深圳土拍改規則 首現“競現房銷售建面”

【資料圖】

證券時報記者 吳家明

近日，深圳土拍市場高潮不斷。繼深圳灣超級總部基地超百億宅地之后，深圳公共資源交易公共服務平臺在4日上架3宗宅地，分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億元，3宗宅地將于8月2日進行出讓。

其中，寶安新安地塊的競指標部分從過去宅地出讓中的“競保障房面積”改為“競現房銷售建面”，該宗地也成為深圳首宗“競現房銷售建面”地塊。

據悉，此次寶安新安的A001-0212宗地采取“三限雙競+搖號”規則掛牌出讓，即限地價、限普通商品房銷售價格、限現房銷售建筑面積，競地價、競現房銷售建筑面積。在競價環節中，當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉入競現房銷售建筑面積，達到最高限制現房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人，建成后商品房毛坯限售價每平方米88600元，包括“現房銷售”的部分。

值得注意的是，A001-0212宗地原是2022年深圳第二批次集中出讓的地塊，該宗地區位相對優質，但當時地塊出讓條件中商辦比例超過50%，最終無人報名，爆冷“流拍”。隨后，該地塊經過規劃調整，去除“商業用地”比例，總建面規模下調至8.23萬平方米，而現房銷售建面最高限制為35520平方米。

在一些業內人士看來，該宗地的現房銷售建面比例不算低。對于現房銷售，即買家所見即所得，不僅縮短交付時間也降低了維權風險，但對于房企而言，無形中增加了許多成本壓力。

過去，關于取消商品房預售制的風聲曾讓業界“顫抖”。早在2016年，深圳龍華出讓當年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現售試點地塊，推出即引起市場關注。“現售”意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產權證書后進行現房銷售，這也極大地考驗著開發商資金實力。最終，該宗地由金茂拿下地塊并建成龍華金茂府，該項目一度被視為全國首個現房銷售試點。

有分析人士表示，全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經驗。短期來看，預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。

不過，從深圳最近推出的宅地來看，深圳在宅地出讓規則上做出不少調整，例如深超總地塊突破“70/90”戶型限制，深汕合作區地塊建成的普通商品房不限價等。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在現階段如果土地價格、建設成本不變，現售會抬高建設成本，從而影響這類房子的銷售。所以現售制度下，必須要求政府在地價上讓利，以降低開發成本，進而穩定房價預期，也能降低購房的成本。

此外，深圳住建局還公布了三季度計劃入市商品房名單。數據顯示，深圳全市第三季度計劃入市的商品房項目34個，其中住宅樓盤32個，供應面積合計1470039.47平方米，房源14957套。