房企補倉、 集中土拍帶熱5月部分城市土地市場 頭條焦點

5月份，杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行集中土拍，帶熱了土地市場。最終，全國300城土地出讓金環比同比均出現增長。不過，城市間熱度分化仍然較為明顯，蘇州平均溢價率達9.1%，創近兩年新高；杭州近七成地塊封頂搖號，平均溢價率為9.4%。相比之下，濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主。

(資料圖)

業內人士認為，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局，核心城市的核心地塊依舊會“僧多粥少”。

300城土地出讓金環比、同比均現增長

由于熱點二線城市集中拍地，5月土地市場成交規模止降轉升，整體收金不僅較4月增加，還略微趕超去年同期。據諸葛數據研究中心監測，2023年5月全國主要地級市土地成交549宗，土地出讓金為2167.63億元，環比上漲16.32%，同比上漲6.2%。與此同時，據中指研究數據顯示，5月份，全國300城各類用地出讓金達2605.79億元，環比增長21.39%，同比增長5.57%。

從目前來看，5月重點一二線城市土地收金可觀，包括蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內的多個城市，土地市場熱度明顯高于去年。

其中，剛剛收官的蘇州第二批土拍表現可圈可點，9宗涉宅地塊3宗觸頂搖號，4宗產生溢價，2宗底價成交。由于熱點地塊競拍熱度不俗，平均溢價率達9.1%，創近兩年新高，可以見得房企對蘇州市場仍然信心十足。

此外，5月23日，杭州第四批集中供地延續了上一批次土拍“一小時拍完”的熱度，9宗宅地平均每宗地塊報名房企數量達10家，近7成地塊封頂搖號，平均溢價率為9.4%，總出讓金額達138億元。

雖然今年以來，熱點城市土拍表現火熱，但城市間熱度分化仍然較為顯著，比如，截至5月末，集中供地的22城中，濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市地價頻繁觸頂。

另據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，銷售復蘇較好的熱點一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數三四線城市土地市場仍低溫運行。銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢，優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。以廈門為例，5月10日出讓3宗住宅用地，共有144家房企參與競拍，創下近年來廈門參拍企業數量新高，其中五緣灣地塊參拍房企達到88家。與廈門同日進行土拍的南京，共推出10宗地塊，5宗底價成交，1宗中止出讓。地價過高、屬性不夠優質的地塊，企業拿地意愿整體仍會偏弱。

華潤置地斬獲10宗地居拿地額首位

在拿地企業結構上，今年前5個月央國企拿地金額仍占主導地位。但是，相較去年而言，民營房企逐步回歸，地方城投平臺身影已然有所減少。據中指研究院統計顯示，今年前5個月，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區民企表現活躍的影響，民企拿地金額占比提升至34%。而地方國資拿地金額占比降至9%。

從新增貨值來看，今年前5個月，華潤置地、建發房產、招商蛇口占據榜單前三位。據中指研究院統計顯示，1-5月份，華潤置地以累計新增貨值783億元占據榜單第一；建發房產、招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為536億元和447億元。

而從諸葛數據研究中心5月單月房企權益拿地金額榜單來看，華潤置地總權益拿地金額為173.56億元，穩居拿地金額首位。其土地資金注入了重慶、溫州、金華、長沙、蘇州、南通、西安、成都、北京9個城市的10宗地塊。由此可見，華潤置地拿地積極性較高，同時其對一線及熱點二線城市的布局意愿也較強。此外，國貿地產緊隨其后，5月份其權益拿地金額85.94億元。中國金茂、招商蛇口分別以65.89億元、63.55億元位居權益拿地金額第三、四位。

值得關注的是，民營房企加速回歸土地市場。對此，張凱表示，自3月以來，龍湖分別在深圳、合肥、長沙、上海、杭州、天津等地拿地，企業也表示將堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，聚焦城市的核心區域；4-5月份，碧桂園先后在佛山、太原、杭州競得5宗地塊；在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地塊均為民企房企摘得，平均溢價率達9.4%。此外，成都、天津、寧波等城市土拍中也涌現民營企業，本土民企拿地信心有所修復。隨著房企在核心城市補貨意愿提升，深耕房企增儲訴求明確，將是近期土地市場中的新增力量。

核心城市的核心地塊依舊“僧多粥少”

“整體來看，在今年政策端持續釋放利好信號、房企補倉情緒上升的帶動下，土地市場先于房地產市場交易端明顯回暖，且重點一二線城市憑借樓市穩健等優勢，土地成交熱度及收金表現也較領先于三四線城市。”諸葛數據研究中心分析人士如是說。

自今年以來，多城開啟“少量多次”的分散式供地模式，年內月度供應呈現明顯穩態。但從前5個月累計供地量來看，今年土地供應規模尚處于較低水平。雖然5月份土地市場推地力度稍有增強，整體供應規模上升，但相較去年同期仍有一定差距。

對此，諸葛數據研究中心預計，隨著接下來土地市場供應節奏加快以及市場信心進一步提升，土地成交規模有望延續穩步上升態勢。由于當前重點城市土地市場熱度較高，預計接下來土地市場整體溢價水平仍有較大的上升空間。

張凱則表示，今年以來地方債務風險對當地土地市場的影響也較為深遠。比如產業基礎薄弱導致一般公共預算收入有限，人口存在外流風險。此外，在債務風險化解壓力之下，地價回撤彈性較大，有潛在高價拿地站崗風險。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，進入5月后，整體市場銷售不斷走弱，房企現金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市的核心地塊依舊會“僧多粥少”。

但對于大部分三四線城市，丁祖昱表示，短期熱度難見起色，底價成交是常態。就拿地企業而言，未來參與投資的主體仍會以“老面孔”為主，頭部的央國企以及部分地方民企是主力軍。

新京報記者 袁秀麗