房企“償債潮”又一次來襲 單月到期余額超千億元

房企“償債潮”又一次來襲。

據中指研究院統計，截至2022年6月30日，房企一年內到期債券余額為9723.7億元，其中信用債占比62.3%，海外債占比37.7%，境內債務償債壓力較大;7、8月為年內第二波償債高峰，單月到期余額超千億。

告別高周轉、高增長之后，房企正在面臨行業深度調整的“陣痛期”。在自身“造血”不足、外部“補血”艱難的情況下，如何解決高額債務、確保現金流安全，成為擺在房企案頭上的關鍵問題。

償債高峰已至 融資規模未回升

今年第二波償債高峰已來臨，面對到期債務，近期多家房企通過發行新債務來償還舊債。

近一周，北京城建宣布擬發行23億元公司債券，募集資金將全部用于償還公司債券;越秀集團宣布擬發行15億超短期融資券，用于償還本部存量債務融資工具;建發地產擬發行3.7億元租賃住房專項公司債券，其中一部分將用于補充流動資金、償還公司債務;華潤置地7月14日成功發行了20億元公司債券，其中10億元用于償還公司有息債務。

不過，房企上半年整體融資規模仍然呈下降趨勢。克而瑞數據顯示，2022年上半年，房企境內外累計發債融資(含證券化融資)共計人民幣4488億元，同比下降35%。

與到期債務相比，中指研究院數據顯示，2022年1-6月信用債、海外債的發行到期債務比分別為138.1%、8.8%，總發行債務比為71.5%。也就是說，房企新發行債務并不能完全覆蓋需償還的數額。具體從6月份來看，遠東資信研報指出，根據Wind數據統計的境內債券市場與中資離岸債數據，6月份房地產行業共發行債券639.88億元，償還債券978.46億元，房地產行業通過債券市場凈融資額為-338.56億元。

凈融資額為負值，同時今年銷售額普遍下滑，房企面臨較高的償債風險，在此背景下不少房企正尋求債務展期，為公司爭取更多籌措資金的時間。7月以來，已有融信、金科、花樣年、富力、世茂等數家房企發布公告，展期旗下多筆債券。但與此同時也有部分房企展期失敗，比如恒大的“20恒大01”債券第二次展期議案近日未獲通過，在公告中恒大表示仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協商，以期盡快達成持有人認可的解決方案，在各方努力下共同化解債務風險，依法維護債權人合法權益。

對于房企債務風險的擔憂也影響到了市場信心，近期新城、建業、金地等多家房企的美元債均出現了大幅下挫。

出售資產“補血” 緩解流動性壓力

為緩解債務壓力，還有不少房企出售資產以盤活現金流，其中多元化業務板塊成為首先被擺上“貨架”的資產之一。

7月6日，新城發展發布公告稱，公司及附屬公司常州恒軒與潛在買方橫店影視簽署諒解備忘錄，內容有關出售上海星軼影院100%股權，對價將不低于30億元。

成立于2015年的上海星軼影院是新城自主孵化的影院品牌，截至2021年底共運營及管理128家影院。有業內人士指出，影院作為新城的非核心業務之一，出售能夠為其帶來更多資金保障;同時影院收入近年受到疫情影響，若持續運營仍將消耗不少成本。

多元化業務曾是不少房企積極嘗試布局的方向，但多數實際發展并不盡如人意，而現在面臨經營困境，通過出售非核心業務來回流資金就成為了不少房企的共同選擇。其中物業服務作為房企多元化業務中較為優質的一個板塊，近年頻繁被擺上“貨架”，包括首創、中南、禹洲等房企均在今年出售了旗下物業公司。

其他多元化業務也成為被變賣的對象。今年1月，祥生控股宣布作價3.37億元出售浙江向日葵健康產業發展有限公司23.81%股權，該公司主要從事養老服務、健康及體育相關咨詢服務等;同期，世茂集團以45億出售了上海世茂北外灘開發建設有限公司，該公司的主要資產則是上海外灘茂悅大酒店;此外，富力、綠地等企業也有出售酒店資產的計劃。

近期提出交換要約的寶龍地產，則“上架”了包括寫字樓、酒店、長租公寓等諸多資產包，但進展緩慢，與寶龍商業的交易也因為被外界質疑向母公司“輸血”而宣告終止，短期債務壓力仍然嚴峻。

融資政策調整 房企需適應新模式

銷售、融資兩端承壓，房企要平穩度過這一波償債高峰并不容易。為改善融資環境，滿足企業合理融資需求，行業融資政策進行了適度調整。

收并購融資成為融資邊際放松政策的主要方向之一。今年1月，部分并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標;3月，銀保監會專題會議要求鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。據中指研究院統計，2022年上半年共有7家房企發行并購債，融資金額達到91.2億元。

5月25日，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，鼓勵企業選擇適合的存量資產，采取多種方式予以盤活。克而瑞分析人士認為，這一政策的出臺將激活手中持有優質存量資產的企業特別是國有房企通過資產證券化進行融資，預計下半年房企不動產證券化融資規模將有進一步的提升。

對于下半年政策趨勢，中指研究院預測政策將在當前導向基礎上進一步做出適當調整，以滿足房企合理的融資需求，“有能力的企業應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式。”