深圳樓市全變了-每日快報(bào)

轉(zhuǎn)眼深圳樓市上半場(chǎng)已過(guò)。

市場(chǎng)整體不能說(shuō)毫無(wú)波瀾，但也表現(xiàn)出了應(yīng)有的韌性。

【資料圖】

整個(gè)上半年，一半是火熱，一半是冷霜。

熱的是新房，是人才房，冷的是二手房，是法拍房。

但更多的信號(hào)卻集中跑出了一個(gè) "L" 型趨勢(shì)。

最貴 " 帽子 " 摘掉了

上半年，深圳樓市的成交并沒(méi)有太多亮點(diǎn)。

相比去年同期，成交套數(shù)有所回溫，新房上漲 0.51%，二手房上漲了 62.93%。

2023 年上半年深圳新房住宅成交 16209 套，2022 年上半年成交 16126 套；

2023 年上半年深圳二手住宅成交 16236 套，2022 年上半年成交 9965 套。

主要原因是今年上半年三月四月深圳輪番釋放了不少利好，如住宅類宿舍悄悄取消限購(gòu)，公積金提高貸款總額，二手房指導(dǎo)價(jià)和貸款價(jià)格脫鉤等。

再加上市場(chǎng)一直吹風(fēng)松綁大招，情緒帶動(dòng)了市場(chǎng)，導(dǎo)致三四月二手房無(wú)論是成交還是帶看都出現(xiàn)了小陽(yáng)春。

二手房部分成交價(jià)有所上升、筍盤賣得更快，甚至個(gè)別業(yè)主到了談價(jià)階段出現(xiàn)了反價(jià)，一片熱鬧仿佛又回到兩年前。

新房在人才房攪局的情況下，全市項(xiàng)目平均去化維持在三成左右，3-4 月網(wǎng)簽恢復(fù)到 3000 套以上。

彼時(shí)市場(chǎng)也出現(xiàn)兩種聲音，一種是 " 深圳樓市再次雄起，堅(jiān)定死頂?shù)降?"，另一種則是 " 現(xiàn)在就是最好出逃的時(shí)機(jī)，錯(cuò)過(guò)要再等三年 "。

而正當(dāng)絕大部分人都認(rèn)為深圳樓市即將開(kāi)啟狂飆之際，5 月的成交數(shù)據(jù)將市場(chǎng)打回了原形，也應(yīng)驗(yàn)了市場(chǎng)第二種聲音的預(yù)言。

與此同時(shí)，深圳新房以及二手房?jī)r(jià)格也表現(xiàn)出了明顯的回撤，分別回撤了 2～3 個(gè)點(diǎn)。

其中，二手住宅回撤了 -2.43%，新房住宅回撤了 -3.27%。

不過(guò)，更重要的是，深圳摘掉了最貴城市的帽子。

過(guò)去幾年，深圳作為樓市中的龍頭城市，二手房產(chǎn)價(jià)格一直穩(wěn)跑在第一位。

但隨著政策的穩(wěn)定以及市場(chǎng)的自主調(diào)控，最貴城市寶座讓位于北京。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6 月百城二手住宅價(jià)格中，北京同比上漲 1.61%，成交均價(jià)達(dá) 76275 元 /㎡，深圳同比回撤 2.43%，成交均價(jià)約 71894 元 /㎡，上海同比上漲 4.15%，成交均價(jià)約 65803 元 /㎡，廣州同比上漲 0.39%，成交均價(jià)約 39749 元 /㎡。

換句話說(shuō)，在這一輪周期中，深圳成了一線城市中唯一二手房調(diào)整幅度最大的城市。

影響深圳樓市 " 十大事件 "

雖然深圳樓市上半年的成交沒(méi)有太多亮點(diǎn)，但依然能夠三番四次出現(xiàn)在樓市新聞的熱搜。

以新聞熱搜事件，根據(jù)百度指數(shù)數(shù)據(jù) @格隆匯樓市整理出深圳樓市 " 十大熱門事件 "。

（1）安居房、人才房退出歷史舞臺(tái)

1 月深圳樓市沒(méi)迎來(lái)什么水花，但迎來(lái)了 4 個(gè)能夠徹底改變深圳樓市底層邏輯，實(shí)現(xiàn)新加坡模式的征求意見(jiàn)稿。

其中重點(diǎn)變化是深圳將不再安排建設(shè)商品型安居房，并將推行 " 永久封閉流轉(zhuǎn)、滿五年方可流轉(zhuǎn) " 的共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

這預(yù)示著深圳運(yùn)行了十幾年的保障房體系從原有的 " 安居型商品房、人才住房、公共租賃住房 " 轉(zhuǎn)變?yōu)?" 公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房 "。

