百萬房貸月供少還 59 元！5 年期 LPR 今年首降，房貸利率已至歷史新低-焦點熱議

本文來源：時代周報 作者：王晨婷

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結束連續 9 個月的 " 按兵不動 "，6 月 20 日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1 年期 LPR 為 3.55%，上月為 3.65%；5 年期以上 LPR 為 4.2%，上月為 4.3%。

這基本符合市場預期。此前一周，央行下調 7 天期逆回購利率，中標利率 1.9%，下調 10 個基點，并進行 2370 億元 1 年期 MLF（中期政策利率）操作，利率同樣下調 10 個基點，至 2.65%。

LPR" 降息 "，將傳導到房貸市場中。以 100 萬元貸款金額、30 年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR 為 4.3%，月供額為 4949 元。而此次利率調整后，LPR 為 4.2%，月供額為 4890 元。如此計算，月供額減少了約 59 元，累計 30 年月供減少 21240 元左右。

房貸主流利率或至 4%

LPR 與商業性個人住房貸款有著密切聯系。

按照 2022 年 5 月 15 日央行、銀保監會發布的通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減 20 個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

因此，根據此前 4.3% 的 LPR 計算，目前首套房貸主流利率為 4.1%。但央行、銀保監會在今年年初再發新政，明確新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

而隨著此次 5 年期以上 LPR 的下調，當前購買首套房房貸利率降至 4.0%，為歷史新低。

根據易居研究院統計的全國 15 個代表性城市 6 月份首套房商業貸款利率，15 個城市首套房貸利率均值為 4.03%。考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了 4%，因此該機構亦認為，全國房貸利率總體處于 4% 的水平。而此次 5 年期 LPR 下調 10BP 后，統一房貸利率下限有望突破 4% 關口。

" 若把 2020 年以來 LPR 持續下降及房貸利率下限突破等因素進行累加考慮，實際上最近四年月供負擔減輕了近 10%，這為住房消費提振創造了非常好的金融環境。" 易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，房貸利率下調也將成為 6 月下旬以及 7 月份各城市提振樓市的重要舉措。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也談到：" 降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，每月月供節約幾十元或者上百元，解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。"

他建議，鑒于當前購買力不足、信心不足的現狀，可以推進需求端 " 降成本 "，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。

比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房 " 帶押過戶 "，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高 " 組合貸 " 審批效率等等。" 這些降成本措施疊加一起，有助于全面降低交易成本、疏通交易堵塞。" 李宇嘉說。

時隔 10 個月后再現下調

LPR 報價的上一次調整還要追溯到去年 8 月。

去年 8 月 22 日，央行公布貸款市場報價利率，1 年期 LPR 為 3.65%，下調 5 個基點；5 年期以上 LPR 為 4.3%，下調 15 個基點。而這是 2022 年的第三次 LPR 下調。

"5 月份經濟數據顯示，大部分經濟活動同比增速放緩，高頻數據顯示 6 月至今增長動能未有明顯改善，經濟增長內生動力明顯不足。經濟增長動能的情況，超出各方預期，‘穩增長’政策必須加碼，降息可謂水到渠成。" 李宇嘉在采訪中告訴時代周報記者。

6 月 15 日發布的 5 月經濟數據低于市場預期，生產需求主要指標同比增速有所回落。

國家統計局數據顯示，5 月社會消費品零售總額 37803 億元，同比增長 12.7%，前值為 18.4%；1-5 月房地產開發投資總額為 45701 億元，同比下降 7.2%，較 1-4 月回落 1 個百分點。

李宇嘉認為，考慮到近期各期限國債利率、銀行間拆借利率下調 20-40 個基點，國有大銀行、股份制銀行啟動新一輪存款利率下調，定期存款下降 10-15 個基點，相比去年 4 月份下降 60-70 個基點。可以判斷，新一輪 " 降息周期 " 到來，后續還會下降。

6 月 16 日召開的國常會圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施。并強調，具備條件的政策措施要及時出臺、抓緊實施，同時加強政策措施的儲備，最大限度發揮政策綜合效應。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬告訴時代周報記者，隨著降息落地和 LPR 報價下調，后續貨幣、財政、產業、就業政策等均有望逐步加碼和協同發力，以促進需求進一步修復。

可期待的政策空間或包括財政赤字和專項債使用提速、政策性金融工具加大發行量、更大力度推進 " 保交樓 "、加碼結構性貨幣政策工具、支持大宗消費等領域政策等。

不過，溫彬也提到，LPR 的繼續調降，將主要取決于銀行息差表現情況。伴隨 LPR 再度調降，后續季度內到期續作的貸款重定價壓力將加大。凈息差承壓背景下，負債端成本管控措施有望繼續出臺。

一季度數據顯示，商業銀行凈息差為 1.74%，較 2022 年四季度的 1.91% 下降 0.17 個百分點，再創歷史新低，處于警戒區域。加之央行在 2023 年一季度貨幣政策執行報告首次提出 " 保持利率水平合理適度 "，也體現出政策呵護貸款定價和息差穩定之意。

因此，銀行機構有望繼續通過壓降定期存款點差、管控高成本的長期限定期存款續作規模、設定類活期存款閾值、規范同業存款和結構性存款等方式來繼續降低存款利率，為讓利實體經濟創造更多空間。