房地產行業迎來居住服務者時代 服務者成核心要素

當下居住領域正迎來一場發展邏輯的轉變。房地產行業從投資開發行業向居住服務業轉變，居住消費從生產型導向轉向消費型導向，以人為中心的居住需求和品質服務的全面升級正在成為居住領域發展的主基調。

反映到具體供需兩端，在“美好生活”需求之下，居住需求不僅僅是“住有所居”，多元、品質消費需求增長;在競爭、技術等共同推動下，供給端服務業態模式也在發生轉變，以房為中心轉向以滿足人的需求為中心。

正因這些變化，居住服務正在被重構，人將決定一切。從房地產業發展角度看，未來居住時代服務成為新興增長點，人成為企業的“護城河”。從消費者的角度看，人們對美好居住生活的追求，一半是以人的服務為依托的“軟件”要素。此外，從居住服務的發展看，將經歷從標準化到個性化標準化兼容的發展，服務等于人。

服務者成為推動美好居住生活新時代到來的關鍵力量，服務者時代正在崛起。這是一個服務者物質需要、工作環境、能力開發、職業發展、精神追求等多方面全面發展的時代，居住服務者在技術賦能、企業培養等共同推動下，將獲得全新的職業體驗，迎來更多社會認同和社會尊重。

這是一個屬于服務者的時代，優質的房產經紀人、家裝工人、家政人員、物業人員等，成為居住服務中最重要的資源，打開美好居住生活之門。

居住服務者時代崛起

服務者成為核心要素

居住服務者泛指從事居住服務業的從業者，特別是直接為消費者提供服務的一線服務者。居住服務者為我國城鎮家庭提供住房開發、交易、家裝、物業管理等一系列維持居住體驗的服務活動。居住服務者時代崛起是服務經濟時代的產物，更是住房供需自然發展的規律。居住服務者時代，職業化、專業化服務者將作為核心生產要素，為消費者提供更安心、更舒適的服務體驗。

根據全國經濟普查，2018年，居住服務業僅法人單位就業吸納近1800萬人，占全國總就業規模的5%。值得注意的是，隨著產業結構逐漸向第三產業轉移，居住服務業就業貢獻率由2003年的2.4%上升至2018年的5%，2003-2018年就業規模復合增長率8.8%，遠高于同期總就業規模復合增長率3.2%。

服務者時代不是孤立的時代，是服務經濟、體驗經濟時代的重要分支，更是住房供需關系演變的自然規律，推動服務價值重構。居住服務者時代，服務者作為最核心要素，與技術共舞、與消費者共情。

中國居住服務市場巨大

第三產業發展勢頭迅猛

根據貝殼研究院整理數據測算，中國居住服務業規模近30萬億元，是全球最大的房產交易市場，擁有5個超萬億市場規模的產業群。2020年，居住服務業市場總規模接近30萬億元，其中住宅交易規模約22.7萬億元。

跨國來看，我國房地產交易規模位于全球之首;跨行業來看，居住服務業規模僅次于零售行業40萬億元零售額，遠高于保險行業保費規模約4萬億元、醫療健康行業約10萬億元、交通出行4萬億元、餐飲領域2萬億元，是充滿想象空間的大市場。

當服務業增加值占GDP比重與服務人員占全部從業人員比重最高或超過50%時，服務業占據國民經濟主導地位，意味著一國進入服務經濟時代。從美國、日本和德國的產業結構變化看，20世紀90年代，制造業逐漸退出主導地位，服務業占GDP比重升至近六成，標志著全面進入服務經濟時代。2020年，中國第三產業GDP比重54.5%，第三產業就業占比近45%，呈現逐步提升且發展勢頭迅猛，這意味著中國服務經濟時代也正在到來。伴隨服務經濟時代到來，體驗需求不斷增長。制造業主導下的商品化時代，消費者經歷了從商品短缺到商品過剩，追求更多、更大、更新等功能性、物質性需求;服務經濟時代，不僅意味著服務業成為引領經濟的引擎，更多的勞動者轉向了服務業就業，表明消費者更愿意為品質、個性化服務買單，對服務的體驗、情感交流提出更高要求。

重構居住服務價值鏈

開發建筑比重不斷下降

居住服務時代，產業價值鏈將進行重構：在住宅“商品化”時代，土地、建筑等生產在產業價值鏈和就業結構中占主導地位，消費者關注“住得起，買得到”;進入居住服務者時代，交易、物業管理、家裝以及家政服務在產業價值鏈比重不斷增加，消費者關注“住得好，體驗好”，因此倒逼居住服務向開發前段滲透，由集中式、標準化建設向個性化、定制化轉變。

美國、英國經驗表明，房屋存量時代，房地產交易、資產管理占房地產GDP貢獻約75%，開發和建設占比近為25%。當前，中國房地產開發建設占房地產業的比例仍然占主導地位，在不遠的將來，房地產服務的比重會超過50%。

重塑職業體驗

成為有尊嚴的服務者

居住服務者時代必然引發職業的變遷，要求與之匹配的職業化、數字化服務者。當中不僅包括居住服務者職業準入、執業標準和規范以及職業專業技能評價等人才評價體系，也包括相適應的終身學習體系以及職業保障制度。從國際經驗看，二手房、租賃經紀人，物業管理等從業人員會有嚴格的考試和行業認證制度，形成職業規范和準則，形成一批以房產經紀、房屋托管、物業管理、資產管理為核心的專業房產服務職業群體。

此外，不可忽視技術不斷重塑服務者能力模型。我國生產函數發生變化，科技對經濟發展的作用越來越明顯。根據麥肯錫分析，受技術發展影響，未來勞動者會更加注重高級認知能力、社交與情感能力和技術邏輯能力。因此，在數字化的趨勢下，未來服務者價值需要在構建專業化知識、標準化服務之上，進一步滿足消費者個性化、心理化需求。

因此，構建在職業化、數字化之上，居住服務者獲得全新的職業體驗，與社會、他人、個人的關系也將重塑。與社會關系方面，居住服務者通過專業能力和有品質的服務贏得社會認可與職業聲望，成為有尊嚴的服務者;與同事關系上，良性的競爭代替惡性競爭，分工與合作，個人專長與他人互補，構建良好的工作氛圍;與自我關系方面，在收入保障之上，持續獲得工作成就感，以職業為榮的職業自我認同感和職業信心顯著提升，涌現一批長期志業的服務者。