北京商品房出清周期年內(nèi)首次降至20個月以下 市場供需基本穩(wěn)定

8月10日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上周(8月2日-8日)北京住宅新房市場量價環(huán)比均有小幅下滑，其中成交面積16萬平方米，環(huán)比下滑5.9%;成交均價為49361元/平方米，環(huán)比下滑1.4%。量價齊跌的背后，北京商品住宅出清周期則由今年4月中旬33個月的高點，回落至上周的19個月，這也是年內(nèi)首次降至20個月以下。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從成交面積來看，上周大興區(qū)及通州區(qū)成交量下滑拉動整體成交面積下滑;從成交均價來看，上周單價4萬元以下低總價產(chǎn)品成交量占比走高，成交面積占比環(huán)比提升8個百分點，拉動整體成交均價小幅下滑。

分區(qū)域來看，上周幾個熱門區(qū)域成交表現(xiàn)有漲有跌，且跌幅較大，因此使得整體成交面積小幅下滑。具體來看，大興區(qū)和通州區(qū)成交面積環(huán)比下滑，帶動整體成交面積下行。而順義區(qū)和豐臺區(qū)成交量環(huán)比上漲近五成。但整體漲幅不及降幅，故上周成交面積小幅下滑。

分面積段來看，上周中間面積段產(chǎn)品成交面積占比有所提升，而位于兩端的90平方米以下及220平方米以上的產(chǎn)品成交占比環(huán)比均有小幅下降。但從近一個月的成交占比走勢來看，90平方米以下產(chǎn)品整體呈平穩(wěn)上升走勢，220平方米以上產(chǎn)品呈小幅下行走勢。

從成交總價來看，近一個月以來北京280萬元以下產(chǎn)品成交面積占比持續(xù)提升，而5千萬元以上的高總價產(chǎn)品成交面積占比整體呈下行走勢。潘浩稱，這與前期對于高端置業(yè)需求釋放完畢，大面積產(chǎn)品成交量占比下行的預(yù)期表現(xiàn)相一致。

量價齊跌的背后，北京商品住宅出清周期則由今年4月中旬33個月的高點回落至19個月。分析指出，出清周期是指市場供給和需求持平的周期，出清周期下降意味著近期北京新房成交量要高于同期供應(yīng)量，新房購買需求正在回升，房企的打折促銷也起到一定的作用，后期北京樓市去化壓力將有所緩解。

潘浩指出，按照近8周的成交速度計算，當(dāng)前存量出清周期下降至19個月，近兩周出清周期的下滑，與這兩周成交量相對較高、而供應(yīng)端保持穩(wěn)定有關(guān)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，從今年3月疫情好轉(zhuǎn)以來，北京新房市場供銷比為1.1，市場供需基本穩(wěn)定。

北京商報記者注意到，受市場利好消息影響，近期北京新盤供應(yīng)開始加速，且多以純商品房為主，例如上周獲得預(yù)售許可的北京金茂府二期(合茂錦園)、中海甲三號院(中海豐甲家園)等都是10萬+的純商品房項目。與此同時，北京供地節(jié)奏也發(fā)生轉(zhuǎn)變，限競房地塊入市數(shù)量越來越少，今年內(nèi)整體地塊供應(yīng)數(shù)量還是個位數(shù)，而不限價地塊則多達(dá)近30宗。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從2017年到現(xiàn)在，43宗北京已經(jīng)成交的不限價住宅地塊中，2018年只有1宗，2019年有14宗，2020年合計高達(dá)28宗。以成交為界限，2020年一共成交了商品房住宅地塊34宗，其中有28宗不限價。

“北京樓市即將進(jìn)入全面不限價時代，雖然不排除未來還有零星限價地塊出讓的可能性，但總體來看，2020年北京住宅土地的不限價已經(jīng)全面開啟。”張大偉稱，從趨勢上看，2020年10月開始，北京入市的項目中80%將變成不限價，其中10萬+項目有望超過10個。