易出問題難維權(quán) 低價團購房成購房高風(fēng)險地帶

爛尾、延期交房、價格糾紛……原本是職工福利的團購房，卻淪為購房的高風(fēng)險地帶。

河南商報此前多次報道鄭州團購房糾紛事件，發(fā)現(xiàn)其中存在一個共同現(xiàn)象，即前期開發(fā)商會以低價向公職單位籌措一大筆資金。然而，房地產(chǎn)投資并非易事，部分開發(fā)商在陸續(xù)的投資過程中，出現(xiàn)資不抵債、資金緊張等困局，最終影響到團購房業(yè)主的直接利益。

那么，團購房糾紛事件的問題到底在哪兒?為什么業(yè)主的維權(quán)過程如此艱難?河南商報記者就此現(xiàn)象展開了深入挖掘。

價格低的團購房，容易出現(xiàn)糾紛

團購房的優(yōu)勢很明顯，就是便宜。披著便宜的外衣，不少團購房項目在聚攏了一定資金后陷入困境。

鄭州知名爛尾樓啟福城，就是團購房出問題的典型代表。誰承想，當(dāng)時超過10個單位參與團購，項目還是長期停工。好在，政府牽頭成立第三方專班，專門化解啟福城樓盤問題，將制定項目重組方案、招募戰(zhàn)略投資人，讓購房者看到了一絲希望。

相較而言，鄭州九中和鄭州二十六中老師們團購的期房，目前情況更為糟糕。公開資料顯示，這些老師于2016年前后，團購了由鄭州億陽置業(yè)有限公司開發(fā)的，位于鄭州渠西路與北環(huán)路交叉口附近的期房。約定2018年交房，可直到現(xiàn)在，工地上還是一個“坑”。

2019年，鄭州金水區(qū)人民法院322位職工集體維權(quán)，原因是他們的團購房已經(jīng)爛尾多年。

最近幾年，關(guān)于各地團購房出現(xiàn)問題的報道，時不時會出現(xiàn)。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向河南商報記者直言，“團購房出現(xiàn)糾紛，是很常見的事兒，畢竟價格擺在那里。”

團購房出現(xiàn)問題后，購房者普遍面臨維權(quán)難

相較于普通商品房，團購房出現(xiàn)問題后，購房者普遍面臨維權(quán)難。

胡靜是鄭州一家事業(yè)單位職工。2014年，她參與了單位組織的房屋團購，當(dāng)時繳納了10多萬元房款。

“剛開始，我們單位說的房子不是啟福城。”胡靜告訴河南商報記者，單位起初團購的房子，位于鄭州西四環(huán)沿線。2015年時，不知道什么原因，突然變成了啟福城。

房子從西四環(huán)變到了西三環(huán)，胡靜自然能夠接受。

“原本準(zhǔn)備買來等升值后賣掉，不打算自己住，變到西三環(huán)后，不是很偏，就打算直接用作婚房了。”胡靜表示，單位團購房變成啟福城后，他們改變了再買一套房的打算，把所有希望都寄托在了這套房子上。

“一著不慎滿盤皆輸，誰能想到啟福城會爛尾。”因為始終不能交房，胡靜一家只能租房住，每個月房租2000多元，“我都不敢跟爸媽說房子的事。”

不幸中的萬幸是，胡靜的房子已經(jīng)完成網(wǎng)簽，至少能夠說明房子是她的。

胡靜也想?yún)⒓泳S權(quán)，可是又不敢聲張。“大家每一次組織維權(quán)，我都是偷偷參加的。”胡靜稱，單位曾經(jīng)告訴大家，不能參加購房者自發(fā)組織的集體維權(quán)，所以她只能前去“湊人數(shù)”，不敢當(dāng)“談判”代表，“也算是貢獻一份力量，維權(quán)的人多了，會引起更多的重視吧。”

