長租秩序待完善 如何讓大城市的青年人“租”能“長”居

今年的政府工作報告首次提出“規范發展長租房市場”。在“長租”已成為城市青年人重要住房方式的當下，如何讓他們“租”能“長”居，成為今后規范與發展住房租賃市場的重要課題。

長租秩序待完善

今年的政府工作報告明確，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

近幾年，我國長租房市場需求增加。《2020中國青年租住生活藍皮書》調查顯示，“長租”已經成為城市青年習慣的生活方式：超過六成人已經租房三年以上;超過六成人將長租機構作為租房時的首選;約半數租客接受“租房結婚”;超過兩成租客表示愿意一直租房。

然而，與新生代不斷升級的租住需求相比，長租房市場的發展并未同步。上述藍皮書同時顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預計租賃需求人數為2.4億，現存房源供不應求;同時房源質量難以滿足租賃者日益提高的租住品質要求，部分城市房源中樓齡20年以上的占比約40%，且普遍存在設施老舊、配套缺失等問題。

近兩年來，更是有多家長租公寓企業“爆雷”，房東與租客權益受損，租房風險陡然提升。多位在大城市租房的受訪年輕人向中國商報記者表示，找到一處心儀的住處并不容易，要擔心隨意漲房租、無端被驅逐、中介跑路等問題。一旦發生矛盾，受困于維權渠道不暢，經濟與精神都受到一定程度的損害。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，一些長租公寓運營方采取“高進低出”“長收短付”“租金貸”等高風險經營模式，資金鏈斷裂現象時有發生。

發展的“陣痛”讓長租房市場進入了今年政府工作報告的關注范疇。

多重障礙限制發展

“目前長租房市場的一個顯著障礙就是租賃秩序不友好，黑中介、亂收費、房東與租客權益無法得到保障等問題突出。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，當前關于長租房的市場監管政策不完善，當租賃雙方的權益受到損害時，不知道該如何維權。

除此之外，李宇嘉認為，長租房是一個投入大、利潤薄、需要長期經營的行業，應該鼓勵專業的長租企業進入，培育規模化住房租賃市場。不過目前相關稅費支持政策還未落實到位，這也是制約市場發展的關鍵因素。

貝殼研究院高級分析師黃卉向中國商報記者表示，從企業的角度出發，發展長租房市場目前受困于模式障礙與政策障礙。“我國現行的長租公寓商業模式單一、靈活性差，企業稅負較高，不少企業難以實現盈虧平衡，在市場下行時期，企業風險加劇。由于租賃機構融資渠道缺乏，企業融資成本高、渠道窄，中小企業依靠長周期預收資金作為主要資金來源，租客權益保障不足。”黃卉說。

此外，退出機制與改造標準等政策上的不足也影響了企業進入長租房行業的積極性。黃卉對記者分析道，首先，新增租賃住房建設融資和資金退出機制欠缺。其次，存量盤活建設房源的改造標準和細則欠缺，特別是商改租、工改租的物業面臨審批和改造障礙。

監管支持雙管齊下

中國商報記者注意到，在此次兩會期間，有多位代表委員針對如何規范發展長租房市場建言獻策。其中，姚勁波建議，加快完善市場監管體系，防范行業風險。持續加大房源有效供給，并向新市民群體傾斜。穩步推進“租購同權”落地，充分保障租房者權益;全國人大代表、騰訊董事會主席兼首席執行官馬化騰則從數字經濟治理方面強調監管對長租行業的重要性。

“我們要努力地去培育一批長租企業，并在政策上扶持，讓這些長租企業成為租賃市場的重要供給主體。”國務院參事室特約研究員姚景源同樣建議。

針對長租房市場發展，黃卉提出五點建議：一是單列租賃住房用地計劃，每年設定一定比例的租賃住宅用地出讓面積;二是大幅降低租賃企業稅負，包括房產稅、增值稅以及所得稅等稅種;三是加大金融支持力度，穩步發展REITs(房地產信托投資基金)，為租賃住房提供多元化債權融資，探索將基礎設REITs試點成果拓展至租賃住房領域;四是加快出臺長租房的建設及運營標準，包括設計、安全、管理、運營等多類標準的設計出臺營標準;五是逐步推進“租購同權”。

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多地支持住房租賃市場發展

據了解，近期全國已有多地出臺執行細則，從加強監管、擴大支持兩方面規范鼓勵住房租賃市場發展。

監管方面，上海要求推行實名從業制度。建立房地產經紀和住房租賃行業信用信息平臺。對違法違規的機構和從業人員，通過部門信息共享，采取聯合懲戒措施，將嚴重失信主體列為重點監管對象。北京提出，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過一個月租金。

鼓勵住房租賃市場發展方面，3月3日起施行的《南京市空間要素保障創新計劃和若干配套政策》明確，擴大租賃住房土地供給，鼓勵自有用地建設租賃住房。《寧波市中央財政支持住房租賃市場發展試點專項資金管理辦法(試行)》中提到，支持租賃住房籌集。對配套完善的新建租賃社區按住房建筑面積給予1000元/平方米獎補，對其他新建類項目給予800元/平方米獎補。(王立芳)