“二房東”的狂歡落幕，共享辦公等待救贖，昔日獨角獸 WeWork 自曝快撐不住了

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

曾經的共享辦公 " 獨角獸 "WeWork 自揭傷疤。

(資料圖)

近日，WeWork 在二季度財報中稱，由于公司發生虧損，會員也在流失，結合公司當前的流動性水平，公司未來 12 個月的持續經營能力存在重大疑問。

2023 年上半年，WeWork 的營收為 16.93 億美元，凈虧損為 6.96 億美元，經調整的 EBITDA 為 -6500 萬美元。而截至二季度末，WeWork 的入駐率為 72%，比去年下降了 1%。

據界 . 面新聞報道，WeWork 的臨時首席執行官大衛 · 托利在一份聲明中指出，商業地產供應過剩、靈活辦公空間競爭加劇以及宏觀經濟波動，都導致會員流失率上升，" 需求也比我們預期更為疲軟，從而導致 WeWork 會員數量略有下降 "。

在財報中，WeWork 表示，公司是否能夠持續經營，取決于在未來十二個月內公司能否提高流動性和盈利能力，而即將采取的補救措施包括但不限于降低租賃成本、減少會員流失和增加銷售額以提高收入、控制開支并限制資本支出、通過出售資產、發行債券或股票來籌集資金等。

全球共享辦公巨頭 WeWork 經營承壓，國內的共享辦公品牌也未能獨善其身。

" 去年雖然市場整體都不好，但感覺也沒有今年那么差 "，黎敏敏（化名）曾就職于一家知名共享辦公品牌，負責某一線城市及周邊地區的項目招商工作，" 我們的項目后期到招商的時候租金都是往下調的，因為租不出去 "。數個月前，她離開了這家公司，" 做不起來，甚至還因為出租率達不到業主的要求，撤掉了一個輕資產項目 "。

這在行業內不是個案，眾多共享辦公品牌面臨的經營壓力明顯增大，即便曾經成功穿越上一輪洗牌期的勝者，如今也是處境維艱。

一邊要上市，一邊在撤場

共享辦公品牌辦伴的 " 爆雷 " 已經困擾了王霄（化名）幾個月，她就職的公司被辦伴拖欠了 10 萬元的押金，" 現在項目關停了，對接人也離職了 "。

作為負責這筆款項的人，王霄有些焦頭爛額，她轉而撥打辦伴的全國客服熱線尋求幫助，" 我打了四五次，每一次都說會給我反饋，但實際上從來沒有聯系過我 "。

王霄告訴時代財經，公司在 2021 年進入北京市場，當時之所以選擇辦伴，是因為剛開始團隊人少，共享辦公能直接拎包入駐。" 你什么都不用管，比如會議室、熱水、微波爐和冰箱都不需要我們單獨去弄。我們現在換成了傳統辦公室，一是租金提高了，二是裝修就花了接近 20 萬，額外成本更高了 "。

王霄在辦伴辦公的兩年間，一切似乎風平浪靜，辦伴的母公司 AgiiPlus 堂堂加集團甚至還在 2022 年 9 月 16 日向美國證監會（SEC）遞交招股書，擬以股票代碼 "AGII" 在納斯達克上市。

不過，王霄回想起來，辦伴在北京的 " 爆雷 " 并非完全沒有征兆，" 去年 12 月開始，偶爾有人上門拉橫幅，當時也是退租的租戶，辦伴沒有給他們退押金，只不過當時事情沒有發生在自己身上，都是看熱鬧的心態 "。

今年 5 月開始，受到牽連的群體迅速擴大，也波及了王霄就職的公司。王霄告訴時代財經，公司與辦伴的租賃合同在今年第二季度到期，" 當時我們和辦伴簽了個終止協議，約定押金在 60 天內返還，期間我催了對接人幾次，她都說還在走流程，但到了最后日期依然沒有收到錢。幾天之后，對接人告訴我，她接到了公司原地解散的通知 "。

王霄提供的聊天記錄顯示，對接人稱在 7 月 7 日下班后，公司突然通知原地解散，" 我現在也被迫離職，還被拖欠了工資 "。王霄提供的另一張截圖顯示，堂堂加集團在 7 月 7 月通過郵件向 " 北方全體戰友 " 通知，因市場下行、經營困難，目前北方事業部項目全部關閉，即日起全員將不得不提前終止勞動關系。

AgiiPlus 堂堂加集團在 2022 年 12 月 8 日更新的招股說明書顯示，截至 2022 年 6 月 30 日，公司在中國和新加坡的 7 個城市擁有 65 個辦伴項目，其中，56 個已經開業，9 個處于開業前階段。辦伴官網則披露，辦伴在上海、北京、蘇州和南京一共擁有 61 個辦伴項目，其中，上海擁有 46 個、北京擁有 9 個，而南京和蘇州分別擁有 4 個和 2 個。

