首套房利率最低4.4% 定向降息刺激房地產市場需求

在4月住戶住房貸款出現罕見負增長后，央行、銀保監(jiān)會聯手周末放大招，為樓市帶來重大利好。

15日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。從內容來看，主要涉及三方面重點：一、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點;二、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行;三、各省級市場利率定價自律機制自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

在全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整?對居民家庭影響有多大?降低利率會不會刺激房價進一步上漲?

定向降息!購買首套房能省多少錢?

此次《通知》落地后，對貸款購房的居民家庭影響有多大?據業(yè)內人士分析，該政策只涉及首套房，重點對首套房貸款利率進行調整。

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產生。而據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經下調至4.4%。”中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華解釋稱。

基于此，若居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，均按照調整前后房貸利率下限計算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來30年內共減少利息4萬余元。若按央行5月6日公開的3月份新發(fā)放個人住房貸款利率5.42%，降低20個基點到5.22%后，以貸款金額500萬元、期限30年、等額本息還款估算，則可更為顯著感受到每個月可以少還600元，30年共減少利息22萬元。可以說，央行實際上是給還沒買房的朋友們“定向降息”。

中原地產首席分析師張大偉介紹，之前的政策是首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

刺激房地產市場需求的意圖明顯

中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

進入5月份，多家上市房企相繼公布2022年1-4月份的銷售業(yè)績。據不完全統(tǒng)計，截至5月13日，已公布銷售業(yè)績的頭部房企，銷售額幾乎全部呈現負增長，其中，至少有18家房企4月份的銷售額出現腰斬，同比下降超過50%。

據中原地產研究院統(tǒng)計，5 月前 9 天，已有 18 個城市發(fā)布了超過 20 條相關 “穩(wěn)樓市” 政策。其中，無錫、連云港、岳陽、嘉興等多地的房地產相關新政在“五一”假期期間發(fā)布。4 月份，樓市紓困政策加力，39 省市出臺 45 次相關放松政策。

業(yè)內人士認為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

“本次下調主要是強調首套房，實際上也是希望剛需購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這將引導銀行后續(xù)更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

“因城施策”釋放精準調控信號

《通知》要求，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

“因城施策”再次被劃了重點，并非要求全部城市首套房利率均執(zhí)行4.4%標準。這意味著新政并不是簡單地直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，需要等待各地落地細則來執(zhí)行。從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執(zhí)行這個標準。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，作出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區(qū)域差異的特征。

楊暢認為，對于部分人口流入數量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。“一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。”嚴躍進指出。

實際上，我國房地產市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創(chuàng)新研究中心聯席主任、研究員盤和林認為，采取“因城施策”的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進首套房剛需用戶購買，促進房地產去庫存。

房貸利率仍有進一步下調空間

毋庸置疑，受疫情沖擊，在房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢所趨。

“現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。”楊暢表示。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優(yōu)質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動。”中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預計未來更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。

“考慮到無抵押信用貸利率已經普遍在4%以下，預計房貸利率還有進一步下調空間。基于改善目的的二套房貸利率也有望下調。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調，即便外部存在加息的國際金融環(huán)境，下調房貸利率的空間也仍然存在。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

會否刺激房價進一步上漲?

房貸利率松綁后，市場也在關注這一政策信號是否會刺激房價進一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經濟學家論壇上，中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌就表示，房地產市場已出現了非常嚴重的分化，如果拉長一點時間看，過去大部分時間房地產市場是易熱難冷，但是未來相當長時間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個大城市的房價問題，綁架了全國的房地產市場和宏觀經濟。對個別城市的房價更應該“因城施策”而不應該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對提升住房銷售、改善房企現金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強調。

對于此次調整差別化住房信貸政策，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，在相關政策影響逐步到位后，房價有可能會企穩(wěn)，但也并不存在出現大幅度反彈的可能性。很多地區(qū)對于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會繼續(xù)。

4月29日，中央政治局會議就房地產市場表態(tài)，增加了“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的措辭，此后，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對住房金融政策進行“松綁”。

“調整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認為，無論是對于宏觀經濟穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言是非常重要的。穩(wěn)住房地產投資有利于宏觀經濟實現穩(wěn)增長目標。他認為，下一個階段，住房金融環(huán)境將進一步改善，包括采取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動個人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。(江曉昕 宗 禾)