萬科縮表陣痛未消

編 輯 | 陶力

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房地產(chǎn)市場緩慢回暖，龍頭房企財(cái)報(bào)平淡依舊。

2023 年 4 月 28 日晚間，萬科發(fā)布 2023 年一季報(bào)，從中可以感受到，萬科作為頭部企業(yè)的經(jīng)營面也面臨一定壓力。

2023 年第一季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 684.74 億元，同比上升 9.27%；利潤表現(xiàn)則有負(fù)面變化，其中歸母凈利潤錄得 14.46 億元，同比上升 1.16%；扣非凈利潤 6.46 億元，同比下滑 40.92%。

營業(yè)收入和歸母凈利潤雖然保持正增長，但扣非凈利潤的大幅下跌，萬科這張季度報(bào)表的成色可見一斑。

萬科在公告中解釋扣非凈利潤同比下滑的主要原因時(shí)指出，這是由于開發(fā)業(yè)務(wù)報(bào)告期內(nèi)的結(jié)算毛利率同比下降。今年一季度，萬科扣除稅金及附加前的整體毛利率為 15.4%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率 17.2%，相比去年年底有超過 2 個(gè)點(diǎn)的下滑。

這說明，萬科的賺錢能力在變差。

除此以外，萬科的總負(fù)債規(guī)模也繼續(xù)縮減，意味著這家龍頭房企仍在縮表周期。萬科一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科的負(fù)債總額為 1.346 萬億，相比去年年底的 1.352 萬億有所減少。而合同負(fù)債方面，相比去年年底，萬科合同負(fù)債小幅上升至 4871 億元，但相比去年年初，仍有較大幅度下滑。

在負(fù)債總額小幅降低的同時(shí)，萬科銷售額也進(jìn)一步錄得下滑，投資方面也仍然十分審慎。

今年一季度，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 625.7 萬平方米，合同銷售金額 1013.8 億元，同比分別下降 1.1% 和 4.8%。

土地獲取方面，萬科一季度僅新增 5 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。總規(guī)劃計(jì)容建筑面積 87.6 萬平方米，權(quán)益規(guī)劃計(jì)容建筑面積 48.4 萬平方米。依據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，萬科權(quán)益拿地金額為 34 億元，排名第 13，甚至不如廣州城投、偉星房產(chǎn)等區(qū)域型房企。

在土地市場上未能逆周期擴(kuò)張，萬科瞄準(zhǔn)了城市更新賽道。根據(jù)公告，截至報(bào)告期末，萬科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積 8042.8 萬平方米；此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積合計(jì) 383.8 萬平方米。

針對當(dāng)前土地儲(chǔ)備補(bǔ)充不足的現(xiàn)狀，萬科聯(lián)席總裁張海也解釋稱，當(dāng)前市場分化和復(fù)蘇回暖并存，不同市場復(fù)蘇程度不一樣，投資更關(guān)注城市宏觀指標(biāo)。今年以來投資聚焦核心城市，獲取幾率不大，近期在研究差異化投資策略，找到一些合適項(xiàng)目。萬科也會(huì)根據(jù)市場和政策變化，堅(jiān)持量入為出。把握投資結(jié)構(gòu)，為業(yè)績連續(xù)性和穩(wěn)定性起到支撐作用。

近期，萬科在土地市場上的表現(xiàn)也有活躍起來的跡象。在上海今年首輪供地中，解禁的萬科成為大贏家，其最終拿地金額為 113.31 億元，成為拿地冠軍。

萬科這張一季報(bào)中，財(cái)務(wù)管理的亮點(diǎn)也值得肯定。在債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，萬科守住了底線，也作出了相對穩(wěn)健的安排。

截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率 45.5%；持有貨幣資金 1400.1 億元，對短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為 2.4 倍；長期負(fù)債占比進(jìn)一步提高至 81.5%。

更為重要的是，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅度回正，截至報(bào)告期末，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入 70 億元，相比去年同期有 152% 的增長，即便對比 2022 年年底的 27.5 億，也有明顯的增長。

面對復(fù)蘇程度不一的市場，萬科今年在銷售策略等方面也更加細(xì)化。萬科在公告中提到，報(bào)告期內(nèi)其全面檢視在售項(xiàng)目、首開項(xiàng)目的操盤情況，重點(diǎn)提升產(chǎn)品性價(jià)比和精益管理水平，拉通優(yōu)秀案例的操盤方案，將優(yōu)秀實(shí)踐復(fù)制推廣。對于存量資源，以樓棟為單位對庫存進(jìn)行再分類并明確不同的銷售策略。

在此基礎(chǔ)上，萬科經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)力明顯。

報(bào)告期內(nèi)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 7.8 億元，同比增長 10.8%；租賃住宅業(yè)務(wù)新拓展房源 2272 間；截至 3 月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營管理 21.7 萬間長租公寓，累計(jì)開業(yè) 17.05 萬間，出租率 95%。

物流倉儲(chǔ)方面，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 9.6 億元，同比增長 20.0%。其中高標(biāo)營業(yè)收入 5.7 億元，同比增長 11.5%，冷鏈營業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）3.9 億元，同比增長 35.0%。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 23.3 億元（含非并表收入），同比增長 10.4%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入 13.7 億元。

需要指出的是，受到結(jié)算周期的影響，萬科主要結(jié)算是在下半年，一季報(bào)對全年的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)比例較小，因而經(jīng)營與財(cái)務(wù)表現(xiàn)對全年的影響也較小，僅能夠從中窺探到些許連續(xù)的趨勢性表現(xiàn)。整體而言，在近年縮表周期的影響下，萬科在財(cái)務(wù)管理上依然優(yōu)秀，但市場對之也具有相當(dāng)?shù)臎_擊。

在保利發(fā)展、華潤置地以及中海地產(chǎn)的夾擊下，萬科要守住龍頭的地位，殊為不易。

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本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 肖楠