上海出臺(tái)首個(gè)地方保障性租賃住房管理辦法 改善多孩家庭租房條件

近日，上海市印發(fā)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)。此《辦法》明確了保租房的供應(yīng)條件，以及準(zhǔn)入、租金、租期等保租房的運(yùn)營管理規(guī)則，該政策指導(dǎo)性強(qiáng)，為首個(gè)地方保租房管理辦法，對其他大城市有極強(qiáng)的借鑒意義。

區(qū)域準(zhǔn)入規(guī)則差異化，確保職住平衡

《辦法》提到，保障性租賃住房的供應(yīng)對象是在上海市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在上海市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。

同時(shí)，計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：一是保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的，申請家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。二是保障性租賃住房位于寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以外)的，申請家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積。三是保障性租賃住房位于五個(gè)新城范圍內(nèi)的，計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進(jìn)一步優(yōu)化;具體由項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門提出方案，報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。四是面向全市公開供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，投入供應(yīng)超過半年后出租率仍低于80%的，可以適當(dāng)調(diào)整計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍;具體由項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門提出方案，報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

對此，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，本次《辦法》體現(xiàn)了區(qū)域準(zhǔn)入規(guī)則差異化，確保職住平衡。上海市作為超大城市，新市民、青年人規(guī)模較大，此次《辦法》以職住平衡為原則，按照上海市不同區(qū)域明確了保租房的申請條件，滿足特定區(qū)域?qū)ΡＷ夥康男枨螅瑫r(shí)保租房項(xiàng)目還可根據(jù)后續(xù)出租率調(diào)整準(zhǔn)入條件，有效提升保租房的保障功能。

明確面向“企業(yè)+個(gè)人”出租，提升了配租效率

《辦法》還提到，保障性租賃住房既可以直接面向符合準(zhǔn)入條件的對象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準(zhǔn)入條件的對象入住。保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則，一般按照以下兩個(gè)階段實(shí)施：一是集中配租階段。項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位發(fā)布公告，啟動(dòng)集中配租;集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障在上海市無房且符合其他準(zhǔn)入條件的對象。二是常態(tài)化配租階段。集中配租后的剩余房源，實(shí)行常態(tài)化配租，對符合準(zhǔn)入條件的對象實(shí)行“先到先租，隨到隨租”。

同時(shí)，配租期間，項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租的，應(yīng)實(shí)行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優(yōu)先保障在上海市無房且符合其他準(zhǔn)入條件的對象。出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則，制定項(xiàng)目配租的具體規(guī)則，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。同時(shí)，出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

該條《辦法》明確了面向“企業(yè)+個(gè)人”出租，提升了配租效率。黃卉表示，保租房可以面向用人單位和個(gè)人配租，用人單位可根據(jù)需要為符合條件員工提供保租房，提升員工的住房福利，有利于用人單位吸引或保留人才，通過有效發(fā)揮用人單位的積極性，有效提高保租房的配租效率，還可減輕保租房運(yùn)營管理壓力。

改善多孩家庭的租房條件，發(fā)揮保租房的保障功能

《辦法》還強(qiáng)調(diào)，合理控制住宅型保障性租賃住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。一個(gè)家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房。

針對改善多孩家庭的租房條件方面，黃卉分析稱，此次《辦法》明確了不同家庭規(guī)模的配租標(biāo)準(zhǔn)，多孩家庭可以申請大戶型保租房。同時(shí)嚴(yán)格限制一個(gè)家庭或單身人士只能入住一套保租房，可以擴(kuò)大保租房的保障對象范圍，更大程度發(fā)揮保租房的保障功能。

減輕租金支付壓力，允許租賃企業(yè)提供增值服務(wù)

《辦法》還強(qiáng)調(diào)，保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金;租賃保證金(押金)不得超過一個(gè)月租金。同時(shí)，保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。

此外，出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強(qiáng)制收取其他任何費(fèi)用。承租人不另支付保障性租賃住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。出租單位可以向承租人提供增值服務(wù)，由承租人自愿選擇并支付相應(yīng)費(fèi)用。

對于租金問題，黃卉認(rèn)為，此次《辦法》減輕了租金支付壓力，確保租客穩(wěn)定租住生活。明確了租客預(yù)付租金不超過一季度、押金不超過1個(gè)月、公積金可用于支付租金，減輕保租房租客的租金支付壓力，合同期限不短于1年則有利于提升租客租住的穩(wěn)定性。

同時(shí)，允許提供增值服務(wù)，提升租賃企業(yè)的積極性。租賃企業(yè)普遍面臨成本較高的難題，此次辦法明確出租單位可以向承租人提供增值服務(wù)并收取費(fèi)用，一方面通過提供增值服務(wù)收益，可以有效緩解租賃企業(yè)的成本壓力，有效提升企業(yè)積極性，另一方面租客也能夠享受到更多更好的增值服務(wù)，滿足其對租賃服務(wù)品質(zhì)的偏好。

緩解大規(guī)模新市民、青年人租房困難問題

黃卉表示，整體來看，此次《辦法》規(guī)范了保租房項(xiàng)目認(rèn)定要求，有利于租賃企業(yè)、企事業(yè)單位以及房地產(chǎn)企業(yè)開展保租房的建設(shè)管理工作，助力實(shí)現(xiàn)保租房房源籌集的目標(biāo)，緩解大規(guī)模新市民、青年人租房困難問題。

同時(shí)，黃卉還特別指出，此次《辦法》一方面破解了既有項(xiàng)目“出生證”的難題。此前部分既有項(xiàng)目由于缺少“出生證”，無法享受保租房的政策優(yōu)惠。明確了五類既有項(xiàng)目類型，賦予既有項(xiàng)目保租房的合法身份，有效落實(shí)針對保租房的土地、融資、稅收、民水民電等優(yōu)惠政策，擴(kuò)大保租房房源的籌集范圍，增加上海市保租房房源籌集。

另一方面項(xiàng)目認(rèn)定程序清晰，解決了此前由于缺乏明細(xì)要求，保租房行政審批難的問題。此次項(xiàng)目認(rèn)定《辦法》明晰了保租房申請材料、審批程序等要求，確保保租房項(xiàng)目行政審批有據(jù)可依，同時(shí)新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定設(shè)定了簡易認(rèn)定程序，簡易認(rèn)定程序進(jìn)一步簡化了項(xiàng)目認(rèn)定的程序，提升行政審批效率。(記者 門庭婷)