住建部再放樓市信號：落實(shí)降低首套住房首付比、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策

央廣網(wǎng)北京7月28日消息（記者門庭婷）7月27日，據(jù)新華社消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，再次迎來了住建部釋放的最新信號。多位業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變，尤其一二線熱點(diǎn)城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、稅費(fèi)減免等方向的政策會(huì)加快出臺。

住建部最新表態(tài)將會(huì)給市場帶來哪些影響？

(相關(guān)資料圖)

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能否穩(wěn)定對居民就業(yè)、收入也會(huì)產(chǎn)生較大影響。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次住建部倪虹部長再一次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波分析認(rèn)為，住建部的最新表態(tài)更為落地，尤其在政策的推進(jìn)方向上面給出了具體的指引方向，本次重點(diǎn)在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場呼聲較高對于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)整。

“結(jié)合此前政治局會(huì)議的表態(tài)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，決定了政策調(diào)整的必要性，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)依然存在，需要進(jìn)一步提升市場信心和預(yù)期。”張波補(bǔ)充道。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，目前，熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。他表示，具體落地的過程，應(yīng)該是因城施策，即各地不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小，也不會(huì)一下子就把政策用到底。

住建部明確各地政策優(yōu)化方向，未來將如何推進(jìn)？

結(jié)合住建部的最新表態(tài)，預(yù)計(jì)部分城市政策將加快落地。對此，張波在接受采訪時(shí)表示，目前從三四線城市來看，無論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調(diào)，這一政策信號對于此類城市的影響力度多體現(xiàn)在心態(tài)層面，而非實(shí)際操作層面。

張波提到，一二線熱點(diǎn)城市的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則更為重要，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地執(zhí)行，一旦落地推行則不少原來按二套執(zhí)行的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響則更為明顯。所以對此類熱點(diǎn)城市，核心問題并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能讓真正被“誤傷”的改善需求得到相匹配的政策支持。

本次會(huì)議還提到了降低首套住房首付比例和貸款利率。據(jù)陳文靜介紹，目前多個(gè)一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降低至20%下限，同時(shí)，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能（北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，上海為5年期以上LPR+35個(gè)基點(diǎn)）。

在改善性住房換購稅費(fèi)減免方面來看。2022年9月，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。陳文靜表示，此次倪虹部長強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策再次成為“焦點(diǎn)”

此次最值得關(guān)注的就是‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策。“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻，據(jù)貝殼研究院測算，以北京為例，一套650萬的改善標(biāo)的（非普），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例為40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬。目前，從已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的實(shí)際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大。

中指研究院指出，當(dāng)前限購較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個(gè)核心城市，倪虹部長明確提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

目前，各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實(shí)際運(yùn)行的不同，購房信貸政策的嚴(yán)格程度不同，各地對首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。

（圖源：貝殼研究院，央廣網(wǎng)發(fā)）

此外，陳文靜還提到，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，預(yù)計(jì)過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

整體來看，7月24日中央政治局會(huì)議后，住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。