西安畢業租房“熱”|每日熱點

又是一年畢業季。

據教育部統計，2023 屆全國高校畢業生預計達到 1158 萬人，同比增加 82 萬人。

《每日經濟新聞》記者注意到，2022 年西安以 101.32 萬成為新晉 " 百萬大學生 " 城市，今年應屆高校畢業生總量也將突破 30 萬。

【資料圖】

隨著大批量畢業生進入社會，租房的話題也在持續升溫。

易居研究院發布報告對全國 30 個重點城市租房市場進行分析，報告顯示，西安租房成本排在各城市第 12 位，超過 1200 元 / 室 / 月，房租收入比排在各城市第 6 位，超過 30%。

此外，房屋租賃行業進一步頭部化，長租公寓資本背景雄厚，疊加各種限制租金大幅上漲的政策出臺，那么今年以來，西安的房屋租賃市場呈現怎樣的走勢？作為大學生，如何選擇安全合適的房源，房租在收入中的占比又是多少？

畢業租房熱

對于西安即將畢業的近 30 萬大學生來講，" 租房 " 成為許多人走入社會的第一道考驗。

" 目前的租房主要群體還是畢業生，占比大概達到 80%。" 一位從業超過十年的房屋租賃人員告訴記者，他主要關注的是西安市電視塔附近的房源，該地高校林立，陜西師范大學、西北政法大學、西安外國語大學等均在此有校區，每年有大量本科生、研究生從此畢業。

對于這些剛剛離開校園，即將走入社會的畢業生而言，找住處是一件與找工作幾乎同等重要的事。

楊小雨就是今年剛剛從西北政法大學畢業的一員，在找到了合適的工作后安頓住處又成為她需要解決的事，她希望可以找到一間整租的公寓，" 這樣更安全，也更方便點。" 楊小雨告訴記者。

在找房過程中，離公司近點、安全有保障、租金合適成為她著重權衡的三點，楊小雨向記者描繪了自己的理想房源：" 月租金支出 1500 元左右，要有獨立的衛生間，距離公司不超過 2 千米，最好能在地鐵口，小區有保安值守，周圍人員不能太亂。"

與楊小雨同樣想法不在少數，根據 58 同城、安居客發布的《2023 年畢業生租住報告》顯示，受訪者在考慮租房時主要考慮選擇普通小區住宅，比例達 66.0％。租房主要的關注因素包括租房合同的正規性與房屋安全性，占比分別為 53.1％與 51.4％。此外，租住房屋地段首選靠近地鐵站或公司。

而與之相對應的是業主房源存量增高。根據貝殼研究院日前發布《中國住房租賃市場發展報告－一季度》數據，同樣受房地產交易市場以及房貸壓力的影響，更多的業主將閑置房源對外出租，整體租賃房源供給增加。2023 年一季度新增掛牌源量環比和同比分別增加超 20%、超 10%，增速超過新增帶看客戶量增速，房源端的競爭最為激烈。

關于目前西安租房行情，上述從業人員告訴記者，目前西安房源仍是量大于求，并且存量主要是合租房源，整租市場則相對火熱。

上述從業人員補充道，剛畢業的大學生除了看重價格、地理位置以外，裝修也尤為重要。從賣方角度，同層次的小區，甚至一個小區內一樣戶型的房子，較新、較好的裝修會比較差的價格貴出很多，同時也能較快租出去。

上述從業者就房東成本為記者算了一筆賬。目前，電視塔附近公寓大概 40 平方米需要 80 萬，房東購買后每個月還 2000 元貸款，也就是說房屋租金不能低于 2000 元，否則就失去了投資價值，再加上裝修之后配備家電的費用，租金可能就在 2500 左右才能算作合適的投資。

租房亂象猶在

除了 " 選擇困難 " 之外，一些中小中介的 " 套路 " 也讓人防不勝防。

去年 315 期間，我們曾刊發《西安租房 " 黑中介 " 亂象》一文，對西安部分中介機構經營模式和套路進行盤點，雖然后續多地出臺政策措施規范住房租賃市場，加強行業監管，但由于行業準入門檻較低、合同 " 陷阱 " 過多、" 租房小白 " 群體龐大等問題，當下租賃市場仍有諸多亂象。

具體來看，一些房產中介通過發布虛假房源、偽造房屋交易價格等方式，誘導租房者上鉤，一套照片成為多套房源共用的 " 實景 "，10 個房源半數是假的，中介房源互通，相同房源價格相差 40%，行業價格缺乏標準化等，不少畢業大學生在 " 第一道考驗 " 中就吃了悶虧。

