新希望地產(chǎn)規(guī)模2年增4倍：規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求強(qiáng)烈 權(quán)益占比不足60%

去年以來，四川房企新希望地產(chǎn)頻繁高調(diào)現(xiàn)身土地市場。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新希望地產(chǎn)2019年拿地金額為319億元，行業(yè)排名第28。2019年4月，新希望地產(chǎn)29.26億元競得溫州地塊，溢價(jià)率30%;6月在南寧拿的地塊，溢價(jià)率50%;同年8月9日，新希望地產(chǎn)以6.45億元拿下寧波市江北區(qū)宅地，溢價(jià)率60%。由此，新希望地產(chǎn)被貼上“瘋狂”、“激進(jìn)”的標(biāo)簽。

今年的4月22日，新希望地產(chǎn)擊敗金地、保利等17家房企，以23.6億元的價(jià)格拿下佛山里水洲村地塊，溢價(jià)率約48%，折合樓面價(jià)約18252元/平方米(已扣除11930平方米配建)。

據(jù)了解，這是佛山歷史上第二高樓面單價(jià)地塊。克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉稱，未來項(xiàng)目售價(jià)至少要賣到3萬元/平方米才能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。新希望地產(chǎn)對此說法是否認(rèn)同，公司如此高溢價(jià)拿地面臨的風(fēng)險(xiǎn)，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函新希望地產(chǎn)試圖采訪，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

高溢價(jià)拿地背后，規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求強(qiáng)烈

對房企的高溢價(jià)拿地，有房地產(chǎn)評論員在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，與土地市場制度有關(guān)，即“價(jià)高者得”。由于地方政府在控制地價(jià)上缺乏相應(yīng)策略，地價(jià)上漲的結(jié)果由房企來承擔(dān)。一些中小型房企若頂不住資金壓力，就會面臨著轉(zhuǎn)型或被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。還有分析師告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，高地價(jià)預(yù)示著后期開發(fā)入市的時(shí)間會被拉長，房企正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)。

上述房地產(chǎn)評論員認(rèn)為，新希望地產(chǎn)大舉拿地，或與其對規(guī)模的訴求有關(guān)。有媒體報(bào)道稱，新希望地產(chǎn)2019年定下了“三年沖千億”的目標(biāo)，對此目標(biāo)的真?zhèn)?，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者未能從新希望地產(chǎn)方面獲得證實(shí)。

不過，從克而瑞披露的銷售數(shù)據(jù)來看，新希望地產(chǎn)近幾年規(guī)模擴(kuò)張確實(shí)迅猛，兩年增長了4倍多。2017年和2018年，新希望地產(chǎn)的流量銷售金額分別為141.5億元和303.1億元，行業(yè)排名第112和第79;2019年全口徑銷售金額則達(dá)到了735.9億元，行業(yè)排名第50，但同期權(quán)益銷售金額僅為404.8億元，行業(yè)排名第63，權(quán)益占比約為56%。而數(shù)據(jù)顯示，流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。

盡管新希望地產(chǎn)規(guī)模在快速擴(kuò)張，然而在2019年的兩會上，新希望地產(chǎn)母公司新希望董事長劉永好卻曾表示，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來的，會堅(jiān)定地以農(nóng)產(chǎn)品和食品為主業(yè)。”

總負(fù)債超過800億元，歸母凈利潤下滑

頻繁高價(jià)拿地也給新希望地產(chǎn)帶來一些問題，比如負(fù)債走高。新希望地產(chǎn)近期發(fā)布的債券年報(bào)顯示，截至2019年末，公司總負(fù)債金額為838.7億元，而2017年和2018年底這個(gè)數(shù)據(jù)分別為415.11億元和545.95億元。

此外，2017-2019年末，新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.54%、76.62%和76.6%。對此，中誠信證評在一份評級報(bào)告中指出，在新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的背景下，之所以財(cái)務(wù)杠桿比率呈現(xiàn)波動下降態(tài)勢，主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續(xù)債，使得公司自有資本快速提升。簡言之，公司通過擴(kuò)大分母的形式，使快速增長的債務(wù)得以“隱形”。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，新希望地產(chǎn)也在不斷“借新還舊”。

2019年7月，新希望地產(chǎn)2019年公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”，擬發(fā)行金額為17億元，所募資金將用于償還兩筆債務(wù);2020年4月30日，新希望地產(chǎn)“平安-光大-新希望1-3期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額20億元。

負(fù)債走高的同時(shí)，新希望地產(chǎn)的歸母凈利潤也出現(xiàn)了近5年來的首次走低。2019年，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.58億元，同比增長19.78%;凈利潤24.62億元，同比增長15.64%;歸屬于母公司股東的凈利潤為15.8億元，同比下滑13.19%，這也是此項(xiàng)指標(biāo)近5年來首次下滑。

投訴維權(quán)頻發(fā)，一項(xiàng)目需整改的質(zhì)量問題近萬條

在規(guī)模擴(kuò)張的過程中，新希望地產(chǎn)的項(xiàng)目也屢因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主投訴。

近期，有南寧新希望•錦官城一期業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)文，稱剛交付不久房子就出現(xiàn)漏水等問題。隨后，相關(guān)部門的給出的回復(fù)是：新希望•錦官城一期于2019年12月30日完工交付房屋業(yè)主。經(jīng)核查，該小區(qū)一期業(yè)主共計(jì)1581戶。截至2020年4月上旬，購房業(yè)主向物業(yè)公司反映需整改的質(zhì)量問題共8356條，因春節(jié)后受新冠肺炎疫情影響，工人不足，以致整改工作受影響。目前，外地工人已陸續(xù)返崗，經(jīng)開區(qū)管委會已督促錦官置業(yè)公司增加工人，目前已完成6768條問題整改。

而在溫州市網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，有業(yè)主稱，溫州新希望十一峯在房屋建筑中使用海沙，經(jīng)鹿城區(qū)質(zhì)監(jiān)站進(jìn)入現(xiàn)場取件并委托華星檢測公司對海沙作出檢測報(bào)告，顯示該海沙樣品氯含量高達(dá)0.05%，根據(jù)2010年發(fā)布<<海沙混凝土應(yīng)用技術(shù)規(guī)范>﹥JGJ 206-2010和住建委等部門<<關(guān)于加強(qiáng)海沙開采運(yùn)輸銷售使用管理通知﹥>規(guī)定，要求海沙中氯離子含量不得大于0.03%，該海沙已嚴(yán)重超標(biāo)。不過，溫州鹿城區(qū)住建局隨后給出的回復(fù)是”經(jīng)溫州華星建材檢測有限公司檢測，該工程現(xiàn)場砂含氯離子量符合相關(guān)要求”，

而新希望地產(chǎn)在溫州的項(xiàng)目被維權(quán)并非這一處。據(jù)溫州當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w2019年7月報(bào)道，新希望立體城將入戶大廳當(dāng)?shù)昝尜u，業(yè)主們認(rèn)為這是“欺詐銷售”。該小區(qū)還曾因樓間距過于狹窄、曬不到太陽等問題遭遇投訴。

上述投訴目前進(jìn)展如何，新希望地產(chǎn)將如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與項(xiàng)目質(zhì)量之間的關(guān)系，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者也在發(fā)給新希望地產(chǎn)的采訪函中提及，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。