三家民營(yíng)房企開閘發(fā)債 支持合理融資信號(hào)愈加明朗

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部民企，這三家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場(chǎng)起到良好的示范帶動(dòng)效應(yīng)，將有更多房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。

冰封許久的房企公司債終于重啟。5月17日晚，龍湖供應(yīng)鏈ABS“中信證券—聯(lián)易融—信聯(lián)1號(hào)2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，這意味著塵封許久的境內(nèi)公司債終于開閘。業(yè)內(nèi)直言這是今年以來(lái)收獲的難得的好消息。但大家也表示，目前就判斷房企融資冰封期已過還為時(shí)尚早，未來(lái)三個(gè)月到半年很關(guān)鍵，希望監(jiān)管對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些。

民企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證

據(jù)龍湖方面介紹，本次供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券利率3.5%，期限1年，為民營(yíng)房企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證，計(jì)劃管理人為中信證券，原始權(quán)益人為聯(lián)易融保理，托管銀行為浙商銀行，優(yōu)先債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA級(jí)。

不只是龍湖，就在前一日，碧桂園、美的置業(yè)也相繼披露獲準(zhǔn)發(fā)債的公告。針對(duì)本次融資開閘，碧桂園方面表示以公告為準(zhǔn)，會(huì)按照監(jiān)管要求的節(jié)奏進(jìn)行。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，選中這三家房企，一方面，對(duì)于其本身來(lái)說(shuō)有利于緩解資金壓力，充實(shí)現(xiàn)金流;另一方面，也給資本市場(chǎng)注入更多的信心，直接帶動(dòng)股價(jià)的提升，從民營(yíng)房企的頭部力量入手，逐漸實(shí)現(xiàn)從點(diǎn)到面，全面改善房企資金困境，對(duì)于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義。

首批開閘的三家企業(yè)中，龍湖一直以“好學(xué)生”著稱。在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上龍湖方面曾經(jīng)披露，2021年，平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低;平均貸款年限6.38年，凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，也是國(guó)內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

而連續(xù)多年穩(wěn)居房企規(guī)模老大的碧桂園也以超高的回款率著稱。年報(bào)顯示，2021年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)六年達(dá)到90%或以上。截至2021年12月31日，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足;總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn);加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。

“此次發(fā)債是以信用保護(hù)的方式進(jìn)行的，不但實(shí)現(xiàn)了通過優(yōu)秀企業(yè)示范來(lái)引導(dǎo)公司債回歸正常渠道，更讓市場(chǎng)有了防火墻。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，反過來(lái)從公司角度來(lái)說(shuō)，就是啟發(fā)企業(yè)還是要積極做好經(jīng)營(yíng)，后續(xù)充分利用當(dāng)下的一些政策優(yōu)勢(shì)，走出當(dāng)前困境做出更好的業(yè)績(jī)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水預(yù)計(jì)，以當(dāng)前信用保護(hù)的方式進(jìn)行的模式具有強(qiáng)勁的帶動(dòng)效應(yīng)，將有更多民營(yíng)房企效仿發(fā)債融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部民企，具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健等特點(diǎn)。這三家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場(chǎng)起到良好的示范帶動(dòng)效應(yīng)，將有更多房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。

支持合理融資信號(hào)愈加明朗

“這次能夠獲批，對(duì)公司上下都是很大的鼓舞，不但說(shuō)明企業(yè)在向好，行業(yè)也在走出最難的時(shí)刻。”三家首輪獲批房企其中之一的融資負(fù)責(zé)人直言，這是今年以來(lái)收獲的難得的好消息。但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，目前就判斷房企融資冰封期已過為時(shí)尚早，公司的策略依然是緊縮性為主，不盲目擴(kuò)張，堅(jiān)持快收緊付的原則，力保半年報(bào)。“未來(lái)三個(gè)月到半年很關(guān)鍵，希望監(jiān)管對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企的支持力度再大一些，地方緊縮的政策再合理一些，特別是改善型需求的信貸、預(yù)售資金的監(jiān)管等此前超量監(jiān)管的方面”。

2021年下半年以來(lái)，多家民營(yíng)房企出現(xiàn)違約事件，民營(yíng)房企融資難度大幅提升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，同比下降37.7%。其中發(fā)行人以央企、地方國(guó)企為主，發(fā)行額占比84.9%;民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%，融資力度很弱。同期，海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營(yíng)房企融資70億元，不足五成。

陳霄對(duì)此也分析道，去年以來(lái)房企頻頻爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，這已經(jīng)不再是個(gè)別房企的問題，更加暴露了行業(yè)的現(xiàn)狀，本次公司債發(fā)行的背后是中央明確表態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企的支持，監(jiān)管機(jī)構(gòu)公開支持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)融資，這樣的發(fā)聲意義頗為重大，監(jiān)管層支持房企合理融資的信號(hào)愈加明朗。

“類似發(fā)行是當(dāng)前融資工作的又一突破，體現(xiàn)了公司債政策也正趨于寬松。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也表示，公司債本身對(duì)房企的融資支持作用較大，此次發(fā)債有別于此前銀行間市場(chǎng)等發(fā)現(xiàn)的中期票據(jù)等融資工具，應(yīng)該說(shuō)更加符合房企融資的需求，同時(shí)，此類發(fā)債工作充分體現(xiàn)了相關(guān)部門對(duì)于房企資金面的關(guān)注，客觀上有助于進(jìn)一步緩解房企的資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境，促使經(jīng)營(yíng)更好發(fā)展。

信用保護(hù)工具加持

值得注意的是，此次發(fā)債強(qiáng)調(diào)了信用保護(hù)工具的使用，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。這兩種信用保護(hù)工具通俗理解就是為債務(wù)違約設(shè)立防火墻。換句話說(shuō)，投資者后續(xù)認(rèn)購(gòu)此類債券的顧慮將減少，房企若是違約，其也可以獲得相關(guān)賠償或補(bǔ)償。

在此前稍早的2022年4月，滬深交易所在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下就召開過“信用保護(hù)工具支持民營(yíng)企業(yè)債券融資座談會(huì)”，證監(jiān)會(huì)指出積極支持市場(chǎng)各方發(fā)揮信用保護(hù)工具在支持民營(yíng)企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。5月，深圳證券交易所召開“完善民企信用支持”專題研討會(huì)，聚焦完善信用支持，研究探討緩解民企“融資難”的舉措。

“此次通過信用保護(hù)工具發(fā)債融資，意味著政府支持民營(yíng)房企融資措施正在加快落地。”劉水表示。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，通過市場(chǎng)化的信用保護(hù)工具增信有助于民營(yíng)房企突破融資困境，增加投資者信心，進(jìn)而快速打破民營(yíng)房企融資的困境，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資信心，改善民營(yíng)房企的融資環(huán)境。

5月16日，根據(jù)深交所官網(wǎng)，第一單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)行，認(rèn)購(gòu)龍湖債券的投資者，后續(xù)也可以附帶認(rèn)購(gòu)此類信用保護(hù)憑證，相當(dāng)于為債券投資上了一道保險(xiǎn)。

“此類產(chǎn)品的創(chuàng)新，進(jìn)一步體現(xiàn)了債券融資中增信的思路，使得投資者顧慮減少，認(rèn)購(gòu)積極性增加。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，宏觀層面看，這是資本市場(chǎng)積極創(chuàng)新支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，民營(yíng)房企債券融資工作更好推進(jìn)落地，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。