北京二三環(huán)新房“扎堆”入市 豐臺(tái)新供多改善性產(chǎn)品

今年北京二三環(huán)的新房供應(yīng)著實(shí)有些“卷”。前有天壇府三期加推，240套均價(jià)超12萬(wàn)元/平方米的房子，1小時(shí)銷售率達(dá)到96%。后有“萬(wàn)眾期待”的天恒學(xué)院里、永定府，萬(wàn)人參與搖號(hào)。如今北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺(tái)、璟廷、璟瑜等也已經(jīng)整裝待發(fā)，隨時(shí)準(zhǔn)備取證“接棒”。產(chǎn)出過(guò)中國(guó)璽、昆侖域、佑安府等曾經(jīng)炙手可熱項(xiàng)目的豐臺(tái)西鐵營(yíng)，也已將亞林西又一宗土地?cái)[上了北京第二批集中供地的“貨架”。一直被認(rèn)為土地稀缺的內(nèi)城供應(yīng)量真的增多了嗎?新增住房呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)，市場(chǎng)反饋又如何?記者進(jìn)行了調(diào)查。

項(xiàng)目集中亮相 今年內(nèi)城供應(yīng)“顯得多”

其實(shí)，與往年相比，今年二三環(huán)土地供應(yīng)并沒(méi)有明顯增量。目前供應(yīng)的項(xiàng)目中，除北京瑞府為今年北京首批集中供地中供應(yīng)，其余項(xiàng)目地塊均非今年新增供應(yīng)。

其中，端禮著、懋源·煜澤臺(tái)項(xiàng)目地塊為去年10月供給，天恒·學(xué)院里、永定府項(xiàng)目地塊則為2017年摘得，天壇府項(xiàng)目地塊拿地時(shí)間更為久遠(yuǎn)，要追溯到2016年北京城建正式承建的望壇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

“今年大家直觀感受上覺(jué)著二三環(huán)供應(yīng)增多，是因?yàn)樨S臺(tái)的幾個(gè)項(xiàng)目處于同期亮相狀態(tài)。”對(duì)北京市場(chǎng)非常熟悉的合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從土地供應(yīng)端看，基本上每年三四環(huán)都會(huì)有三四個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，在市場(chǎng)上形成相應(yīng)的供應(yīng)梯度，以滿足不同人群的需求，只是上市時(shí)間相對(duì)分散導(dǎo)致市場(chǎng)感受沒(méi)有那么直接。

進(jìn)入3月以來(lái)，端禮著、懋源·煜澤臺(tái)、北京瑞府動(dòng)作不斷，尤其4月下旬以來(lái)更是進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期，發(fā)布案名、公布戶型、開(kāi)放排卡、宣布取得施工許可證等等。據(jù)端禮著的一名銷售人員介紹，原計(jì)劃5月中旬開(kāi)放的樣板間將于5月底打造完成，預(yù)計(jì)項(xiàng)目也將在5月底開(kāi)盤。北京瑞府的工作人員則透露，項(xiàng)目正式展廳將會(huì)在5月底開(kāi)放。近日，懋源·煜澤臺(tái)也向市場(chǎng)持續(xù)發(fā)聲強(qiáng)調(diào)其地理位置的優(yōu)越性。

不止豐臺(tái)項(xiàng)目，開(kāi)年以來(lái)“二環(huán)”“三環(huán)”等與內(nèi)城相關(guān)的字眼縈繞在市場(chǎng)，相關(guān)項(xiàng)目的熱銷更加深置業(yè)者內(nèi)城供應(yīng)增多的錯(cuò)覺(jué)。1月，二環(huán)永定府、三環(huán)天恒·學(xué)院里將從限競(jìng)房轉(zhuǎn)為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房的消息在市場(chǎng)傳播。3月，二環(huán)天壇府三期加推開(kāi)始報(bào)名登記并需要資格、資金雙重驗(yàn)證引得市場(chǎng)聚焦，接續(xù)而來(lái)的就是天壇府8個(gè)月累計(jì)130億消息，加推產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速去化。到了4月，北三環(huán)天恒·學(xué)院里出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”、永定府售罄等信息就已經(jīng)接踵而至。此外，東城區(qū)王府井金魚(yú)胡同麗苑太和、東二環(huán)東外39號(hào)等城市更新項(xiàng)目也在4月密集發(fā)聲，內(nèi)城市場(chǎng)被烘托的更為“熱鬧”。