作為辦伴的廣告供應商，北京萬物生廣告有限公司（下稱 " 萬物生廣告公司 "）也不幸踩雷，員工黃程（化名）稱，公司一共為辦伴的 6 個項目提供標識標牌、隔斷玻璃貼膜和印刷宣傳冊等服務，" 從 2021 年下半年開始被拖欠了 28 萬（的款項），之前認識的（對接人）都離職了，現在也聯系不到對方公司 "。

"2021 年下半年就催過他們付款 "，但黃程解釋稱，公司此前之所以對辦伴比較放心，主要是看到辦伴仍在擴張，" 想著這么大的企業，不會差我們工程款的 "，2022 年底對接人以 AgiiPlus 堂堂加集團要上市，資金和租金都由上海總公司管理為由繼續拖欠款項。

在北京市場發生大震蕩的同時，辦伴上海大本營也不太平。一名剛剛從辦伴離職的上海員工蔡華（化名）告訴時代財經，由于拖欠業主租金，項目被業主強制清退，" 公司的經營狀況不太好，從我年初入職以來，工作群人數不斷減少 "。

北京的王霄與上海的租戶們一起走上了艱難的維權之路，她提供的材料顯示，" 由于存在拖欠數月租金和物業管理費及電費達數百萬元等嚴重違約行為 "，辦伴位于上海浦東新區新梅聯合廣場的項目已與業主解約，而租戶則被要求清退公司全部物品、騰空并歸還房屋。

蔡華向告訴時代財經，辦伴正在上海大規模地裁撤項目，新梅聯合廣場的辦伴項目并不是唯一陷入泥淖的。

就相關情況，時代財經致電辦伴北京和上海總部，但截至發稿時未能成功取得聯系，而租戶稱此前能夠撥通的全國客服熱線，目前已處于撥通但無人接聽的狀態。

當潮水褪去，共享辦公開始裸泳

共享辦公一度是站在風口上的行業，在 " 大眾創業、萬眾創新 " 的政策推動下，國內的聯合辦公行業迎來快速發展。2015 年前后，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯行等知名企業的入局更是掀起了一場為期幾年的狂歡。

在 2019 年前，共享辦公的市場規模一度呈現翻倍式增長，SOHO 3Q、優客工場、WE+、裸心社和米域等知名品牌，無一不是成立于這一時期。然而，當潮水褪去，一些品牌開始裸泳，由于過度擴張、財務壓力和運營不善等因素，共享辦公行業迎來了一波洗牌。

大浪淘沙之后，共享辦公行業依然沒能等來低調生長的機會，越來越多的品牌面臨困境。吳莉（化名）是共享辦公品牌桉樹 IBC 的租戶，她告訴時代財經，自己在創業初期便遭遇了桉樹 IBC" 突然跑路 " 的情況，" 我們是在 2021 年 11 月左右租的，過完年項目就出了問題，第一天通知我們搬走，第二天就停電了，對方也沒有任何后續解決方案 "。

桉樹 IBC 隸屬于廣州實地房地產開發有限公司（現名為實地地產集團有限公司），由富力地產聯席董事長張力的兒子張量在 2018 年創辦。

在成立之初，桉樹 IBC 確定了 " 小步快跑 " 的發展路線，時任桉樹空間總經理的吳崢在 2018 年 10 月接受 36 氪采訪時稱，桉樹 IBC 作為高端品牌本身不可能做成超大規模，而是走價值路線，未來半年會在北京、上海的核心商圈開設 4-5 個空間，工位數量達到 2-3 萬個，而在高端模式基本跑通以后，也會采取 " 高打低 " 的策略，下沉到更低的價格區間運營新品牌。

根據桉樹 IBC 微信公眾號，截至 2020 年 2 月，桉樹 IBC 擁有 4 個項目，全部位于北京，此后再未向外界公布數據。

天眼查顯示，2022 年 5 月 30 日，實地地產集團將持有的 100% 股權分別轉讓予廣州恒藝苗木有限公司及成都華瑞屋檐酒店管理有限公司，而當時代財經撥打桉樹 IBC 官網的聯系電話，接聽人表示，其是中介。

即便是知名的共享辦公品牌，也感受到了市場的寒意。黎敏敏原本在一家知名共享辦公公司負責某一線城市及周邊地區的招商工作，她告訴時代財經，2021 年以來明顯感受到行業在衰退，客戶越來越少。" 市場正常的時候，一個共享辦公項目達到 80% 的出租率只需要差不多一年，去年能夠維持在 60-80% 的區間已經是比較好的了 "。

