物業企業上市陣營持續擴容 龍頭擴張并購一條路走得通么？

近兩年，因經營穩健、現金流健康、受行業周期性波動影響小等優勢，迎來上市風口的物業板塊成為港股市場的“香餑餑”，物業企業上市陣營也由此持續擴容。一面是敲鑼進場的上市主體越來越多，一面是頭部企業憑借既有規模優勢繼續擴充規模版圖。當“擴規模”成為物企發展的“進行時”，龍頭企業喊出的巨量新增在管面積，將從何而來?物業企業在擴規模的過程中，又會存在哪些不確定因素?

規模與利潤兩道軍令狀

進入2021年，赴港IPO、敲響上市之鑼者眾，籌劃上市及等待上市聆訊的物業服務企業，亦也不在少數。據統計，行業內仍有近五十家物業公司有上市計劃;2021年開年以來，另有5家物企正排隊等待上市聆訊，占港交所新年度各類遞表企業總數約四成。

北京商報記者梳理發現，截至1月29日，包括中駿商管智慧服控股、朗詩綠色生活服務、新希望服務、德信服務、世紀金源服務等多家企業均已遞表。

按照時間線來看，最新一起遞表案例發生在1月28日晚間，剛剛披露拆分物業板塊赴港上市計劃不久的中駿，旗下中駿商管智慧服務控股在港交所提交招股書。

在中駿商管智慧服務控股之前，1月13日，新希望服務向港交所遞交上市申請，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請的物企;1月18日，德信服務也向港交所遞交招股說明書;1月20日，世紀金源集團旗下的世紀金源服務向港交所遞交了招股書，成為年內第3間港股遞表的物管企業;1月25日，朗詩綠色生活服務有限公司也在港遞表，沖刺港股IPO。

截至目前，房企50強關聯物業公司大多已密集步入資本市場。北京商報記者梳理發現，TOP10房企中除萬科物業(萬物云)、龍湖物業(龍湖智慧服務)兩家“明星物企”還未公開披露上市計外，均已上市或遞表;TOP20房企中75%已上市或遞表;TOP30房企中，不算萬科物業(萬科云)、龍湖物業(龍湖智慧服務)，僅金地物業未上市。

一面是仍有中小物業服務企業遞表、等待上市，一面是規模物企開啟大力擴張?，F實情況顯示，在中小房企還在醞釀拆分物業板塊上市的同時，龍頭房企已經在“拼規模”上加足了馬力。

根據恒大物業近期曝出的“軍令狀”，該公司2021年將力爭實現兩大目標:第一，每月新增拓展在管面積3000萬平方米;第二，每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。若實現上述目標，恒大物業在管面積將超6億平方米，凈利將超39億元。

頭部物企如碧桂園服務，對于規模的“野心”也一直存在。

據不完全統計，2020年內，碧桂園服務公開披露過5筆收購。分析碧桂園服務上市以來的并購路徑，該公司沿著基礎物業服務和增值服務兩條主線進行兼并收購。一方面，通過收購區域物業服務公司不斷擴張在管面積，另一方面，通過收購房地產代理、互聯網家裝、財產人身保險公司等不斷豐富增值服務業態。

并購與輸血兩條腿

現階段，規模擴張仍是物企發展的核心。龍頭企業喊出的巨量新增在管面積，將從何而來?

記者了解到，一般而言，物業服務企業擴規模主要有三個途徑，第一是借助兄弟開發商資源優勢進行擴張，第二是通過收并購增加在管項目和在管面積，第三則是而參與招投標進行市場拓展。

過去一年來，借助兄弟開發商項目資源優勢，仍是物管行業百強企業實現規模增長的重要途徑。

中指物業事業部副總經理牛曉娟在接受北京商報記者采訪時指出，2020年物管行業百強企業中有開發背景的企業數量占比近八成，這些企業的管理面積中約六成來自兄弟開發公司。百強企業不僅承接兄弟開發商獨立開發的項目，還在兄弟開發商與其他開發商合作開發的項目中積極爭取物業管理權，進一步擴大管理面積。

除了依靠兄弟公司的“輸血”，并購也成為了絕大部分物業企業擴張的第二選擇。剛剛過去的 2020年是物管行業的“收并購大年”，據不完全統計，2020年內發生了不少于 70 余起收并購事件。其中， TOP30 企業并購案數量占百強企業并購總量的近七成。比如近期合景悠活并購雪松，使自身管理面積擴大了約四倍。

相比之下，能夠依靠市場外拓進行擴張的，只有少數以品質著稱的物業公司。比如，綠城服務市場外拓項目中標率為 71%，永升生活服務也保持在 40%左右。

最近一年來行業內并購頻現，對此，新城悅服務在接受北京商報記者采訪時表示，這體現了行業集中度的提升。“目前大部分收并購是上市企業對非上市企業，隨著上市企業的增多，也不乏會有上市企業之間的大型收并購的情況。”

“未來 3-5 年行業將加速整合，預計在 2023 年，行業Top10門檻將達5億平方米的管理規模。”永升生活服務方面向北京商報記者表示，從市場格局、競爭格局等維度來看，未來物管行業市場將呈現“存量+增量”并重的格局，存量增長價格難，競爭進一步加大，品牌物業會有更強的競爭優勢;增量定價放開，有地產支持的物業公司優勢會更明顯。

調研案例：增長質量決定恒大物業雙增長目標能否實現

不過，也有多位業內人士作出提示，物業企業在擴規模的過程中，會存在一些不確定因素。

牛曉娟直言，一方面，房地產“三條紅線”政策的落地，對開發商、尤其是杠桿比例較高的那批開發商造成了不小的影響，這會對物業服務企業從兄弟開發商處獲得項目資源造成一定影響。

另一方面，過分強調擴規模，會使得收并購和招投標市場的競爭進一步加劇，從而壓縮物業服務企業利潤。此外，收并購完成之后，企業整合可能會面臨阻礙，服務水平不夠規劃、效率降低的現象都可能出現。

“以恒大為例，其規模增長的途徑一方面來自于自身的項目，另外一方面是以合作或收購的方式外部拓展。全年3.6億平方米的拓展目標不小，但也并非不可完成。首先，恒大地產本身有大量的項目資源支撐。其次，恒大物業剛上市，所融資金可對其外部擴張進行支撐。”就恒大物業此前爆出的“軍令狀”達成難度，同策研究院資深分析師肖云祥如是分析道。

在盈利方面，肖云祥指出，恒大物業在上市前，公司盈利能力就保持著較高的增長速度，2020年盈利增速亦高達180%，如果在規模目標能保證的情況下，有望達成預定的利潤目標。

“物企快速增加管理規模，不外乎母公司供給、收并購、招投標，而這其中母公司供給是可以預測的，招投標參與市場競爭無法快速進行，只剩下收并購道路可行。”克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨直言，現階段物企新增規模的最快路徑是收并購，并預計，后續恒大物業會通過收并購自身在全國各級城市的中小物業公司，甚至并購現有大型物業公司的形式來實現公司2021年發展目標。

“恒大物業其手握大量資金，通過收并購獲取市場份額在資金上問題不大，主要的不確定因素在于增長的質量。規模只是單一維度指標，還需關注獲取規模中項目本身的質地，是否能夠為企業長期戰略帶來支撐。”湯曉晨補充說道。( 盧揚 榮蕾)