“0首付”重出江湖！深圳首個住宅盤被叫停

樓市成交低迷，深圳“0首付”重出江湖。

8月11日上午，深圳首個住宅盤推出了“0首付”購三房的營銷活動。但推出活動不到半天，即被房管部門叫停。目前，此項目所有的房源均被顯示為“分局鎖定”。

今年以來，房企通過各種“花式促銷”吸引購房者。在這當中，“低首付”甚至是“0首付”的現象重現江湖，這到底是噱頭還是陷阱?為何會出現這種情況?專家對此現象如何評價?

“0首付”深圳半日游

關于零首付的消息，上半年時常出現，但出現在深圳，還是14年來第一次。上一次低首付甚至零首付出現在深圳樓市在2008年。

資料顯示，信城縉悅城位于龍崗區龍崗街道，由五聯朱古石片區城市更新而來。住建局官網顯示，該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”，2022年7月21日2、3、4棟取得預售證，預售總套數512套，其中，490套為住宅，使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右，均價3.94萬元/平，單價區間約3.6-4.2萬/平，總價區間約283-485萬/套。目前在售的是一期產品，主力戶型為建面約78-95㎡3房。

據了解，此次“0首付”活動原本暫定在8月11日至8月14日，活動僅限此項目的4棟產品。具體操作是：客戶給10萬定金，第三方借給客戶最高100萬元(免息)作為首付，客戶收到款需要先還10萬元，分期5年，前4年每半年還款10萬元，最后一年還款5萬元。因此，所謂的“0首付”實際就是首付分期，而且首期款需要付20萬元。

銷售人員透露，購房“0首付”實則是開發商墊資，最終結果就是幫購房者解決首付問題，當然購房者也要付出一點利息，利率大概5.6%，跟普通商貸差不多，10年期先息后本。

在銷售低迷的當下，為了資金回籠，開發商用盡了手段吸引購房者。盡管知道在首付資金上做文章存在風險，但仍有樓盤以身涉險，明知不可為而為之的背后或是開發商的無奈。

樓市低迷現各種“花式促銷”

國家統計局數據顯示，2022年1-6月，全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%、28.9%。每到樓市低迷期，開發商為了加快銷售，總會以低首付、首付分期、首付貸等方式吸引購房者加速入場。去年下半年以來，房地產市場下行，盡管是一線城市深圳，其銷售情況也受到較大影響，而銷售端疲軟導致的資金緊張，或是開發商采取“0首付”的主要原因。

樂有家研究中心數據顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網簽16126套，環比及同比的跌幅均達到4成，成交量比2020年上半年還少601套;二手住宅過戶僅9965套，環比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量創15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個月，而2021年7月，這一數據還只是5.7個月，一年時間，去化周期近乎翻倍。

當樓市銷售端疲軟時，變相降低首付資金是一種常見的營銷手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能級較低的城市就已出現“0首付”的情況。來到2022年，樓市銷售端的情況并未明顯好轉，一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳，而對于區位優勢沒那么明顯的樓盤來說，銷售去化更顯艱難。

各地首付分期或首付貸的方式大同小異。有的是給購房人更長的首付款籌措時間，等首付款交齊，再進行網簽及房貸申請;有的是開發商或關聯機構提供墊資，購房人分期返還首付款;還有的是開發商或關聯機構提供貸款，貸款又分為有息與無息，購房人在幾年內分期還款。

零首付的本質是加杠桿，減輕購房者的前期負擔，加重后期負擔。目前被傳出的一些城市的零首付項目，大多都是以首付分期的方式進行。前期雖然零首付，或者一成首付，但房子總價不變的情況下，貸款只能增加，加重后期負擔。

面對市場低迷和業績壓力，開發商急切出貨的心理可以理解，但有些底線仍不能突破。過往多年，最低20%首付比基本是各地的底線，它既能證明購房人擁有一定的經濟實力，也能一定程度上反應其未來的還款能力，具有較高的合理性。

專家：警惕法律風險

一位房地產觀察人士表示，零首付只是一種促銷手段，此次深圳“0首付”的樓盤能寬限到5年內分期付完，其實只是換了個形式給錢給開發商，只是可以延期給首付錢，而不是首付錢減少。除了首付錢沒有優惠外，房價也沒有優惠。另外，所謂的“0首付”相當于走不正當程序來提前套出銀行的錢，如果中途買賣雙方出現分歧爭議的話，會得不到法律的保護。

業內人士提醒，“低首付”并不符合目前的深圳政策規定，深圳的首付款為3成起，如購房者不夠備案價的首付款，銀行是不予貸款的。這樣的操作通過其它方式來規避，但如果相關部門嚴查起來，購房者可能會竹籃打水一場空。

對此，信城縉悅城項目開發企業深圳市深潤川實業有限公司發布聲明稱，近期收到客戶及同行反饋市場上通過網絡等渠道發布關于項目首付分期等不實信息誤導購房者。我們一直秉承公平競爭、健康穩定的房地產市場為己任，嚴格按照相關規定銷售項目產品，銷售過程中不會有關于首付分期等不實行為。

廣東中矩律師事務所鄭博恩表示，根據相關規定，首付來源不能是房地產開發企業、房產中介機構提供;不能是互聯網金融機構、小額貸款公司提供;不能是個人消費貸款、個人相關借貸、經營貸款等資金挪用。開發商給購房者提供首付款的行為屬于違規行為。現有購房過程中，相關部門會核查首付款來源，一旦查出，開發商會受到相關行政主管部門的處罰，輕則罰款，重則有可能凍結房產。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調整空間不大，而且過低的首付比也容易出現盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過，當前需要鼓勵房地產市場消費，首付比調整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進一步創新。