防疫政策調整之后，共享辦公行業并沒有回暖，黎敏敏最終在數月前選擇離開了這家公司，" 房企大范圍的流動性危機有一定的影響，很多公司的風險承受能力也變差了，導致公司的擴張或者創業減少，最終租賃需求也降了 "。

與傳統辦公市場主要面向成熟的企業不同，共享辦公主要滿足自由職業者、中小企業或者初創公司的辦公需求。今年上半年，全國多地的傳統辦公市場出租率和租金承壓。

根據國家信息中心在今年 5 月發布的數據，2022 年，我國共享經濟市場交易規模約為 38320 億元，同比增長 3.9%。其中，共享辦公領域市場交易規模同比下降 37.7% 至 132 億元，是共享經濟市場七大領域中萎縮最為嚴重的領域，最高峰的 2019 年，其市場交易規模達到了 227 億元。

國家信息中心在報告中指出，共享辦公領域交易規模萎縮的原因是不少市場主體在疫情期間退出，導致平臺企業面臨巨大的運營壓力。

" 二房東 " 的商業邏輯，沒有很大想象力

在企業不動產資深顧問、北京洞鑒咨詢服務有限公司總經理劉龍看來，共享辦公行業今天的局面是內外部因素共同作用的結果，" 外在的影響很重要，不過即便沒有外在因素，內部因素的作用也會讓共享辦公陷入目前的狀態。本土共享辦公品牌的共性是資本擴張過快，同時公司內部治理存在不同程度的體系不健全、財務管理混亂的問題 "。

" 共享辦公的底層邏輯是沒有問題的，二房東模式其實足以支撐共享辦公往前走 "，劉龍表示，核心問題在于幾大方面：一是在投拓環節，拿房成本高于市場價格，甚至出現返傭的商業舞弊行為；二是在不明確中小企業辦公需求的情況下盲目進行研發投入；三是共享辦公品牌的部門與部門之間壁壘較高，比如招商部門向客戶承諾的免費裝修被工程部門否決，或者不同招商團隊的租金標準不一樣，甚至出現定價變來變去的情況。

" 二房東模式 " 是共享辦公的主要經營模式，指的是共享辦公品牌將辦公物業承租下來之后，通過切割、裝修，然后以一定價格分租給企業客戶，從中賺取差價，而這正是共享辦公行業長期處于微利狀態的原因，甚至一著不慎便會發生虧損。

" 確實外部環境影響挺大的。北京有些共享辦公項目原來六七塊，甚至七八塊錢拿的房源，但現在租金就 4 塊。" 劉龍還觀察到一個現象，" 現在北京市場團隊達到 100 人以上的企業客戶都不多，以至于很多中介流失，以前還不錯的商圈的頭部中介，現在都是老板在親自帶看 "。

" 按道理來說，如果有人接盤，不至于這么差 "，但在資本撤離共享辦公行業、人才不斷流出的情況下，共享辦公確實有些積重難返。不過，劉龍不認為共享辦公如今的境況意味著二房東模式行不通，" 很多二房東在消亡，但也有二房東掙錢 "。

時代財經了解到，目前市場上實現盈利的共享辦公品牌并不多，行業龍頭之一的創富港便是多年來持續保持盈利狀態的少數派。2022 年，創富港實現營業收入 6.99 億元，同比增加 7.85%；實現歸屬于掛牌公司股東的凈利潤為 4534.98 萬元，同比增加 327.10%；實現歸屬于掛牌公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為 3297.47 萬元，而 2021 年為 -425.82 萬元。

睿和智庫在一篇報告中指出，創富港實現盈利的主要原因之一是公司在控制成本方面表現優異，同時保持 " 先穩定，再擴張 " 的步調。

" 共享辦公的商業邏輯不是有想象力的東西，它就是一個‘二房東’的活兒。其實，想掙錢不難，主要在于它的管理模式能不能輕量化，運營成本能不能降低一些，在這個行業立足的本質是能不能把房子租出去 "，劉龍說道。

匯生國際融資總裁、共享辦公品牌協縱國際企業港創始人黃立沖在去年接受時代財經采訪時也曾表示，" 共享辦公只是滿足社會需求的一個利基市場（niche market），這種行業有一個特點，就是競爭不能太多，它只是提供給一些利基玩家（niche player）來玩的，很多人涌進去后大家生存不會很好，無論中國，還是全世界都是如此 "。

數年前，共享辦公高光無比，洗牌之后，玩家陸續退場，風口行業一直在延續著這樣的規律，似乎沒有例外。