險(xiǎn)資不愛房地產(chǎn)了？_觀焦點(diǎn)

作者 | 宋新澳

編輯 | 王晗玉

(資料圖)

封面來源 | 視覺中國

5 月 12 日，在中國平安 2022 年年度股東大會上，一位持股超 10 年的股東在現(xiàn)場提出建議：管理層一定要維護(hù)公司的投資形象，好的投資成績要大力宣傳，盡可能少投資資產(chǎn)質(zhì)量不佳的企業(yè)。

其認(rèn)為，中國平安投資華夏幸福等公司 " 不太成功 "，雖然資金損失比較少，但對公司股價(jià)影響很大。

3 月 30 日，在中國人壽 2022 年業(yè)績發(fā)布會上，公司聯(lián)營房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營狀況再次受到關(guān)注。彼時(shí)遠(yuǎn)洋集團(tuán)股價(jià)較最高點(diǎn)已跌去八成，于 2022 年末股價(jià)為 1.09 港元，中國人壽對該項(xiàng)投資計(jì)提減值 26.45 億元。而在 2021 年末，中國人壽已對其計(jì)提減值 32.17 億元。

但在此之前，于險(xiǎn)資而言，投資地產(chǎn)股曾是獲得高回報(bào)的手段之一。然而最近兩年，因地產(chǎn)行業(yè)下行，不少險(xiǎn)資因受房企業(yè)績拖累紛紛選擇主動撤離。

僅在 2021 年前三季度，就有多家險(xiǎn)資密集減持地產(chǎn)股，如中國人壽減持萬科 A；大家人壽減持金地集團(tuán)、金融街；" 泰康系 " 兩家公司轉(zhuǎn)讓陽光城股份等。這其中，有不少險(xiǎn)資連續(xù)多次減持。至 2022 年減持潮仍未結(jié)束，又有中國平安減持旭輝控股、" 泰康系 " 清倉陽光城等。

回到當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍在艱難復(fù)蘇。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 35514 億元，同比下降 6.2%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1-4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比 1-3 月份 -5.8% 的降速有所惡化，反映了房企的供給端擴(kuò)張能力并沒有恢復(fù)，客觀上要求后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時(shí)強(qiáng)化各地營商環(huán)境的改善。

險(xiǎn)資撤離房企成主基調(diào)

不久前的 4 月，保利發(fā)展公告，股東泰康人壽擬減持不超過 1.3% 股份。若按照公告發(fā)布之日收盤價(jià) 15.07 元 / 股計(jì)算，本次減持后者最高可套現(xiàn)超 23 億元。

此次減持的股份是泰康人壽 2016 年以 60 億元認(rèn)購的保利發(fā)展非公開發(fā)行股份的一部分。彼時(shí)，正值險(xiǎn)資密集進(jìn)入地產(chǎn)股階段。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2016 年末，136 家 A 股房企中，險(xiǎn)資位居前十大流通股股東的企業(yè)就達(dá) 36 家，占比 26.47%。

此前一年，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的 " 寶萬之爭 " 昭示了業(yè)績優(yōu)秀、股價(jià)便宜的地產(chǎn)股對險(xiǎn)資是一塊多么誘人的蛋糕。而另一邊，以中國平安為代表，通過參與定向增發(fā)等 " 友好 " 方式進(jìn)入地產(chǎn)股的險(xiǎn)資也不少，譬如中國人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)、泰康人壽與保利發(fā)展等。

險(xiǎn)資為什么紛紛偏愛房企？民生證券此前一份研報(bào)指出，從外部因素來看，一方面房地產(chǎn)板塊歷來具有高 ROE、低波動性、業(yè)績預(yù)期優(yōu)良等優(yōu)質(zhì)屬性；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸步入穩(wěn)定發(fā)展期，行業(yè)集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價(jià)值與成長屬性，對于險(xiǎn)資具有較大吸引力。

不過一旦這種行情改變，險(xiǎn)資也失去了投資房企的意義——2020 年 8 月，" 三道紅線 " 落地，給一眾仍在蒙眼狂奔的房企徹底帶上了緊箍咒。

按照彼時(shí)的上市房企數(shù)據(jù)，對比監(jiān)管層給出的 " 三道紅線 " 標(biāo)準(zhǔn)，224 家房企中，有 51 家踩中三道紅線，45 家踩中其中兩道，60 家超過其中的一道紅線。被劃入 " 安全檔 " 的只有 68 家。

