北京碼農神盤失靈

曾經被周邊互聯(lián)網大廠碼農撐起來的北京回龍觀片區(qū)，房價在連漲數(shù)年后戛然而止，而周邊不斷開出的低價新盤更是給它潑下一盆冷水。然而，面對一降再降的價格、不斷上升的掛牌量，也有一些賣房者堅持不降價，決定守住原本的成交底線，捍衛(wèi)自己的資產價值。

作者 |李 逗

編輯 |孫春芳

運營 |劉 珊

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7 月初的北京，酷暑難耐，氣溫直逼 40 度。在碼農聚集眾多的回龍觀住宅區(qū)，一些房東的內心像室外的炎熱天氣般焦灼。

2023 年 5 月以來，回龍觀的許多房東們發(fā)現(xiàn)，支撐回龍觀區(qū)域的 3 大碼農盤——金域華府、國風美唐、公園悅府，開始出現(xiàn)房價下跌行情。

"4 月份之前市場整體還平穩(wěn)，但等到 5 月份賣房時，房價開始以一周 10 萬元的程度下滑。" 瞬息萬變的市場下，不少業(yè)主開始以低于心理預期的價格，快速轉手出售。

2022 年，因為距離百度、新浪、網易、滴滴、騰訊北京總部等互聯(lián)網公司云集的中關村軟件園只有數(shù)公里，三大碼農盤還曾以均價 8 萬一平米的成交價，漲到了回龍觀區(qū)域房價新高。

▲（北京回龍觀居住區(qū)。圖源 / 視覺中國）

僅僅過了一年左右的時間，這些碼農盤房價一路飆升的態(tài)勢，開始急轉直下，不少樓盤成交價甚至回落到 3 年前水平。

" 以金域華府二期為例，2020 年初的房價約 6.6 萬，2022 年最高漲到了 8.6 萬，現(xiàn)在的成交價又回落到 7.5 萬左右的水平了。" 本地一位中介表示。

5 月開始降溫

趕在 4 月的最后一天，劉萌把自己回龍觀的老房子，掛在了北京兩大中介信息平臺。按照她的最初計劃，趕在明年孩子上小學之前，一定要把房子賣出去，置換一個學區(qū)更好的房源。

留給她的賣房時間，還有整整 1 年。在劉萌看來，1 年足夠實現(xiàn)換房計劃了。但讓她沒想到的是，房子掛出去兩個月以來，中介沒有帶來一個客戶。

最初，這并沒有引起她的警覺。直到端午節(jié)假期，劉萌自身的一次看房經歷，才讓她意識到形勢大不一樣了，" 五一假期看房的時候，還覺得市場沒有網上說的那么冷。但這次端午節(jié)再去看房，真的震驚了，看過的房普遍都在降價。"

最近一段時間，劉萌時不時就能在中介朋友圈里，刷到低于市場價 30 萬、低于市場價 50 萬、甚至低于市場價 100 萬的房源信息。之后，她默默調低了自己的掛牌價格，開始主動在多個社交平臺發(fā)布房源消息。

越來越多的掛牌量，正在讓房東賣房的緊迫感進一步加重。多位中介表示，目前，北京二手房 " 掛牌量 + 內部房源 "，總量已從 3 月份的 12 萬套升到了近 15 萬套。

在回龍觀區(qū)域工作多年的經紀人張濤告訴「市界」，不少成交房子的價格已經降到 2020 年底的價格，相當于跌了 5% 到 10%。

張濤列舉了其中的一項成交數(shù)據(jù)，" 國風美唐 2 期的兩居室戶型，2 月份還能賣到 550 萬，但這個月的成交價降到了 500 萬左右。"

▲（圖源 / 視覺中國）

急轉直下的降價形勢，也讓從事回龍觀經紀人工作 8 年的經紀人趙星，感到形勢大有變化。

" 業(yè)主們的心態(tài)崩不住，其實是從今年 5 月份開始的 "。趙星發(fā)現(xiàn)，這些最終 " 割肉 " 離場的業(yè)主們，大都有一個共同點——急于 " 先買后賣 "。

" 大多數(shù)業(yè)主們已經訂好了要換的房。自己的房子如果沒有賣出去，就要承擔 20% 總房價的違約成本，只能大幅降價急售。"

而在過往，北京市場的改善買家們，普遍流行這樣一個換房操作—— " 先買后賣 "。背后的好處在于，房價不斷上漲的環(huán)境下，他們通過 " 早買房 " 和 " 晚賣房 "，可以最大程度獲取漲價利差。

但在今年的市場行情中，" 先買后賣 " 的業(yè)主們，被卡在了中間的交易鏈條：一條腿已經邁進了 " 買房 " 的車，另一條腿卻在價格越來越卷的賣方市場里卡住了。

" 二三月份小陽春的形勢，給了很多業(yè)主幻覺。許多人覺得房價會迅速漲上去，還是先買再賣吧，沒想到 5 月形勢急轉直下，買了房的業(yè)主要想不違約，只能趕緊降價出貨。" 趙星說道。

新房神盤成為 " 新歡 "

回龍觀周邊的產業(yè)特征十分鮮明：2014 年，移動互聯(lián)網之前，以百度、新浪為首；移動互聯(lián)網之后，小米、騰訊等新貴層出不窮。這些互聯(lián)網大廠孕育了大量碼農，這些碼農聚集的北五環(huán)，撐起了當?shù)貥鞘械?" 半邊天 "。

