北京住宅區(qū)管理規(guī)約公開征求意見 使用維修資金表決門檻降低

12月30日，北京市住建委公布的《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》面向社會(huì)公開征求意見。相比于此前規(guī)定，新的管理規(guī)約增加了生活垃圾分類義務(wù)和緊急情況下應(yīng)急預(yù)案的內(nèi)容，并將使用維修資金的表決門檻降低至經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范;是有效調(diào)整業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，管理規(guī)約的修訂是健全黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下物業(yè)管理體系的重要環(huán)節(jié)，對(duì)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全、合理使用，引導(dǎo)業(yè)主積極參與管理小區(qū)事務(wù)，激發(fā)基層治理活力具有重要意義。

誰來當(dāng)物業(yè)“管家”、業(yè)主委員會(huì)由誰構(gòu)成、房屋漏水是否要申請(qǐng)“大修金”……住宅小區(qū)的許多事兒，需要由業(yè)主共同決定。

如何爭(zhēng)取“最大公約數(shù)”?管理規(guī)約提出，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人、使用和籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施等九大事項(xiàng)，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。

其中，業(yè)主使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

相比于此前使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意，新的管理規(guī)約對(duì)表決門檻有所降低。

“根據(jù)《民法典》關(guān)于業(yè)主表決的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本市物業(yè)管理的實(shí)際，管理規(guī)約適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)修訂將大幅降低業(yè)主表決的門檻，有利于形成共同決定。

同時(shí)，結(jié)合《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，管理規(guī)約首次將“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”和“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”明確納入業(yè)主共同決定事項(xiàng)。對(duì)于這2個(gè)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主在小區(qū)內(nèi)能做什么、不能做什么，歷來是管理規(guī)約中的重要內(nèi)容之一。

除了應(yīng)遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修規(guī)定、有序停放機(jī)動(dòng)車、遵守陽臺(tái)封閉的有關(guān)規(guī)定之外，相比于此前規(guī)定，新的管理規(guī)約特別增加了垃圾分類和促進(jìn)文明行為的相關(guān)內(nèi)容。

規(guī)約中提出，業(yè)主應(yīng)遵守《北京市生活垃圾管理?xiàng)l例》，依法履行生活垃圾產(chǎn)生者的責(zé)任，減少生活垃圾產(chǎn)生，承擔(dān)生活垃圾分類義務(wù);不任意棄置垃圾、排放污染物;遵守《北京市文明行為促進(jìn)條例》，患有傳染病時(shí)，配合相關(guān)檢驗(yàn)、隔離治療等措施;控制家庭室內(nèi)活動(dòng)噪聲，避免干擾他人正常生活。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)撤場(chǎng)導(dǎo)致小區(qū)進(jìn)入失管狀態(tài)的，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。此次，“緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案”內(nèi)容也被寫入新的管理規(guī)約中。

規(guī)約提出，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

文件的公開征求意見時(shí)間為2020年12月30日至2021年1月13日。