胡靜表示，自從啟福城爛尾后，單位基本沒有再提起過團購這回事。

“就想有一個家，希望能夠早點復(fù)工。”胡靜稱。

和啟福城業(yè)主相似，鄭州九中團購房、亞太綠博·田園等項目購房者，有不少人告訴河南商報記者，在項目出現(xiàn)問題后，普遍面臨維權(quán)難。

從典型案例看為什么團購房維權(quán)難

團購房項目出現(xiàn)問題后，為何會維權(quán)難呢?從河南省煤田地質(zhì)局團購房亞太綠博·田園事件，可見一斑。

煤田地質(zhì)局旗下吉利公司退出后，2015年，亞太地產(chǎn)進場，后來要求業(yè)主補齊差價才能收房，導(dǎo)致近3000戶團購業(yè)主至今沒有住上自己的房子。

此事件中，業(yè)主維權(quán)困難主要原因如下：

1

土地權(quán)屬問題復(fù)雜，拉長開發(fā)周期

據(jù)河南商報記者了解，亞太地產(chǎn)所摘得的一些地塊，起初歸一些機關(guān)單位所有，但機關(guān)單位并無開發(fā)資質(zhì)，故團購房只能由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地摘牌及開發(fā)工作。

復(fù)雜的土地權(quán)屬變更等問題，拉長了正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期。

2

業(yè)主沒有與開發(fā)商直接簽訂購房合同

和商品房購房流程不同，單位團購房項目，由煤田地質(zhì)局和亞太地產(chǎn)直接簽訂“商品房團購項目合作開發(fā)合同書”。另外，河南商報記者了解到，煤田地質(zhì)局只有少部分團購房業(yè)主和局里簽訂了協(xié)議(非合同)，大部分業(yè)主只有局機關(guān)服務(wù)中心出具的財務(wù)收據(jù)，對于近3000戶業(yè)主來說，是十分缺乏法律保障的。

3

簽訂的是“開口合同”，價格模糊

煤田地質(zhì)局和亞太地產(chǎn)簽署的“商品房團購項目合作開發(fā)合同書”是一個開口合同，是該起事件業(yè)主維權(quán)困難的最大伏筆。合同中的團購價格一欄，沒有準(zhǔn)確的房價數(shù)字，而是土地開發(fā)單方成本(含保障房用地)和住宅建安配套工程費單方成本兩項模棱兩可的字眼。也正是合同中此項的不嚴(yán)謹(jǐn)，給了亞太地產(chǎn)把價格定位7900元/平方米的底氣。

此前，河南商報曾報道過亞太綠博·花園，該樓盤是省教育廳等單位的團購房，收房時也出現(xiàn)“補差價”。

近日，河南商報記者采訪到一位亞太綠博·花園已經(jīng)收房的業(yè)主，其表示：“花園項目是教育廳的團購房，我們是在2020年收的房，我自己買的是120多平方米的房子，當(dāng)時也是補了700元/平方米左右的差價，總共交了10萬元左右的差價。”

提及補齊差價的原因，該業(yè)主無奈地向記者講道：“我這也是沒辦法，當(dāng)時業(yè)主一起咨詢過律師，律師說我們簽訂的這個開口合同，如果打起官司對我們不是很有利，所以我們只能任人宰割了。”

聲音專家：團購房涉及集體事件，地方政府應(yīng)積極給予關(guān)注

團購房，原本是公職單位員工的福利，因其價格普遍低于市場價，讓許多職工享受到了便利。但是由于近幾年政策調(diào)控和疫情的影響，中小型房企的日子越來越難，在財務(wù)成本和營銷成本等支出居高不下的情況下，稍有不慎便會使企業(yè)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致后續(xù)一系列問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對于購房領(lǐng)域的問題，要最大限度地從購房者利益出發(fā)，積極為購房者尋求各類便利。團購房因為涉及集體事件，更是需要穩(wěn)妥處理。地方政府也需要積極給予關(guān)注，真正把無法交付房屋的原因查清楚，給購房者一個合理的交代。