" 當時合同到期了我要搬家，他們借口不給我退押金，但現在錢也沒有給到我。" 現住長安區的小鑫無奈地向記者表示。

在黑貓投訴平臺，記者以 " 租房 " 為關鍵詞搜索發現，共有超過 3.5 萬條投訴，租賃機構不退押金的投訴尤其多。

另一在龍湖冠寓的租客反映，自己所租房屋 4 月到租后，冠寓方面提出續租租金從原來每月 1500 左右元上漲到 2000 多元，其中夾雜了服務費、網費等，上漲幅度達 33%，租客認為不合理，對方卻反饋是市場價格，最終只能選擇換房。

此外，每經記者也注意到，隨著疫情過后租房市場需求回暖，大城市的租賃市場需求將保持旺盛，整體價格較去年已有較大漲幅，尤其是一年一度畢業季的到來，本地租房市場也呈現出季節性微漲。

" 今年整租至少比去年上漲 50%。" 上述從業者告訴記者。

易居研究院報告顯示，西安租房成本排在各城市第 12 位，超過 1200 元 / 室 / 月，房租收入比排在各城市第 6 位，超過 30%。

據記者了解，以西安市電視塔附近房子為例，該地段位于西安主要干道、地鐵 2 號線沿線，配套相對齊全，目前合租則大部分在 1000 元以下，整租的均價價格都在 2000 以上。而很多由中介隔斷的一居室，租金則在 1600 左右。

"1600 只是房租，水電、網費、物業費等加起來也不少。" 小夢向記者表示。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，全國宏觀經濟和產業經濟發展形勢總體向好，制造業、第三產業等都保持擴張態勢，客觀上都會吸引更多人進城就業，這在很大程度上會提振住房租賃的需求。考慮到高校畢業季正到來，就業形勢壓力較大，所以重點城市更要關注求職者增加、租賃需求增加和房租上漲等問題。

58 同城、安居客入局

上述從業人員告訴記者，目前最受畢業生、白領歡迎的是整租公寓，將兩個名詞掰開看，整租則代表著有獨衛的單人單間；公寓則代表著配有基本的家電，可以 " 拎包入住 "。

實際上，除了開發商專門開發的精品單人公寓外，市面上 80% 的整租公寓都是 " 散戶 " 小區居民將自己的大住宅分割成幾個配有獨衛的小房間，分別以整租的形式出租，價格一般低于前者。

而如何將這些或年久失修、家電不齊、缺少獨衛的房間 " 煥新 "，改造成符合年輕人審美、具有齊備家電的公寓則是 " 二房東 " 的生意。

" 二房東 " 是租房界的行話。其存在于房東與中介之間，主要負責 " 包裝 " 房間，通過提供裝修、家電等服務，將房東的 " 毛坯房 " 變成 " 精裝修公寓 " 后再交給中介進行出租，并提供后續的 " 管家服務 "，其可以是專注于改造公寓的專業化機構，也可以是房地產中介服務商。

上述從業人員告訴記者，這種模式大概從 2016 年開始興起，目前在公寓市場占 90% 以上，隨之而來的是一輪租金普漲。目前西安本地 " 二房東 " 主要規模偏小，規模較大的多為外地投資商，諸如冠寓、泊寓等，背后均有雄厚的資本支撐。

更進一步的是，這些大品牌 " 二房東 " 已經形成了 " 閉環 "，通過收購房產、成立 " 房屋租賃 " 公司來將傳統的租房中介甚至房東都被排除在產業鏈之外，并發展出一種更為集聚、規范的新模式——長租公寓。

在泊寓住了一年多的劉先生告訴記者。" 選擇長租公寓主要是看上了樓上配套的小健身房，加上管理規范，住的都是年輕人。缺點是公寓實行商水商電，商水商電租金也比房東直租和外面中介略貴點。"

而以 6 月 20 日正式入駐西安市場的安居客長租公寓為例，其在長租公寓板塊打出三大優勢：公寓直租無中間商、精裝修拎包入住、專屬管家租后服務，目前全國連鎖冠寓、西安龍頭公寓海灃、白領公寓壹人壹家及簡單快樂公寓等知名公寓品牌已經入駐。

記者打開 58 同城、安居客 APP 發現，該長租公寓對每個小區、每套房源都會進行編號，看起來頗為正規，記者以尋求租房者身份咨詢數個長租公寓出租方，對方均表示他們是公寓公司，不是中介，房子產權都是公寓公司的，所以不收取中介費。

" 與之前散點式改造不同，頭部平臺都是整棟樓的買下來改造。" 上述從事中介的工作人員告訴記者，類似的 " 長租公寓 " 在西安租房市場大概能占到 30%，公寓商通過壟斷整個小區的房源并進行改造，就可以比市場價更高的價格對外出租，類似的管家服務就是個噱頭，最后中介費、后期維修這一塊兒最后還是由租客來買單。

" 此類頭部租賃平臺所打造的 " 長租公寓 " 板塊，一方面可以提供租住有服務保障的房源，另一方面反映出其對片區租房源規模化的掌控。" 上述從業人員稱。

每日經濟新聞