月薪 5W+，月消費 5K，是碼農的典型特征。每月多出那么多錢來干什么？買房子。

在大廠工作的王媛，早在 2018 年便在回龍觀買了北京的第一套房。住在回龍觀的這些年里，她眼看越來越多的碼農涌入這個片區(qū)，做了她的鄰居。

2021 年是王媛的碼農鄰居們涌入最多的時候，大批互聯(lián)網上市公司的員工們，開始瘋狂買入次新房， "2021 年年初那會兒，海淀的房價均價已經超 10 萬，而位于昌平區(qū)的回龍觀二手房，價格也不過是 6-7 萬。這種差價優(yōu)勢，讓回龍觀成為海淀周邊最火熱的剛需房片區(qū) "。

2022 年底，回龍觀的房價飆升至 8 萬 / 平米，王媛萌生了賣房的念頭，" 經濟環(huán)境不太穩(wěn)定，加上互聯(lián)網裁員，想著能盡快落袋為安。"

如今，幾乎每個大廠都進行數(shù)輪優(yōu)化，趨勢持續(xù)至今。王媛告訴「市界」，" 現(xiàn)在的行情不像 2020 年底或者 2021 年年初，那會兒也會受疫情影響，但是在短暫低谷后還能反彈，不少人跳槽還會有 40% 以上的漲幅。但今年的行情是，能平薪就不錯了。"

▲（圖源 / 視覺中國）

互聯(lián)網行業(yè)的退潮，讓許多人開始收縮家庭負債比例，儲備好足夠的現(xiàn)金，應對大環(huán)境帶來的不確定性。

而在回龍觀，這個原本被互聯(lián)網人員撐起來的住房市場，買房需求開始迅速萎靡，" 很多人擔心背上房貸后，因為自己工作不穩(wěn)定導致斷供。所以，出手也特別謹慎，買房客戶沒那么多了。" 張濤告訴「市界」。

不過，這并不是回龍觀房價下跌的唯一原因。從 2021 年開始，昌平大量的新房供應，回龍觀二手房房價帶來了另一層打擊。

相比回龍觀原有的二手房，新房的供應地段優(yōu)越、配套成熟、戶型更佳。最關鍵的是，它們極具性價比。

限價 6.2-6.5 萬的新房產品，被大量推向市場。而原本處于上漲通道的二手房，被澆了一盆冷水。

于是，更多買房人開始轉向新房，尋求更大的投資確定性。這導致昌平的新房神盤，最終超越回龍觀大盤的漲勢，成為買房人眼里的 " 新歡 "。

例如今年年初朱辛莊板塊推出的越秀星越項目，便遭到了眾多購房人的爭搶，開盤便售罄。相比之下，曾經均價飆升至 8 萬的二手房，許多成交價已經回落到了 7 萬元以下。

" 中介天天忽悠降價 "

當降價像雪球一樣從山頂滾下來時，被裹挾其中的每一個賣房者都沒能 " 幸免 "，而購房者則站在一旁觀望著，在買房這件事兒上變得更加挑剔了。

沖著買房可以獲得積分獎勵的優(yōu)勢，去年年底，陳可入手了位于回龍觀新龍城的一套 46 平米的二手房開間，" 按照北京市政府積分規(guī)定，在城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺和石景山）之外入手一套房產，一年會多加 2 分的積分獎勵，上限是 12 分。"

而按照北京的積分落戶規(guī)定，根據(jù)不同條件，一般需要積滿 97-125 分左右才能落戶。

總價小、流通率高的小戶型二手房，是陳可一早就確定的買房目標，她只砍了四五萬的價格，就以均價 7.1 萬的價格成交了。但今年的交易形勢，讓她很快失去了最初的買房喜悅。

" 現(xiàn)在的掛牌價，比我最初買的成交價少了 20 萬。而我的房子買了后就租出去了，半年只收了 3 萬元的房租，租售比很低。" 陳可說道。

買家開始遲疑不定之時，不少賣家們反倒在這場價格 " 拉鋸戰(zhàn) " 中，越來越堅定了。對于計劃賣房的業(yè)主來說，房價已經跌到心理預期外了。許多人如果賣不到心理價位，寧可房子空置或出租，也不會低價賤賣。

最近一段時間，王麗也把自己位于回龍觀國風美唐的一套 3 居室，掛到了中介平臺。等了幾個月，房子還是沒賣出去。而這段時間，也成了王麗遭受中介 PUA 最多的日子。

" 中介天天跟我說房價降了。但是我們樓 3 居室的業(yè)主都互相認識，沒有一個降價的，大家都堅持不妥協(xié)。" 為了抵制中介的壓價，王麗每次和中介溝通完后，都要自己再重新調研一番。

不過，房子總歸還是沒能賣出去。幾番考量后，王麗決定守住原本的成交底線，捍衛(wèi)自己的資產價值，" 之前的業(yè)主是在小陽春期間，買了再賣了的，才會著急出手，但現(xiàn)在這波業(yè)主都賣得差不多了。現(xiàn)在我們這波樓業(yè)主都選擇不降。"

王麗對于房價的信心在于，執(zhí)行最嚴調控政策的北京樓市，并不存在令人擔憂的投資泡沫。在她看來， 北京限購這么多年后，投資客逐步退出北京市場，買房人對于 " 房住不炒 " 的意識早已深入人心。

" 除了拆遷戶以外，大家還能擁有多家房產的可能性很小了，買的房子都是用來解決自身需求，不是為了炒房。所以我再急缺錢，寧肯通過其他渠道籌錢，也不考慮降價出售我的房子，這可是我最值錢的家庭資產啊。" 王麗說道。

市場進入激烈的價格博弈階段。而以目前的情況來看，在政策的及時雨降臨之前，這種膠著的買賣過程還將持續(xù)下去。" 不成交可以，降價不行。是否能找到買主有時也要看緣分。" 王麗頗有玄機地說。