焦點訊息：一場房企硬仗剛剛開始

編 輯丨林虹

圖 源丨圖蟲

2023 年 6 月 27 日，四家 A 股上市房企的定增方案獲得證監會注冊。這四家房企分別是在上交所上市的保利發展、大名城，在深交所上市的福星股份和中交地產。這是繼招商蛇口之后，又一批 A 股房企拿到定增批文。

(資料圖)

這五家房企定增獲批，意味著 " 第三支箭 " 射出后，房企再融資在實操層面上開始有新的動向。去年 11 月，證監會恢復房企再融資功能，之后多家 A 股房企積極響應，經過半年多時間的推進，至此成效初顯。

從申請到獲批，這是里程碑式事件，但這僅僅是房企定增成功的開端。接下來，房企與它的保薦機構，將迎來另一場硬仗，即是發行。在房企定增的漫長過程中，發行是一個完全市場化的階段，市場和投資者是否買單，完全取決于房企本身的質量以及買方的信心等。

即便在過去的半年期間，房地產行業有零星積極信號傳出，但銷售平淡以及融資趨冷，依然預示著房地產市場回暖并不穩固。在此前提下，房企定增動輒數十億上百億的資金量，市場能否 " 接盤 "，仍待觀察。

加速獲批

目前獲批定增的房企中，不僅有國企央企，中小型房企也能夠被一視同仁。

其中，" 房企一哥 " 央企保利發展擬定增募資總額不超過 125 億元，根據保利發展此前公告，募得金額中 110 億元將用于保利領秀海、西安保利天匯等 14 個項目的投資建設，15 億元用于補充流動資金。

央企陣營中，目前還有兩家已經拿到了證監會的同意注冊批復，分別是招商蛇口和中交地產。其中，招商蛇口是首家獲批定增的房企。與其他房企多數募資用于存量項目建設不同，招商蛇口本單還包含了股權重組。

6 月 16 日，證監會同意招商蛇口向深投控、招商局投資發展購買相關資產的注冊申請；同意招商蛇口發行股份募集配套資金不超過 85 億元的注冊申請。

注冊成功后，招商蛇口相關程序正在加快推進。招商蛇口于 6 月 27 日發布的公告顯示，截至公告披露日，招商蛇口購買相關資產的過戶手續及相關工商變更登記、備案事宜已完成。

與保利發展同日獲批的中交地產，處于央企中的中游水平。中交地產本次募集資金總額預計不超過 35 億元，主要投向長沙鳳鳴東方等 5 個 " 保交樓、保民生 " 住宅項目，同時有 10.5 億元將用于補充流動資金。

值得留意的是，中交地產是一家負債率高企、業績表現也有限的房企。

根據中交地產 2023 年一季報，其主營收入 26.89 億元，同比下降 31.89%；歸母凈虧損 2.02 億元，同比下降 385.97%；扣非凈虧損 2.09 億元，同比下降 292.33%。

負債方面，根據中交地產此前披露，2020 年 -2022 年，其剔除預收款后的資產負債率分別是 82.93%、81.34%、82.25%，凈負債率分別達到 317.70%、284.61%、280.23%，現金短債比分別是 0.97、0.61、0.41。

以此看來，中交地產的現金已經連續三年不能覆蓋短債，資產負債率、凈負債率等指標也遠高于平均水平。

除了央企以外，民營中小房企的定增也陸續獲批。

在上交所上市的大名城擬定增募資不超過 25.5 億元，用于大名城映云間等 5 個房地產開發項目及補充流動資金；福星股份則將募資不超過 13.4 億元，募集資金擬全部用于紅橋城 K6 住宅項目、紅橋城 K15 項目及補充流動資金。

以此計算，目前獲批定增的 5 家房企，擬募資金額已經累計達到 283.9 億元，即將突破 300 億元的關卡。

各憑本事

在上述 5 家房企之后，未來也將有更多的房企定增案獲準注冊。接下來，這些房企也將面臨更難闖的關卡，也即是發行。在這個階段，就是 " 八仙過海各顯神通 " 的時候了。

一位不愿具名的房企分析師告訴 21 世紀經濟報道記者，" 房企定增目前在監管層面上都是積極支持的，所以基本都能獲批。但發行是非常市場化的，通俗來講，就是要保薦機構滿世界去找錢，能不能找到，各憑本事。"

通常而言，房企獲準注冊后，有效期是一年。如果未能在期限內發行成功，則可能面臨注冊失效的情況，這對有較高融資需求的房企而言，時間上有一定緊迫性。但是，據 21 世紀經濟報道記者多方采訪了解，目前房企、保薦機構乃至投資者，對定增成功與否的態度，不置可否。

一位私募機構的人士告訴記者，" 現在批歸批，最終能不能發兩回事，頭部的房企可能相對好一些。但我們的態度是，謹慎樂觀，因為確實市場也看不到反轉。"

事實上，目前獲批注冊的國資房企中，保利發展、招商蛇口和中交地產，它們的實控人均明確表示將參與定增。其中，保利發展的實控人保利集團表態，擬以現金方式認購本次發行股份金額不低于 1 億元且不超過 10 億元。

即便如此，資本市場的參與各方對定增最終能否成功落地仍持保守態度。" 坦白說，（有實控人參與）也還是很有難度的，都不容易。" 一位了解情況的券商人士告訴 21 世紀經濟報道記者。

從當前 A 股市場整體的表現來看房企定增，也能夠看出當前資本市場的偏好。

據《證券時報》援引同花順 iFinD 數據統計，截至 6 月 26 日，今年共有 149 家上市公司的定增股份上市，合計募集資金 3947.23 億元，同比增長 107.03%。在這些企業中，國有控股上市公司挑起了大梁，共有 47 家國有控股上市公司募集資金高達 2692.90 億元，占比約 68%。

從這個角度看，保利發展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的現實基礎。

雖然參與方態度偏向保守，但當前市場仍然十分渴望好消息。一位總部在華南的房企人士指出，" 金融 16 條后，房企融資沒有很明顯地變好。現在如果定增有能成的，說明還是有人買單，整個行業都會受到鼓舞。"

房企融資沒有恢復，這是當前房企頭上懸著的一把刀。據克而瑞近期發布數據，今年 5 月，80 家典型房企的融資總量為 263.29 億元，環比減少 56.4%，同比減少 60.4%，為 2020 年以來單月融資的新低。

冷風吹拂下，房企融資能否順利發行落地，的確是值得期待的風向標事件。

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本期編輯 劉雪瑩 實習生 譚雅涵

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