大區位好，小環境差，“8.5萬元/平方米”的豐臺青塔值不值？

央廣網北京5月19日消息（記者門庭婷）今年上半年，北京土拍市場進入“快節奏”模式。近日，北京市規自委再次掛牌一批住宅用地，目前來看，6月份將有17宗地塊等待買家。

新地塊熱鬧入市的同時，已出讓地塊的動態同樣受到關注。記者近日探訪了曾吸引多家房企競逐的豐臺青塔棚改地塊。可以看到，臨近四環、配套成熟的區位優勢下，地塊周邊環境仍有客觀制約。與此同時，8.5萬元/平方米的價格，置業者是否愿意買單，還需看最終呈現的產品如何。

(資料圖片僅供參考)

區域配套成熟 靠近鐵路成明顯“槽點”

豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地出讓時，吸引了17家競買主體，最終北京建工通過搖號，以上限價格將其摘得，溢價率為15%。

優越的地理位置是這宗地塊的明顯優勢。出讓文件顯示，地塊東至青塔村東路，南至現狀住宅、北京市稅務學校，西至青塔西路，北至青塔村東路。記者導航至青塔西里，北側便是地塊所在位置，目前地塊周邊已豎起綠色圍擋。

地塊北側臨近蓮石東路，東側與南四環直線距離約500米，周邊3公里范圍內還有小屯路、京港澳高速。軌道交通方面，地塊與地鐵一號線玉泉路站、五棵松站形成三角關系，且與兩站直線距離均不足2公里。此外，地塊東側西側均設有公交站，日常出行較為便利。

地塊兩側均有公交站點（央廣網發，門庭婷 攝）

此外，臨近海淀區的地理位置，無疑又為地塊增加了一重光環，有業內人士評價該地塊“身在豐臺 魂在海淀”。

其他生活配套方面，青塔地塊也可圈可點。翠微百貨、五棵松華熙LIVE、北京市十一學校、解放軍總醫院第一醫學中心、天元公園、萬豐公園等配套資源都在地塊3公里直線范圍內。

地塊周邊底商豐富，生活配套齊全（央廣網發，門庭婷 攝）

盡管享受充足的區位優勢，聚焦地塊周邊，卻有一些難以規避的問題，其中最明顯的“槽點”是臨近鐵軌。青塔地塊與北京西站直線距離約5公里左右，而與蓮石東路平行的鐵軌，正是在地塊北側。記者在10分鐘左右時間內，記錄到兩列火車經過。這對今后樓盤的隔音措施提出了考驗，特別是臨近北側的樓棟。此外，據了解，地塊附近區域有飛機低空航道，會受到更多噪音影響。

地塊附近鐵路有火車駛過（央廣網發，門庭婷 攝）

此外，豐臺青塔地塊由FT00-0601-0633、FT00-0601-0634兩塊地組成，兩塊地之間存在一處相對老舊的小區。今后項目社區如何規劃、樓盤如何排布都需要重點考慮。

價格高于周邊均價 考驗開發商操盤能力

對開發商而言，青塔地塊的純粹性也是其魅力之一。據了解，該地塊為純住宅，無配建，且無自持份額及政府持有份額。

此外，青塔地塊成交價為27.485億元，成交樓面價折合約5.29萬/平方米，與8.5萬元/平方米的銷售指導價之間存在較大價差，開發商能夠保有可觀的利潤空間。

不過，8.5萬元/平方米的價格能否吸引置業者買單仍未可知。

目前來看，地塊周邊新房有北京城建·龍樾天元等項目在售，北京城建·龍樾天元均價約8.5萬元/平方米，稍遠的北京城建·宸知筑均價7.5萬元/平方米，目前在售為125-135平方米的三至四居，華曦府均價約7.5萬元/平方米，目前仍有部分現房待售。

二手房方面，安居客網站信息顯示，青塔區域二手房價格多在8萬元/平方米以下，萬科假日風景部分房源單價可達8.4萬元/平方米以上，青塔蔚園價格則較低，多在5.3萬元/平方米左右。地塊往北，玉泉路地鐵站周邊二手房價也大多低于8萬元/平方米。

此外，從更大范圍來看，單價8.5萬元/平方米的新樓盤，在北京市場也有更多選擇，其中不乏海淀區、朝陽區等活力板塊的項目。

單從價格來看，新地塊并不具備明顯優勢，不過綜合區位等條件，若產品過硬，仍有其不可替代性。這便對開發商的操盤能力提出了更高要求。

地塊現狀（央廣網發，門庭婷 攝）

根據“北京建工地產”微信公眾號在拿下青塔地塊后發布的消息，這是其2023年摘得的首個地塊。有消息稱，北京建工或將在此地塊打造三居、四居產品。

作為北京市屬企業，北京建工已在多座城市布局房地產項目。聚焦北京市場，其目前主要在售項目有位于房山區的北京建工·攬星宸和懷柔區的北京建工·璟玥林汐。其中，北京建工·攬星宸是房山區首個拿地即開工試點項目，臨近地鐵房山線蘇莊站，周邊配套相對齊全，置業者關注度較高。根據“北京建工地產”發布的消息，項目2月25日開盤售出621套，3月位列北京市商品住宅成交套數第一名。

然而，在高端改善市場，北京建工的開發經驗并不豐富，特別是獨立操盤經驗較少。另外，其近兩年獲取的地塊也有一部分為聯合拿地，北京建工并未操盤，如位于朝陽區、今年4月份開盤的和光煦境由保利操盤，目前在售的龍湖建工·九里熙宸則由龍湖操盤。

相較于以上項目，可以說，青塔地塊是一宗優勢與劣勢都比較明顯的地塊，而在這樣的地塊上做文章，如何“揚長補短”、獲得好的市場反饋與較快的去化速度，對開發商來說也是一種考驗。無論是在產品的打造，還是市場營銷推廣等方面，開發商無疑都要具備較強的能力。沒有太多高端改善樓盤獨立操盤經驗的北京建工能否“自證實力”，還需市場的驗證。