北京千億供地計劃確定 房企資金迎大考

《經濟參考報》記者獲悉，3月31日晚間，北京市規劃和自然資源委員會和北京市住房和城鄉建設委員會聯合發布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，土地面積約169公頃，建筑規模約345萬平方米，掛牌總價超1035億元。同時預告，7月、11月將再集中推出兩批商品住宅用地。

北京30宗地涉及12個區

具體來看，北京本次集中供應30宗項目共涉及12個區，其中中心城區項目15宗，分別是朝陽區10宗，地塊分布金盞、王四營、東壩、崔各莊鄉等;海淀區2宗均位于海淀鎮樹村;豐臺區2宗，位于長辛店區域;石景山區1宗。

位于多點及副中心地區項目11宗，建設用地面積約72公頃，占比約43%，其中大興區3宗，副中心3宗，昌平區3宗，房山區1宗，亦莊經濟開發區1宗。

生態涵養區4宗，建設用地面積約24公頃，占比約14%，門頭溝、懷柔、密云、延慶各1宗。

第一批供地中，純商品房9宗、6宗競報政府持有商品住宅產權份額;13宗競報“公共租賃住房”;在戶型限制要求方面，近三分之二的項目設置了套內“70/90”戶型要求。

備受關注的海淀樹村、朝陽金盞、崔各莊、通州副中心共計6宗熱門地塊需競報政府持有商品住宅產權份額，引導開發企業理性競買，通過政府和個人共有產權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿足居民自住需求。

上述30塊用地將于5月8日正式進行出讓。

天津等地公布集中供地時間表

同日，天津市規劃和自然資源局公告，將集中組織實施58宗國有建設用地使用權的公開掛牌出讓。擬出讓土地面積合計約375.5萬㎡，掛牌起始總價約合502.9億元。

根據掛牌文件，這批58宗地塊將于5月10日至14日五日相繼進行出讓。

蘇州公布2021年度住宅用地計劃，涉及6個區，共116宗涉宅地塊。具體來看，蘇州年度供應615.2公頃，其中產權住宅用地460.8公頃(商品住宅用地460.8公頃，共有產權住宅用地0公頃)，租賃住宅用地55.9公頃(保障性租賃住宅用地44.8公頃，市場化租賃住宅用地11.2公頃)，其他住宅用地98.5公頃。

蘇州表示，上述地塊將于4月、7月、10月集中推出。

在此之前，已有廣州、杭州、蘇州、鄭州、南京、無錫、沈陽、青島等多地發布集中出讓預告。

3月30日，廣州市規劃和自然資源局公布出讓48宗國有建設用地，共掛牌48宗涉宅用地，總占地面積超393萬平方米，總建筑面積近928.5萬平方米，起拍價901億元，達廣州2020年土地出讓金的35%。

該批用地計劃于4月26日至27日分批限時競價出讓。

杭州表示，杭州市擬定于4月、6月、12月分三次集中發布住宅用地出讓公告、集中組織住宅用地出讓。目前，第一批國有建設用地使用權出讓信息預告已發布，共57宗住宅地塊，出讓面積約4533畝。

無錫市自然資源和規劃局公告將于4月28日以掛牌方式出讓16幅地塊，其中純宅地15幅，1幅為居住、商業用地，共計94.93萬平方米，土地出讓金起始總價約227.731億元。

同時，無錫確定于將于二季度中、三季度末再次集中統一發布住宅用地的出讓公告，每批次擬出讓土地面積100萬平方米左右。

無錫此次所有出讓土地均實行限價機制，最高限制單價為19500元，限制總價最高地塊為49.95億元。

值得注意的是，22個重點城市供地“兩集中”政策，是房地產調控長效機制的又一重要舉措。各地要主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應當 包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案。

同時，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期。

房企資金迎大考 年底或迎集中推盤潮

“兩集中”政策旨在提高市場信息透明度，為市場主體提供更多的選擇和機會，營造更加公開透明的環境，引導市場回歸理性。

對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源。另外，對中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會。

的確，土地集中出讓，是對房企在資金實力、決策能力上的雙重考驗。

萬科集團董事會主席郁亮在業績說明會上就表示，今年土地集中供應新政下，要求對企業的資金實力要求來說有很大彈性。目前，萬科凈負債率18%，這也是給了企業更多機會。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，以往企業通過研判城市運行周期，希望實現逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場現有周期，后期投資邏輯的建立有待進一步觀察土地集中供應后市場實際反饋。

圖為中指研究院統計的2020年TOP30房企在22個重點城市中拿地金額

中原地產首席分析師張大偉表示，單以北京1000億的體量，將對房企的資金鏈帶來巨大的考驗，如何準備保證金?這些將成為2021年未來一個月大部分房企的最難課題!同時，也應注意，市場很可能在2021年年底再次進入局部區域的供應高峰。

中原地產統計數據顯示，2021年土地市場繼續刷新歷史記錄。截至3月31日，重點監測的50個城市賣地總額7020.99億元，同比增加26%，刷新歷史紀錄。單個城市數據看，杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等22個城市賣地金額已達百億元。

張大偉表示，目前來看，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，土地市場熱度持續提升。集中3次出讓土地政策逐漸開始影響土地市場，3月各地土地市場供應有所減少，預計4月份可能井噴，但預計土地價格依然高位。

張大偉預計，從北京的土地出讓看，雖然要求開發商承諾售價，但開發商的定價空間與此前相比要大，他表示，在供應量井噴、嚴格的信貸約束下，北京市場不太可能再有大漲。但對于房價來說，土地定價已經水漲船高。

(梁倩)