而保障房體系中巨大套利漏洞也即將被補(bǔ)上。

（2）深圳開(kāi)發(fā)商 " 送 60 萬(wàn) " 首付

2 月深圳龍崗信城縉悅城沖上了熱搜。

原因是中介渠道釋放出 " 首付 30 萬(wàn) "" 開(kāi)發(fā)商送 60 萬(wàn) " 消息，迅速擴(kuò)散并霸屏深圳人朋友圈。

總價(jià) 300 多萬(wàn)的剛需新盤，首付立減 60 萬(wàn)的促銷力度可謂空前。

但很快因?yàn)檫^(guò)低的折扣，引起了前期業(yè)主的不滿并聚集至營(yíng)銷中心外。

并且隨著事態(tài)發(fā)酵，消息釋放不到半天，就被房管部門叫停。

而項(xiàng)目官方也迅速發(fā)布了聲明稱，只對(duì)部分房源制定了價(jià)格優(yōu)惠促銷策略，市場(chǎng)看到的促銷折扣為誤讀，暫時(shí)暫停接待客戶，對(duì)已經(jīng)交納了的誠(chéng)意金給予無(wú)條件退款處理。

于是一邊開(kāi)盤，一邊業(yè)主則要退房，讓信城縉悅城成為深圳新房史上最怪誕的新房。

（3）不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)

2 月為支持不動(dòng)產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

有人說(shuō)這是房地產(chǎn)私募基金，是樓市 " 零錢 " 收集器，以往沒(méi)有資格買珠江新城，沒(méi)有資格買徐家匯，沒(méi)有資格買深圳灣的人，都可以資格了。

600 萬(wàn)的不動(dòng)產(chǎn)私募基金起步門檻，讓有余錢的人能直接進(jìn)駐核心城市。

對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于把需求規(guī)?？梢栽俜糯蟮?N 倍。

實(shí)際上這個(gè)舉措，核心作用是解決爛尾樓，加快保交樓進(jìn)度，解決房企現(xiàn)金流枯竭的難題。

（4）深圳公積金新規(guī)出爐

進(jìn)入 3 月，隨著全國(guó)樓市提振政策持續(xù)加碼，二線城市陸續(xù)松綁限購(gòu)，深圳也響應(yīng)去年 " 政策應(yīng)出盡出 " 精神，對(duì)樓市也釋放了積極信號(hào)，對(duì)公積金進(jìn)行了調(diào)整。

首套公積金買首套住房額度可以上浮 20%，單身最高 60 萬(wàn)，家庭最高 108 萬(wàn)；

生育 2 孩及以上多子家庭（至少一個(gè)子女未到 18 歲）購(gòu)買首套住房額度可上浮 30%，家庭最高 117 萬(wàn)；

生育 2 孩及以上多子家庭購(gòu)買首套房二星級(jí)以上綠色建筑額度可以上浮 40%。家庭最高 126 萬(wàn)。

總的來(lái)說(shuō)，就是 " 多生多貸，支持首套 "，既利好剛需首套住房，又利好二孩家庭首套住房。

一方面解決樓市未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)購(gòu)買需求基本盤，另一方面也托住了眼前的深圳樓市。

（5）保障房?jī)?yōu)先入學(xué)

4 月深圳光明區(qū)教育局一所新校學(xué)區(qū)劃分，炸出了商品房與公租房之間的鄙視鏈并點(diǎn)燃了深圳人一場(chǎng)關(guān)于貧富差距及公平的較量。

根據(jù)《光明區(qū) 2023 年義務(wù)教育階段新增公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案》（征求意見(jiàn)稿），新校長(zhǎng)圳保障房配套學(xué)校（暫定名）將鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑兩個(gè)保障房小區(qū)優(yōu)先納入學(xué)區(qū)范圍，剩余學(xué)位面向全區(qū)招生。

雖然《方案》體現(xiàn)出 " 租售同權(quán) "" 保障房?jī)?yōu)先入學(xué) "，但學(xué)校一墻之隔的商品小區(qū)業(yè)主則淪為了剩余學(xué)位的補(bǔ)充。

于是很快引起學(xué)校周邊新業(yè)主的注意。

但隨著公租房與商品房業(yè)主之間的爭(zhēng)論不休，" 住 100 平方米的豪宅、買奢侈品，卻申請(qǐng)到公租房 " 的現(xiàn)象引起公眾的關(guān)注。

并且在炫富的背景下，事件上升到公共福利如何保障公平的層面。

在人民熱評(píng) " 應(yīng)徹查深圳 " 炫富女 " 成功申請(qǐng)公租房 " 后，深圳市住房保障署及時(shí)回應(yīng)了 " 炫富女 " 喜提公租房為不實(shí)消息。

