北京房屋“養(yǎng)老金”改革 靈活維修資金續(xù)交方式

住宅專項(xiàng)維修資金是住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用的重要保障，又被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。北京市自1992年開始建立維修資金制度以來，為解決住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了重要作用，但當(dāng)前仍然存在著支取使用不便、補(bǔ)建續(xù)籌落實(shí)難、監(jiān)管不透明等問題。

4月22日，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。從征求意見稿來看，新政不僅靈活了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額進(jìn)行維修資金交存。據(jù)悉，本次新政的征求時間將持續(xù)一個月。

強(qiáng)調(diào)補(bǔ)建

此次最新發(fā)布的征求意見稿，首次對維修資金補(bǔ)建工作作出規(guī)定。征求意見稿提出，對全市應(yīng)交未交維修資金的各類住宅的產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人，組織開展維修資金補(bǔ)建工作。

其中，商品住宅由業(yè)主作為補(bǔ)建主體，按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補(bǔ)建主體，按照售房當(dāng)年的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建;一種是已轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。

此外，征求意見稿也明確，售房單位改制合并的由承繼單位補(bǔ)建，售房單位破產(chǎn)滅失的則由其上級單位補(bǔ)建。如果售房單位將房改房維修資金業(yè)主賬戶按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足到位，建立起完整的業(yè)主維修資金明細(xì)賬戶并移交給小區(qū)業(yè)委會或物管會后，后續(xù)的房屋維修和更新、改造責(zé)任將由業(yè)主按《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定承擔(dān)。

據(jù)了解，北京市現(xiàn)行商品住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個人按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建的話，需交存1.6萬元。

北京瀛和律師事務(wù)所律師、物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華指出，《北京市深化住宅專項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案》中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了維修資金的補(bǔ)建工作，這是以往維修資金管理中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)。由于維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實(shí)施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)，現(xiàn)在這些房屋早已進(jìn)入質(zhì)量疲勞期，亟待維修卻無錢可用，全部靠老舊小區(qū)改造的話，政府的壓力很大，也不能及時解決問題。這次征求意見稿對補(bǔ)建工作進(jìn)行了分類細(xì)化，明確了產(chǎn)權(quán)單位的主體責(zé)任，從政策上是個突破，對老舊房屋的安全使用有極大的促進(jìn)作用。

規(guī)范使用

規(guī)范維修資金的使用，也是此次征求意見稿的重點(diǎn)。征求意見稿明確，業(yè)委會或物管會是小區(qū)維修資金使用的申請人。業(yè)委會或物管會可自行或委托物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修改造項(xiàng)目情況編制維修資金使用方案，并在小區(qū)顯著位置公示使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見并組織表決。

與此同時，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側(cè)外立面脫落、專用排水設(shè)施功能障礙、消防系統(tǒng)功能障礙等涉及重大公共利益的應(yīng)急維修資金使用的，不需業(yè)主進(jìn)行表決，但需由社區(qū)居委會提供現(xiàn)場核實(shí)意見，并將使用方案在小區(qū)顯著位置公示。

在北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任劉立華看來，上述規(guī)定強(qiáng)化了業(yè)委會或物管會的主體職責(zé)，并將業(yè)主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強(qiáng)調(diào)公示制度，有利于切實(shí)保障業(yè)主的知情權(quán)和決定權(quán)。

分期續(xù)交

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。此次征求意見稿的最大亮點(diǎn)，莫過于明確“分期續(xù)交”。

具體來看，征求意見稿在推進(jìn)維修資金續(xù)籌工作方面明確，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，由業(yè)主按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)及時續(xù)交。其次，給予相關(guān)政策支持，業(yè)主及配偶可申請?zhí)崛€人住房公積金進(jìn)行維修資金交存;小區(qū)公共收益的50%以上應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充維修資金賬戶。對于拒不交納、續(xù)籌維修資金、分?jǐn)傁鄳?yīng)維修費(fèi)用的業(yè)主，在辦理所涉及房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金及其滯納金。

值得一提的是，為支持續(xù)籌，新政不僅靈活了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額進(jìn)行維修資金交存。(盧揚(yáng) 榮蕾)