暴雨之后房屋漏水難題待解 律師支招房主如何應對

央廣網北京8月11日消息（記者門庭婷）持續雨水天氣讓很多生活問題隨之暴露，其中，房屋漏水算得上是最難解決的問題之一。在各個社交媒體上，很多剛入住新房的業主，即遭遇了漏水、返水等困擾。發生漏水問題后該如何處理？誰應該承擔漏水的主要責任？業主又該如何合理維護自身權益？

新房變“水簾洞”誰應擔責

自7月末多地出現連續大暴雨天氣以來，社交平臺上陸續有博主發布自家房子漏水、滲水的帖子。

(相關資料圖)

從博主發布的帖子來看，購房者反映的問題多集中在屋頂漏水、墻體滲水、地下車庫嚴重漏水、路面塌陷等。甚至有網友調侃“外邊下大雨家里下小雨”“新房秒變水簾洞”“小區里的趵突泉”……將矛頭指向開發商。

對此，記者咨詢了一位建筑施工行業人士，其表示，如果是房屋質量問題引起的新房漏水，通常是由于防水材料和施工工藝把控不好造成的，而且“漏水是行業通病”，很難解決。那業主在收房時是否有途徑能夠提前發現，避免財產損失呢？其表示，“很難”，防水屬于隱蔽工程，業主驗收只能多做一遍避水實驗，但也很難有效避免。

不過，他也提醒，并非所有漏水都是住房質量問題造成的，新房裝修不當、舊房自然老化等問題也會引起漏水。

那么，當漏雨、漏水問題發生時，特別是新房發生這些情況，誰應該承擔責任，業主該如何維護自身權益呢？

“法院在處理房屋質量問題時，一般將其劃分為三個層次：主體結構質量不合格、可以保修的一般質量問題和嚴重影響正常居住使用的問題。新購買的商品房存在漏雨的情況，通常屬于嚴重影響正常居住使用的問題。” 北京市盈科律師事務所高級合伙人律師李松告訴記者。

根據《房屋建筑工程質量保修辦法》及《住宅質量保證書》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為５年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏２年。

李松表示，如果發現房屋出現漏雨的情況，應立即查清楚原因，再找相應的責任方進行維修。如果是房屋本身存在質量問題，在保修期內開發商應當承擔責任。如果是受鄰居房屋漏水影響造成的，或者是業主裝修不當或者正常使用老化后造成的，應當由業主自己承擔責任。

而對于房屋質量問題，李松建議：在保修期內，業主可以要求開發商承擔修復責任，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失，業主可以通過訴訟的方式主張由開發商承擔。

舊房維修如何使用專項維修資金

新房業主“吐槽”的同時，不少舊房屋業主也被漏水問題困擾。李松表示，若質量問題出現在保修期外，則承包人一般不需要承擔保修責任，但也存在例外情形。這種“例外情形”即保修期內出現的質量問題一直未修復或未徹底修復，承包人對久拖未決延續到保修期外的質量問題仍需承擔保修責任。

這樣的“例外情形”也有現實案例。近日，北京市房山區人民法院針對暴雨極端天氣可能引發的法律紛爭，發布的一則典型案例顯示，有業主與物業方因暴雨導致房屋進水產生糾紛，法院審理認為，物業首次發現漏水后并未及時采取措施，造成后續一系列問題，因此判決物業公司未盡義務，應賠償業主損失。

同時，李松表示，超過保修期且開發商不承擔責任的住宅共用部位、共用設施設備，也可以申請啟動住宅專項維修資金來進行維修。

住房和城鄉建設部《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

而在具體使用中，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需經過提出使用建議、討論通過、組織實施使用方案、申請列支、相關部門向銀行發出劃轉通知、銀行將資金劃轉至維修單位等流程。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后還需增加報主管部門備案、審核同意的流程，時間跨度較長。不過，對于緊急情況下的使用，相關文件中也有明確規定。

以北京市為例，《北京市住宅專項維修資金管理辦法》明確，緊急情況一般包括屋面防水損壞造成滲漏的，電梯故障危及人身安全的，高層住宅水泵損壞導致供水中斷的，樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的，消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

本輪暴雨發生以后，8月2日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市住房資金管理中心緊急下發了《關于進一步推進房屋漏雨應急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》，優化完善了房屋漏雨應急情況下使用住宅專項維修資金的流程，明確了先施工搶險、再公示撥付的程序。

與此同時，針對暴雨后部分房屋嚴重受損的情況，北京市個人住房公積金提取相關內容也有所調整。

北京住房公積金管理中心發布的《關于幫扶救助受災企業及繳存職工給予階段性支持措施的通知》指出，對于受災情影響較大、導致生活困難急需資金支出的繳存職工，提供所在區政府相關單位或街道鄉鎮政府出具的情況說明，經公積金中心核實無誤后可一次性提取本人賬戶內住房公積金。

除了顯而易見的漏水等問題，暴雨之后，房屋因年久失修或嚴重受潮導致的發霉、細菌滋生問題同樣值得關注。此外，上述建筑施工行業人士提醒，大雨之后房主還應檢查房屋是否有裂痕，“特別是比較老舊的房屋，如果墻面出現粗細不等的裂痕，不及時維修也可能導致危險”。