最終整個(gè)事件在長(zhǎng)圳保障性住房片區(qū)學(xué)校的辦學(xué)規(guī)模，從原來(lái)的 84 班擴(kuò)大到 138 班中塵埃落定。

（6）參考價(jià)與評(píng)估價(jià)脫鉤

同樣是 4 月，深圳地產(chǎn)圈另一條消息也刷屏了深圳人的朋友圈——

參考價(jià)不調(diào)整；

銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)；

參考價(jià)僅作參考。

總結(jié)來(lái)說(shuō)就是二手房按揭貸款和參考價(jià)脫鉤。

但這個(gè)消息還焐熱，次天便被銀行以 " 沒(méi)接到正式通知 " 辟謠。

并且據(jù)媒體消息，深圳相關(guān)部門也發(fā)出通知要求房產(chǎn)中介嚴(yán)格按指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示，否則將約談或暫停交易系統(tǒng)權(quán)限。

不過(guò)，在深圳市場(chǎng)熄火階段，參考價(jià)雖然還在，但也僅提供參考作用了。

（7）前海 & 深超總調(diào)規(guī)

時(shí)間來(lái)到了 4 月末，深圳樓市迎來(lái)最壕氣調(diào)規(guī)階段。

前海一口氣新增 14 塊住宅用地，深超總時(shí)隔 "22 年 " 調(diào)整了 2 宗地塊。

一石激起千層浪，這兩個(gè)片區(qū)都是南山核心區(qū)域，能夠解決這兩個(gè)區(qū)域的供求矛盾的根本。

特別是前海，此次調(diào)規(guī)釋放了約 130 萬(wàn)平方的住宅用地，折算下來(lái)約 1 萬(wàn)來(lái)套住宅，規(guī)模與深圳灣 18 個(gè)小區(qū)，共 8117 套及華潤(rùn)城 5 個(gè)商品小區(qū)，共 8089 套房源不相上下。

量變引起質(zhì)變，市場(chǎng)一直認(rèn)為這將會(huì)對(duì)深圳灣、大沖、白石洲這些新興板塊造成一定的擠壓效應(yīng)。

（8）深圳人口增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)

5 月深圳最惹人關(guān)注的是常住人口數(shù)據(jù)。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，上一年度深圳的常住人口數(shù)據(jù)，1766.18 萬(wàn)人，比上一年減少 1.98 萬(wàn)人。

人口持續(xù)流入一直是深圳的競(jìng)爭(zhēng)力，這代表了深圳的吸引力和潛力。

放在樓市底層邏輯來(lái)看，也是決定房地產(chǎn)長(zhǎng)期走向的關(guān)鍵。

如今人口流入數(shù)據(jù)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，對(duì)深圳的發(fā)展而言，將開(kāi)啟新的考驗(yàn)。

（9）城中村統(tǒng)租

6 月，深圳迎來(lái)了最多關(guān)注的話題——城中村統(tǒng)租。

原本官方初衷是希望通過(guò)規(guī)模化品質(zhì)化改造來(lái)改善城中村保障性住房，以更好地解決來(lái)深建設(shè)者的住房問(wèn)題，提供更高品質(zhì)和安全的住房。

但隨著深圳有 100 多個(gè)城中村即將實(shí)施統(tǒng)租政策，以及限制 40 歲以上人員租用統(tǒng)租房等消息傳開(kāi)，使得統(tǒng)租政策在推進(jìn)過(guò)程中受到不少質(zhì)疑。

最終事件以白芒村 " 統(tǒng)租改造 " 簽約暫緩，官方回應(yīng) " 改造后以不漲租金為原則 " 暫告一段落。

（10）網(wǎng)紅盤日光

作為檢驗(yàn)新房市場(chǎng)的標(biāo)尺，海德園賣得好不好關(guān)乎市場(chǎng)還能對(duì)深圳樓市保持樂(lè)觀。

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，海德園賣得好，則表示深圳的購(gòu)買力還在，深圳無(wú)論何時(shí)都是值得買入的核心位置；日光的樓盤的出現(xiàn)，更會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)帶給市場(chǎng)堅(jiān)定的信心。

6 月中旬，深圳新房市場(chǎng)迎來(lái)久違的網(wǎng)紅盤 " 日光 "。

海德園建面約 86-161 平，備案均價(jià)約 12.6 萬(wàn) / 平，單套總價(jià)約 1049 萬(wàn) -2063 萬(wàn) / 套。

664 批購(gòu)房者搶奪 237 套毛坯住宅，再次驗(yàn)證深圳人的財(cái)力。

不過(guò)雖然日光了，但也出現(xiàn)不少質(zhì)疑的聲音——

深圳不缺豪宅，缺的是年輕人買得起的房子。

作者 | 醉酒大鯊魚