4.6%。就蘇州房貸市場而言，當前4.6%的利率水平是自2017年6月后近5年來的最低水平。

另從更廣范圍來看，據貝殼研究院統計，3月房貸利率降幅較上月分別擴大4個、6個基點，房貸利率降幅較上月分別擴大4個、6個基點，且當前利率接近2020年三季度的水平。103城中，82城房貸主流利率下調，其中，成都首套利率本月下調69個基點，回調幅度最大，二套房貸利率降低34個基點。包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。

與此同時，銀行放款繼續提速。據悉，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天，其中，長三角城市占13城。就上海而言，本月平均放款周期較上月縮短超過20天。

除了針對按揭貸款的放松外，記者了解到，部分銀行也提高了對房開貸的支持力度。此前2月末，曾有消息稱，上海地區金融監管部門召集銀行開會進行窗口指導，要求支持房貸、開發貸的占比和增速。具體包括，月末房貸增速不低于各項貸款增速，月末房貸余額不低于去年同期;開發貸增量不能為負。對此，華東地區某國有大行分行相關負責人對記者稱，實際上從去年底就加大了對開發貸的支持力度。“之前對房開貸增速有限制，但從去年底，就要求開發貸不下降。”

限售、限購也有放松

在信貸端“開閘”的同時，還有部分城市放開了限售、限購的要求。最新的消息是，哈爾濱擬廢止限售等樓市調控政策。

3月23日，哈爾濱市政府官網發布公告稱，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(下稱《通知》)已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

據悉，該《通知》發布于2018年，其中出臺了“區域性限售政策”，即在主城區6區，取消建設單位網簽合同備案信息注銷權限，凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。另外，《通知》還要求嚴格執行差別化的住房信貸政策，嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準，及時調整公積金和商業性個人住房貸款各項標準，抑制投資和投機購房需求。

如今，廢止該《通知》，意味著調控政策的放寬。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者稱，哈爾濱廢除了2018年出臺的限售政策，進一步說明，當前政策放松進入到新階段，即從金融政策放松開始轉向對“五限”的放松。

“哈爾濱對于一些過去階段性的收緊政策進行廢除，也是基于市場和形勢的變化而調整的，廢除限售政策，標志著房地產政策約束和捆綁的內容減少，也是樓市政策放松的一個重要體現。”嚴躍進表示。

中指研究院指數事業部分析師孟新增分析稱，去年10月份，哈爾濱市發布“哈十六條”松綁政策，包括購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等，此次取消限售，調控政策進一步放寬，也說明當前哈爾濱樓市調整壓力較大。“哈爾濱之前雖然政策已多處放寬，但效果有限。此次主動廢除和修正，有利于促進合理需求更好釋放，使市場穩健發展。”

在哈爾濱之前，鄭州也曾出臺樓市19條新政，對限購進行松綁，稱子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

在業內人士看來，信貸寬松疊加支持性政策的出臺，將促進房地產市場進一步修復。這在數據上已有體現，貝殼研究院數據顯示，3月1~17日貝殼50城二手房日均成交量較2月(春節后)日均成交水平增長約17%，周度房價指數保持平穩;二手房市場供需活躍度也提高，3月以來貝殼50城二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均較2月(春季后)的日均水平提高。

此前召開的金融委會議明確提出“貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長;關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”，會后央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等部委積極表態維穩，其中財政部明確“今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，上述表態有利于提振市場信心，修復市場預期。預計年內住房信貸環境保持寬松，地方支持性政策進一步傳導并生效，促進市場修復。

嚴躍也表示，政策暖風對于房地產行業來說具有積極作用：一是這說明房地產市場和產業受到支持，有利于后續市場預期調整和市場秩序穩定等;二是從實際過程看，無論是降低首付還是利率下調均降低了購房者成本。“預計后續會出臺更多政策組合拳，以保障合理住房消費需求等。”(段思宇)