在 " 三道紅線 " 下，房企融資進(jìn)一步收緊，行業(yè)進(jìn)入下行通道。據(jù)克而瑞研究院報(bào)告，2021 年，市場下行疊加房企前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓，行業(yè)利潤增速自 2018 年以來呈明顯下行趨勢，2021 年利潤規(guī)模負(fù)增長。

一位業(yè)內(nèi)投資人表示，保險(xiǎn)公司計(jì)算其投資房企的收益時(shí)不是按照公司股價(jià)的變化，而是按照分紅來計(jì)算。" 現(xiàn)在房地產(chǎn)公司普遍利潤大跌，分紅率在下降，有的干脆都虧損了，險(xiǎn)資就分不著錢了。"

同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行，企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)已降至歷史較低水平。2021 年近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于 20%。

以保利發(fā)展為例，2020 年開始公司歸母凈利潤增速出現(xiàn)放緩，2021 年同比下滑 5.39%，2022 年同比下滑 33.01%。也就是在 2022 年年底，泰康人壽放棄了保利發(fā)展的董事席位，將其會計(jì)分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜解釋稱，泰康人壽自動放棄這一席位，代表著泰康已經(jīng)完全將自身對保利的投資定位由戰(zhàn)略性投資調(diào)整為財(cái)務(wù)性投資了。

利潤縮水的同時(shí)，一些房企將現(xiàn)金分紅金額降到低點(diǎn)。2021 年，綠地控股、金科股份、新城控股等十余家房企出現(xiàn)零分紅情況。

于是，保險(xiǎn)資金集中撤離地產(chǎn)股。

從分紅轉(zhuǎn)向收租

在柏文喜看來，" 險(xiǎn)資從地產(chǎn)股撤離趨勢不會有變化，因?yàn)榈禺a(chǎn)股已經(jīng)失去了成長性，市場總量下降超過 1/4。險(xiǎn)資這種規(guī)模化長期性大資金，投的是趨勢所賦予的成長性，而非波段性機(jī)會，后者以險(xiǎn)資的體量很難實(shí)現(xiàn)瞬時(shí)進(jìn)出。"

不過，險(xiǎn)資紛紛減持甚至清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開房地產(chǎn)，而是換了一種方式轉(zhuǎn)投不動產(chǎn)。

柏文喜也指出，一些優(yōu)質(zhì)的持有與收租型物業(yè)目前是險(xiǎn)資趁低吸納而擴(kuò)大布局的方向。也就是說，險(xiǎn)資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局與資產(chǎn)組合正從房企股票向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)調(diào)倉。

一位知情人士告訴 36 氪，近期其從中國平安內(nèi)部了解到，" 中國平安并沒有撤出房地產(chǎn)的想法 "。其分析，一方面，當(dāng)前房企股價(jià)既沒有流動性，也沒有性價(jià)比，" 想撤也沒法撤 "。

另一方面，從公司的投資動作來看，中國平安仍在 " 買樓 "。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年末中國平安關(guān)于物權(quán)類的不動產(chǎn)投資同比上升 17.23%，股權(quán)和債權(quán)則同比分別下降 20% 和 29.9%。

上述知情人士認(rèn)為，不動產(chǎn)投資同比上升 17.23% 已屬較高增速。同時(shí)，今年年初，平安人壽還曾發(fā)布關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布擬投資北京、上海 4 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項(xiàng)目，總金額預(yù)計(jì)不超過 73.33 億元。

此外，據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會信息，2023 年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽 3 家險(xiǎn)企發(fā)布了 7 份關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近 20 個(gè)。

這表明，在險(xiǎn)資紛紛撤離房企的同時(shí)，對房地產(chǎn)這類資產(chǎn)的偏好并未改變。

前述知情人士分析，投資實(shí)體不動產(chǎn)仍是險(xiǎn)資將長期堅(jiān)持的方向。" 寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園這類，只要是經(jīng)營上沒有問題，能夠長期、穩(wěn)定提供租金的項(xiàng)目，會是保險(xiǎn)資金非常偏愛的資產(chǎn)，持有 30、40 年，在久期上也能跟保險(xiǎn)的負(fù)債端匹配。"

而涉及此類資產(chǎn)的區(qū)域和類型，該人士透露險(xiǎn)資通常選擇的都是一線城市核心板塊資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項(xiàng)目，且均已竣工、取得不動產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

其坦言，尤其在當(dāng)前股權(quán)投資遇到問題的階段，投資不動產(chǎn)仍是險(xiǎn)資非常重要的一個(gè)收益來源。

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