實(shí)際上，對(duì)于內(nèi)城的土地供應(yīng)，郭毅表示客觀來(lái)講朝陽(yáng)二環(huán)基本在CBD附近，東西城處在減量發(fā)展?fàn)顟B(tài)，石景山新供地已經(jīng)到五環(huán)衙門口地區(qū)，海淀內(nèi)城開(kāi)發(fā)可能性也比較低，目前只有豐臺(tái)具備存量土地開(kāi)發(fā)的可能性，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)位相對(duì)核心，且在大面積進(jìn)行城市更新，在區(qū)域升級(jí)過(guò)程中騰挪出了部分商品房地塊。而根據(jù)此前北京各區(qū)召開(kāi)的土地推介會(huì)看，未來(lái)北京內(nèi)城還將有少量供應(yīng)。目前，位于南三環(huán)里建設(shè)用地面積約5.95萬(wàn)平方米、建筑控制規(guī)模約20.52萬(wàn)平方米的豐臺(tái)亞林西一宗地和位于北三環(huán)外建設(shè)用地面積約2.7萬(wàn)平方米、建筑控制規(guī)模約7.57萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)太陽(yáng)宮一宗地已經(jīng)于4月19日掛牌。

與東城、海淀新項(xiàng)目有所差異 豐臺(tái)新供多改善性產(chǎn)品

不過(guò)，即便同是二三環(huán)的房子，在區(qū)位、價(jià)格等多方面還是有所差異。東城、海淀一直以來(lái)都是“貴不可言”的所在，永定門、四道口附近優(yōu)質(zhì)資源集聚，無(wú)論是交通、醫(yī)療、教育，還是公園、商場(chǎng)等生活配套都比較豐富。而豐臺(tái)新項(xiàng)目雖然有麗澤金融商務(wù)區(qū)、總部基地等新興商圈加持，且隨著大興機(jī)場(chǎng)建設(shè)、南城開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，但在區(qū)域發(fā)展成熟度上相對(duì)弱勢(shì)。

區(qū)域發(fā)展層次的差異疊加房屋屬性，映射到項(xiàng)目上則是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不盡相同。

在東城、海淀?yè)裆希_(kāi)發(fā)商多聚焦剛需、剛改類型產(chǎn)品。由限競(jìng)房轉(zhuǎn)為政府持有20%產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房的永定府、天恒·學(xué)院里選擇的戶型面積段分別為建面約58-135平方米、60-126平方米。由舊改項(xiàng)目脫胎而來(lái)的純商品房天壇府戶型面積則從建面約60-280平方米不等，其中一期戶型主要推出的是建面約60-100平方米的剛需產(chǎn)品，二、三期則主要以改善大戶型為主。

而在豐臺(tái)的新項(xiàng)目則更傾向于改善性產(chǎn)品。從目前曝光的戶型看，政府持有6%產(chǎn)權(quán)份額的北京瑞府主力戶型面積段在建面約132-188平方米。配建有2.57萬(wàn)平方米“保障性租賃住房”的端禮著主推戶型面積段在建面約130-180平方米。一分為四的懋源周莊子地塊，除了全裝修單價(jià)4.3萬(wàn)/平方米的319套共有產(chǎn)權(quán)房是建面約61-72平方米的三居小戶型，懋源·煜澤臺(tái)、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個(gè)純商品房項(xiàng)目則偏愛(ài)165平方米以上的大平層。

從戶型上，豐臺(tái)新項(xiàng)目則比較傾向于全明、方正。以端禮著為例，主推的最小130平方米的戶型也是南北通透全明戶型，衛(wèi)生間干濕分離。北京瑞府主推的最小132平方米戶型則是南北通透，三面寬朝南，雙明衛(wèi)，主臥套設(shè)計(jì);155平方米的戶型就已經(jīng)是南向雙臥室套房設(shè)計(jì)了。

而東城、海淀則有東西朝向的房間，且小面積戶型有暗廚、暗衛(wèi)等。以天恒·學(xué)院里為例，除了有60平方米的“刀把”戶型，81平方米一居B戶型，不僅狹長(zhǎng)、設(shè)計(jì)有暗衛(wèi)，還在書房和衛(wèi)生間中間設(shè)計(jì)了一個(gè)標(biāo)有“衣帽間”字樣的暗格，讓本就不大的書房，更顯MINI。天壇府一期戶型更被網(wǎng)友吐槽為“手槍”“啞鈴”，三期大戶型也不乏槽點(diǎn)，其中200平方米的四室都不能做到方正，兩個(gè)次衛(wèi)都是暗衛(wèi)，主臥衛(wèi)生間的長(zhǎng)度和臥室的長(zhǎng)度差只有一扇房間門的寬度。

不過(guò)，戶型的不完美阻擋不了購(gòu)房者的熱情。有購(gòu)房者不禁感慨，單價(jià)不到9萬(wàn)元/平方米的，東城南二環(huán)、海淀北三環(huán)的房子是“真香”，這一點(diǎn)在銷售上也有所佐證。本以為391套房源超9000人認(rèn)購(gòu)的永定府已經(jīng)是“大熱”樓盤，而天恒·學(xué)院里143套房源迎來(lái)14034位符合資格的購(gòu)房人前來(lái)?yè)u號(hào)選房。

而按市場(chǎng)價(jià)銷售的天壇府，也因其不可復(fù)制的地段備受青睞。據(jù)媒體報(bào)道，天壇府三期加推當(dāng)天，240套房源，1小時(shí)內(nèi)銷售231套，銷售率達(dá)96%以上，銷售額高達(dá)50億，幾近售罄。北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，天壇府的成交均價(jià)為12.3萬(wàn)/平方米。不過(guò)值得注意的是，截至目前天壇府三期的銷售情況還沒(méi)完全體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，北京住建委網(wǎng)站顯示天壇府還有不少房源是可售狀態(tài)。

而豐臺(tái)近期亮相的項(xiàng)目，端禮著指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)/平方米，懋源系列指導(dǎo)價(jià)10.6萬(wàn)/平方米，北京瑞府指導(dǎo)價(jià)10.9萬(wàn)/平方米，總價(jià)普遍在1300萬(wàn)元以上，雖然都還沒(méi)有開(kāi)售，但都進(jìn)入了蓄客階段。多項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)均表示已經(jīng)有不少購(gòu)房者咨詢。其中，端禮著的置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目位于二環(huán)旁又挨著麗澤商務(wù)區(qū)，客戶量比較大，項(xiàng)目已經(jīng)于上周六(5月14日)開(kāi)始排卡、驗(yàn)資，由于疫情原因售樓處暫時(shí)關(guān)閉，建議購(gòu)房者先通過(guò)線上驗(yàn)資占據(jù)名額，等到項(xiàng)目樣板間開(kāi)放或者開(kāi)盤，驗(yàn)資客戶可優(yōu)先參觀。

總體來(lái)看二三環(huán)房屋的存量仍非常有限，北京瑞府、端禮著、懋源煜澤臺(tái)三個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)的儲(chǔ)量不到1500套。如果按照130平方米/套計(jì)算，未來(lái)住宅建筑控制規(guī)模約10萬(wàn)平方米的亞林西地塊，大約可供應(yīng)不到800套房源。

對(duì)于即將出讓的亞林西地塊將會(huì)有何種產(chǎn)品供向市場(chǎng)，郭毅表示，這一方面要看地塊條件，另一方面要看開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)的追求。她指出，從亞林西容積率2.8、限高80米的地塊條件看，項(xiàng)目產(chǎn)品將是高層產(chǎn)品，排布合理的話預(yù)計(jì)能做到兩梯兩戶、每套房基本能做到南北通透，但具體戶型面積還要看開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)產(chǎn)品的定位，最終的產(chǎn)品呈現(xiàn)將是開(kāi)發(fā)商對(duì)流量、利潤(rùn)權(quán)衡的結(jié)果。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前房企對(duì)亞林西地塊的關(guān)注程度遠(yuǎn)不及太陽(yáng)宮地塊，還沒(méi)有到第二批集中供地開(kāi)拍日期，就已經(jīng)有近20家房企表示有意向參與太陽(yáng)宮地塊的拍賣，西四環(huán)外小瓦窯地塊的熱度則僅次于太陽(yáng)宮地塊。隨著今年北京第二批集中供地進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，新供應(yīng)地塊將會(huì)給今年的北京市場(chǎng)格局帶來(lái)哪些新變化，或成為接下來(lái)行業(yè)關(guān)注的又一話題。

(記者門庭婷)